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前海:让深圳染土地财政“毒瘾”?

作者: 来源:大粤房产 时间:2015-04-10

  2015年一季度,深圳土地市场共有18宗地挂牌出让,其中2宗地因竞买人数不够而流拍,另外16宗地都已“名花有主”,共实现土地出让收入58.56亿元,其中,前海土地出让收入占全市的66%。
  2015年一季度,深圳土地市场共有18宗地挂牌出让,其中2宗地因竞买人数不够而流拍,另外16宗地都已“名花有主”,共出让土地275194.22平方米,实现土地出让收入58.56亿元,同比减少75%,其中,前海土地出让收入为38.6亿元,同比去年减少71%,但仍占全市卖地收入的66%。
  而去年同期,深圳共成功出让14宗地,其中有10宗工业用地,1宗仓储用地,3宗商业用地,最终实现土地出让收入约232亿元,其中前海商业用地拍出134亿元的高价,刷新深圳总价地王、单价地王两项记录,从而推高了一季度深圳卖地总收入,也拉开了两年间收入的差距。
  不过,需要明确的是,虽然今年一季度深圳土地出让收入大幅降低,但是这并不能说明土地市场步入低迷期,而是“很正常”。国际商务策划师、深圳市本是资产管理有限公司总裁崔元星对土地开发有着深入地研究,他认为,同期相比的数据没有太大的意义,偶然性因素太多,只要多卖一两块地就能解决土地收入问题。因为土地市场的交易量、地价几乎都由政府掌控,尤其是掌握在地方政府手里,如果采取“饥饿疗法”,几个月不供地,地价立马就上去了。
  鹿丹村地块首创“竞容积率”拍卖将建顶级豪宅
  在一季度成功出让的16宗地中,最耀眼的莫过于鹿丹村地块,它不仅是首个由深圳政府主导的旧住宅小区改造项目,也是一季度出让的唯一的一宗居住用地。在出让方式上,鹿丹村地块创新性地采用定地价和回迁物业建筑面积、往下竞容积率的拍卖方式,这在全国尚属首例。
  最终,中海地产以8.88亿元夺得地块,可售面积仅39900平方米,相比于起始商品房可售面积而言,减少了近6成,楼面地价高达22055元/平方米。不过,据业内人士估算,若折合14.4万平方米回迁房建安成本,实际的楼面价将达到3.5万-4万元/平。事实上,据中海地产鹿丹村项目负责人介绍,该地块将会建豪宅,而且是顶级豪宅,售价或将突破10万大关。
  崔元星认为,往下“竞容积率”的拍卖方式看似地价确定了,但事实上推高了楼面地价,它掩盖了其背后开发商、政府等所有人对未来市场的高预期。因此,崔元星表示:“这种方式最好不要再实施,对开发商来说,太残忍了。”为了实现高房价,开发商必须极尽奢华,或者将房子建得越高越好,而这与绿色经济、低碳经济的大势背道而驰。
  1天出让11宗工业用地最便宜地块仅550元/平
  除居住用地外,一季度深圳还成交了2宗商业用地以及13宗工业用地。值得一提的是,13宗工业用地中有11宗地是在同一天出让的。1月15日当天,深圳土地房产交易中心集中拍卖12宗工业用地的使用权,除一宗地因无人竞买而流拍外,其余11宗地都成功找到买家,周大生珠宝、百泰首饰等6家公司分别以底价夺得深圳产业用地。最终,11宗地仅拍出87061万元。
  经比较发现,一季度出让价格最便宜的土地为坪山新区聚龙山地区的G13115-0110宗地,该地块要求准入企业的产业类别为新一代信息技术产业,虽然有2家单位竞拍,但最终仍被深圳市长方半导体照明股份有限公司以底价轻松拿下。
  最火爆地块吸引17家单位争抢溢价率达284%
  溢价率最高的地块为位于龙华新区观澜办事处的A908-0807宗地,尽管该地块设定准入企业的产业类别为生物产业、新能源产业、互联网产业、新材料产业、新一代信息技术产业,但是拍卖现场竞争依旧非常激烈,共吸引17家单位竞买,最终以5510万元成交,由深圳英飞拓科技股份有限公司竞得。折合楼面地价为2642元/平,地面地价为7922元/平,溢价率达284%。
  前海38.6亿拍出商业用地一季度土地收入占全市66%
  2013年起便一直被热炒,且每次拍卖土地都被疯抢的前海,在今年一季度仅推出了一宗商业用地,不过,成功吸引到两家港企到场竞拍,最终嘉里置业中国有限公司以38.6亿元的总价力压菁翠投资有限公司夺得地块,前海终于如愿迎来真正的港企。
  借力前海自贸区概念,该商业用地的地面地价达到118824元/平,楼面地价高达19795元/平,逼近今年新成交的居住用地的楼面价。不过,相比于2013年成交的楼面价为25469元/平的前海商业用地而言,只能算得上中等价位。虽然一季度前海只供应一块地,但其土地出让收入占深圳全市的66%。
  深圳土地财政依赖度低业内担忧前海再惹“毒瘾”
  回顾2013年、2014年深圳土地市场的成交数据,前海土地出让收入分别占据全市土地收入的66%和41%。对此,崔元星指出,“自贸区”概念不应该成为政府卖地的工具,也不应该成为圈地的噱头。近年来,因高科技企业缴税多,深圳对土地财政的依赖度降至全国最低,若前海再次沾上土地财政的“毒瘾”,可能将成为“毒药”。
  2013年5月24日,深圳市前海管理局发布的《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013-2015年)》中曾经提出“弹性年期制度”。崔元星认为,这是戒“土地财政”的一个很好的经济办法,也可以降低企业进入前海的门槛,只可惜没有落实。他对腾讯房产表达自己的希望:“前海至少要试一次(土地弹性年期制)。”(文/腾讯房产伍喜华,转载请注明出处)
  (注:因为部分数据未公开,无法查询,文中统计的所有数据均为招拍挂的土地数据,不包括旧改地块补偿的地价等。)

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