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政策利好似曾相识,时过境迁昨日难再

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2015-04-10

  1.政策利好似曾相识
  今年中央对房地产的调控基调是“稳定住房消费”、“支持自住性和改善性住房需求”。3月25日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。3月30日,央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,降低自住和改善性住房消费首付比例;同日财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,明确个人转让普通住房免征营业税年限由5年降至2年以上(含2年)。
  实际上,这也是本届中央政府执政以来,首次由中央部委直接颁布房地产调控政策,且政策密集出台,与2008-2009年期间颇为相似,让人不禁憧憬上一轮政策宽松期市场的火爆反弹。
  2.市场环境今非昔比
  尽管当前政策环境与2009年相似,但宏观经济和房地产市场环境已然发生重大改变。新常态须有新思路,避免直接套用过去熟悉的发展方式。
  首先,宏观经济进入新常态,增速从高速转向中高速发展,结构不断优化,经济增长从要素驱动转向创新驱动,房地产业对地方经济发展的贡献作用将发生根本性变化,房地产业须与当地产业更紧密结合发展。
  其次,调控机制强调分城施策,地方政府被赋予了因地制宜的自主权,但依然承担着稳定房地产市场的责任。
  再次,从核心要素资源看,资金方面,央行鼓励试点房地产信托投资基金,企业融资逐步从间接融资转向直接融资,促使房地产企业更多地与金融业结合。根据国际经验,房地产业的发展也必然与服务业、金融业相结合。土地资源方面,允许农村集体经营用地入市流转,增加了土地供应量,丰富了供应渠道,地方政府不再是唯一的土地供应主体。
  最后,也是最重要的,市场供求关系趋于宽松。2011年起,广东商品住宅待售面积逐年增加,住宅去化率总体也呈现回落态势;而该时期广东的常住人口增速明显下降,意味着人口聚集效应在减弱。今后的住房市场将进入一个刚性需求长期存在、投资性需求明显退场、改善性需求缓慢释放的发展阶段,企业应根据市场变化特征调整策略,开发相应适销产品。
  2005-2014年广东商品住宅待售面积及去化率走势
  2005-2014年广东全省常住人口变动走势


  3.消费升级与时俱进
  回顾过去30多年住房市场的发展,人们对住宅的追求几度升级,整体经历了“好房子”、“好房子+好环境”、“好房子+好环境+绿色与地域文化”三个渐进阶段。
  当前,住房消费已经进入第四个阶段,即“好房子+好环境+绿色与地域文化+互联网技术支撑的社区服务”的4.0时代。这一时期的住房消费具有以下新的特点:市场供求关系总体平衡,但存在结构性失衡;消费主力转向80后、90后及进城务工人员;消费模式除了买房外,将鼓励住房租赁;盈利的天平逐步倾向于消费者,接近消费端将获得更多的赢利机会。一方面,企业要理性定价,尽快消化库存回笼资金;另一方面,要重塑产业价值链条,根据时代特点拓展住房消费的宽度和深度,当前可以关注养老地产等新型地产的发展,并加强发展社区经营性服务。
  4.寄语改革勿失良机
  李克强总理在今年政府工作报告中指出:我国经济发展进入新常态,正处在爬坡过坎的关口,体制机制弊端和结构性矛盾是“拦路虎”,不深化改革和调整经济结构,就难以实现平稳健康发展。就房地产业而言,政策的松紧会随着宏观经济的变化而调整,改革才是房地产市场平稳发展的支撑保障。政府要主动改革释放红利,解放生产力。如:调控措施上尽快去行政化,以市场调节为主;简化建设项目行政审批流程,节约资源,降低企业交易成本;对全装修交房、采用清洁能源和循环材料等项目给予融资、税费、容积率等优惠,推动产业化发展;实现熟地、净地出让模式,节约企业时间和资金成本,推动政府廉洁建设;降低住房租赁税费,培养发展住房租赁市场,完善买房和租房两大住房体系;等等。
  (本文参照广东房协会长蔡穗声在2015广东房地产市场景气会上演讲内容整理而成)

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