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央行再释放万亿流动性 短期将强刺激楼市

作者: 来源:地产中国网 时间:2015-04-20

【地产中国网·原创报道】继今年2月4日晚间下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点之后,4月19日下午,央行发起今年以来的二度降准,从而坐实了近期的传言以及市场预期。至此,本轮央行累计已经有两次降息两次降准。

中国人民银行决定,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上,为进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度,自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点,并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平;对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点;对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

对此,各方分析人士纷纷表示,此次降准符合市场预期,但是降准幅度却超越预期,表明政府在政策层面挽救宏观经济的迫切,这也将为房地产市场的直接或间接的强刺激,在政策叠加效应之下,房企去库存力度将进一步加大、购房者对于市场的预期也将逐渐回升,但是其影响能持续的时间可能并不会太长。

知名地产商任志强:央行降准 总是迟到

央行降准,总是迟到。去年的经济下行时,就应"该出手时就出手"。非要硬说是符合预期。没有预想到年初的惯性作用加大的继续下滑。非要等停不住了才被动补救?晚一步效果就会差很多。被动不如主动好,牵不住牛鼻子就总被牛踢!

高策地产服务机构董事长陶红兵:实际降准是1.5% 后续刺激政策还会出现

降准实属意料之中,幅度可能比大家预期的要高一点,但实际上我认为不仅仅是1%,而是1.5%。因为政策的最后一句话是,“对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。”不符合的银行是少数,大部分是符合的,这么大的一个力度,市场将会释放1.5万亿甚至更过的流动性。

一季度的经济指数已经非常差了,政府采取措施一定要快,不能再等了,如果政策再不出来,二季度肯定完不成任务。我判断后续还会降息,政策只有“矫枉过正”,才能明显的把减缓的经济拉动起来,政府必须下猛药。

这一轮的刺激对于房地产有直接和间接的影响。只要整个实体经济收益,地产总会收益,购房者的收入预期会增加,对于楼市是一个间接的利好。同时,此前的330政策,规定二套房首付比下降,但是银行没钱,多地执行力度并不是很好,此次流动性大力释放,对于购房者按揭贷款肯定有好处。降准有有助楼市快速回暖,这轮的回暖大概会持续一两年之上。同时,政策刺激不会到此为止,个税、土征税等税费政策有望调整。

上海易居房地产研究院研究员严跃进:降准再次对楼市形成叠加效应 购房成本将持续下降

此次政策“出乎意料”的是,并不是如过去全面降准,而是对于农村金融市场提供了更为优惠的降准。这样一个不对称的降准做法,反映了中央调结构的需要。应该说,中央政府看到了宏观经济疲软的需求,也看到了此前降准背后的一些负面作用,比如资金大规模流入股市,架空了实体经济的资金基础。所以此次对于农村市场进行额外降低1个百分点,反映了对于农村市场进行一个额外的呵护。这样一个政策,势必利好农村金融市场的活跃,无论是降低成本还是改变市场预期都有利好。

对于房地产市场来说,此次降准依然会面临各类利好。从目前全国房地产市场来看,成交量已经开始上升,尤其是高端市场的成交扮演了领头羊角色,对于房企的去库存也是利好。而从购房者的角度看,目前信贷利率下调,以及信贷政策持续宽松,使得购房的门槛也在降低。所以从这个角度看,对于住房需求的政策优惠力度是比较大的。此次降准后,将再次形成叠加效应,即带来购房成本的持续下降。

从房企方面来看,很多房企在开发贷方面也还是面临各类压力。所以很多房企抱怨此前的利好政策实际上效应不大。此次降准政策后,会使得房企面临的融资成本继续降低,某种程度上会改变金融机构后续的信贷政策,进而使得此类降准实实在在为房企降低成本释放利好效应。

当然,如果仅仅把此次降准当做是经济复苏的驱动力,那么可能并非目前货币政策宽松的一个新常态。实际上,此前股市持续火爆,比如上证综合指数暴涨至4000点,使得很多人把闲置资金投入到股市,这是政策层面所疏忽的一个问题。所以,后续在降准政策后,如何确保释放出来的流动性能够注入到实体经济中,是政策层面后续需要继续关注的。对于房地产市场而言,依然在扮演宏观经济火车头的角色,也需要政策层面提供资金补给。所以对于房地产相关政策、金融等层面来说,在二季度应该提供各类优惠政策,即为释放的流动性找到一个新的引入渠道,从而促使宽松的流动性真正和房地产市场的复苏态势相结合。

对于第二季度的楼市而言,本身就已经步入了复苏的通道,在降准政策下,会带来包括市场成交、供应、价格、去库存、资金成本和预期等在内的六个方面的持续向好。

对于此次降准,需要提醒三点:第一、虽然这可能会带来近期一周股市的继续火爆,但若是考虑到后续政策继续出台的可能性开始降低,那么不排除部分投资者开始从股市中撤出。这个时候要警惕股市出现一个“塌方”现象。对于投资者来说,适当进行资产配置,从股市中回归楼市显然是最重要的;第二、目前降准下,农村市场依然是货币宽松政策的新宠,所以后续房企应该主动到农村市场,即强化渠道下沉的策略,把业务挪向农村市场,这个时候能够获取更低成本的融资;第三、此次降准体现了楼市新常态的思路,但要真正利用好此类政策,还是有一个过程。比如政策效力的释放是需要时间的,而且资金的流向也需要监管等。那么后续政策层面不应该看到宏观经济和楼市经济各类指标的活跃,关键要看后续市场各类资源的流向和预期的转变。总之,防止经济大起大落,不失速也不盲目亢奋,才是宏观经济新常态的一个基本含义。

同策咨询研究部总监张宏伟:央行降准后对楼市的五大影响

第一, 降准之后,银行可动用的资金明显增多,增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续持续释放得到保障。

第二, 一线城市及部分二线城市房价势必会涨。在央行降准降息等政策刺激之下楼市马上会出现一波入市的行情,接下来几个月成交量势必会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲,接下来几个月势必会出现涨价的现象。

第三,两次降息两次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。在两次降息两次降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

第四,房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”。对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”,增加上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战(期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会),尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。

第五,购房者应把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

亚豪机构市场总监郭毅:力度很大 将释放上万亿流动性

这次央行的力度挺大的,将释放上万亿的流动性。年后两次降准,应该与GDP7%的低增幅有关,央妈要给实体经济大力灌水了。银行的钱多了,会有一部分资金流入到房地产市场。对于开发商来说,融资成本会降低,融资的渠道会增多,主要受益者是大型开发商,从银行风险管控的角度来看,更倾向于把资金投给实力强大的开发商;对于购房者来说,未来会享受到更多的房贷优惠,但是优惠幅度不会太大,最多85折,因为现在是市场定价,银行也要考虑到融资的成本问题。

中原地产首席分析师张大伟:刺激再加码 对房地产市场有强刺激影响

本次降准幅度超过2月初的降准,其实降准的原因很简单,便是财政收入的低迷,曾经的经济引擎全部降速: 3月财政收入同比增速回升至5.8%,其中,中央由负转正为3.2%,地方增长7.4%。剔除政府性基金收入转列一般公共预算影响后,3月财政收入增长4.2%,其中中央增长3%,地方增长4.9%。

目前不管是中国经济还是全球经济均依然不乐观,央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境,维持平稳上涨,这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张,而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息,意味着从银行贷款的利率更低了,融资的成本降低了,房企最困难的时间已经过去。

对于意向购房者来说,只要是符合:人口依然明显增加、GDP涨幅依然超过8%、房地产积压库存不超过15个月三个条件的城市,都已经可以选择在3月考虑购房。此外,后续房贷利率折扣有望明显增加。“330新政”之后,很多银行都未完全执行,这对该政策的效果造成非常大的影响。降准后,央行的可贷款额度明显增加,信贷的价格将持续下调。

从过往历史看,降准与降息是房地产发展的推进剂,只要降准,基本就代表了房价将出现一波上涨。

虎杰投资首席分析师张寅:超常规降准将利好楼市 但不会持续太长

这次降准的目的大家都很明白,政府要拯救经济了。统计局公布的数据显示,一季度GDP增幅大概是7%左右,实际上要远低于这个水平,大概在5.8%左右。其次,降准并不意外,意外的是时间提前了一点,这与当前的股市也有关系。周五,海外股市暴跌,周六证监会出来安抚大家,周日就降息了。

降准的力度在也在预料之中,三月份我们就呼吁政府给予1%的降准,这样可以给市场一个明确的信号,而不是模模糊糊的。0.5%是常规,1%可以说是超常规,将给市场注入上万亿的流动性。此次降准对于房地产市场肯定是利好,但是影响力应该不会太长,大概会到九月份。我认为后面还会有降息,大概是一个月后。

 

(作者:王莉 段文平)


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