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降准助力去库存,一二线城市或供需逆转

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2015-04-23

——简评4月20日央行降准的影响

事件:2015年4月19日,央行发布公告称,20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。本次降准是今年继2月份之后的第二次降准。

2008年底以来力度最大的一次降准

回顾2008年以来的历次降准,除08年11月26日降准1个百分点以外,此次降幅最大。结合今年2月4日降准、3月1日降息来看,央行如此密集的运用货币政策工具释放流动性,反映了当前整体经济形势的严峻性。国家统计局4月15日公布的多项宏观数据,均表明宏观经济面临下行的隐忧,同时叠加地方债务置换需要和缴纳存款保险等影响,本次降准也符合预期。按3月份人民币存款余额124.89万亿元计算,下调1%的存款准备金率相当于释放1.2万亿元资金,叠加定向降准部分,实际或将产生更多的流动性。

从中长期趋势来看,支持实体经济发展、降低融资成本,货币政策仍有进一步宽松的空间。根据机构预测,2015年全年基础货币缺口将达3万亿元,而今年一季度,外汇占款余额为26.82万亿元,环比减少2521亿元,同比少增1.04万亿元。在外汇占款负增长的情况下,央行的货币政策成了主要的补充工具。即使加上2月降准(约6500亿)、一季度SLF(3347亿元)和MLF(3700亿元)释放的流动性,仍然有至少0.3万亿基础货币缺口,约25个基点的降准空间。当前实体经济融资利率仍偏高,企业融资成本高达6.8%。降准主要针对银行间拆借利率,为有效降低企业的融资成本,未来还有进一步降息的必要。

把握二季度购房窗口期,选对城市是关键

金融手段是房价的晴雨表。历往的走势表明,降准之后的6个月左右,房价将止跌回升、开始上行。回顾2008年底的楼市,需求低迷,房价同比出现负增长,很多城市也迎来了库存的最高峰。2008年10月、11月和12月三次连续降准之后(降至15.5%),2009年7月,70个大中城市新建住宅价格同比涨幅为0.3%,结束下行。与此同时,全国主要一二线城市经历持续去库存,去化周期恢复至合理水平。再回顾2011年,经历当年11月底至2012年5月的3次连续降准之后(降至20%),房价于2013年1月同比转为正增长。本轮调整从2014年开始,9月份大部分城市的库存攀升至2011年以来的最高点,目前除主要的一二线城市以外,大部分三四线城市库存去化周期仍在高位;70个大中城市的新建住宅房价同比涨幅也从去年9月以来持续7个月呈现负增长。本次降准,叠加信贷、税费、利率等的宽松政策,核心是去库存,以实现稳房价。

世联行的成交数据显示,3.30新政以来,4月份前3周的成交金额环比3月份前3周涨幅为27.5%,最新的周成交金额已接近去年12月份水平。但城市间的行情分化非常明显,北上广深领涨、涨幅超过平均水平;二线中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%;天津、南昌、厦门、济南、涨幅约为15%;同时,成都、长沙、中山等城市呈现负增长。

降准之后,分化的行情仍会延续。按照2008、2011年的走势推算,今年3季度主要一二线城市的库存去化周期将恢复至合理水平,供求逆转后、房价将进入上行通道。对购房者而言,错过了去年最佳的四季度、今年的一季度,把握好二季度、选对城市,依然不遗憾。

 


 

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