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住建部推"棚改货币化" 房地产市场又逢政策托市

作者: 来源:中国经营报 时间:2015-05-04

  由中央政府自上而下推动的轰轰烈烈的城市棚户区改造运动正在经历微妙的变化。作为这项工作在中央政府的牵头部委,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)已经将货币化补偿推向棚户区改造安置方式和路径的前台。
  住建部已经要求地方政府,要逐步提高棚户区改造过程中货币化补偿安置的比例。所谓货币化补偿安置,是指在拆迁住宅房屋中,拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款,由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。
  国家开发银行将成为除中央财政专项补贴资金、省级政府配套资金之外,城市棚户区改造最主要的资金来源。而随着货币补偿安置比例的提高,由棚户区改造而释放出的购房需求,将对房地产市场形成政策托市的效用,存量巨大的二三线城市,将从中受益。
  提高货币安置比例
  “会已经开了,说法上总体看差别不大,但是,变化还是很重要的。”4月28日下午,一位地方住房和城乡建设厅的官员告诉《中国经营报》记者,住建部牵头在南宁、长春召开了全国棚改片区工作会,会议由住建部部长陈政高主持。
  这位地方住房和城乡建设系统官员所言的“变化”,主要发生在城市棚户区改造安置方式上。他告诉记者,在这次会议之前,对于城市棚户区改造安置,一直的官方提法是“补人头”“补砖头”并重,提高安置工作效率。
  “补砖头”和“补人头”是住房和城乡建设系统内部的工作术语。前者意指通过住房实物对拆迁户进行安置;后者意指通过货币化的方式,对拆迁户家庭直接进行补偿,由拆迁户家庭在持有货币补偿的情况下,进入住房消费市场,通过购置住房解决安置问题。
  他告诉记者,在这次会议上,“补砖头”“补人头”并重的提法已经改变。住建部部长陈政高特别向与会的地方住房和城乡建设系统官员强调,要加大棚改货币化安置力度,提高货币化安置比例。“这在之前这个问题的表述当中,是没有出现过的。”他说。
  住建部一位官员向记者证实了上述情况。实际上,在这次会议上,陈政高还要求地方住房和城乡建设系统,在推进城市棚户区改造过程当中,积极探索融资渠道,拓展资金来源。
  记者了解到,在此次会议之前,部分地方政府已经开始提高城市棚户区改造过程中货币化安置补偿的比例。这些省份包括陕西、四川、湖南等省。陕西的货币安置补偿户,已从最初的比例不足3%提高到目前的34.9%;四川成都中心城区棚改居民选择货币化安置比例,已从2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南湘潭的棚改货币安置率则高达80%。
  多位地方住房和城乡建设厅的人士向记者证实,对于四川、陕西、湖南等地货币化补偿提高比例的尝试,住建部给予了认可。
  国开行贷款入局
  3月5日,国务院总理李克强在全国人大做《政府工作报告》时提出,要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。
  与此同时,多位住建部内部人士还向记者证实,按照国务院确定的工作计划,2017年前,要基本完成全国城市棚户区改造的有关工作。在这样的背景下,钱从哪里来,就成为了最大的问题。
  从2011年~2014年底,国家发改委、财政部共安排中央补助资金7092亿元。但是,如果要继续加大货币化补偿在城市棚户区改造过程中的比例,仅有中央财政补贴和省级政府配套资金远远不够。所以,国家开发银行的贷款资金,终于入局。
  目前,棚改资金中约有一半来自于国家开发银行贷款。按照工作安排,国开行住宅金融事业部组建完毕,目前约有50人专门从事棚改事业,已在全国37个省及计划单列市完成了35个地方贷款平台的搭建。2014年,国开行完成棚改贷款发放4086亿元,是2013年的4倍。
  记者了解到,2015年国开行安排的棚改专项贷款规模不会低于2014年,并将进一步完善货币安置和购买存量商品房的制度要求。如果算上今年的棚改贷款,棚改存量债务规模将达到上万亿元,贷后管理工作压力非常大。这有赖于国开行与各级政府联合监督,有效管控风险。
  住房量化宽松政策?
  几乎在住建部要求地方政府提高城市棚户区改造中货币化安置补偿的同时,路透社报道称,中国已经开始考虑,以人民银行购买地方政府债券的方式,向市场注入流动性,在此之前,美联储、欧洲央行等在应对经济下行压力时,都采取了类似的政策。
  “我个人认为,提高城市棚户区改造中货币化补偿安置比例,可能从客观上达到稳定、支撑住房消费市场的作用。”4月28日,一位接近住建部的权威专家向记者表示,“初衷可能不在此,但是客观上可能会达到这个效果。”
  据了解,在辽宁省,政府与棚改居民签订补偿协议,通过市场筹集安置房源,政府组织团购,开发企业让利,棚改居民自主购买。一方面解决了棚改周转其棚改户的居住问题,另一方面,也为所在地住房消费市场注入了一定量的需求。
  目前,全国房地产存量巨大,存量消化的问题也是住房消费市场稳定的基础性问题之一。克尔瑞研究中心监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米,同比上涨2成,平均消化周期18.7个月,处警戒线以上。
  库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值,一年左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则供不应求。而目前,24个重点监测城市中,14个城市库存周期超过18个月,其中,烟台高达43.4个月,沈阳高达39.8个月,青岛25.4个月,徐州、中山分别为24.2个月,无锡也超过24个月。
  “如果货币化补偿的比例能够提高,应该会引导更多改造带来的刚性购房需求入市,对于去化库存是有好处的,能够尽快提高住房消费市场中的存量。”前述权威专家称。而这很可能起到“住房消费市场量化宽松”的效果。
  资料辽宁棚改融资术
  辽宁省委省政府将可资利用的全社会范围内的融资渠道概括为“九个一块”即“政府补贴一块、政策减免一块、企业筹集一块、个人集资一块、市场运作一块、银行贷款一块、社会捐助一块、单位帮助一块、工程节省一块”,显然这“九个一块”几乎涵盖了可资利用的各个方面和环节的资源。“九个一块”的资金进一步细分为三类渠道:政府渠道、市场渠道和社会渠道即除政府和市场以外的其他渠道,由此这“九个一块”的融资结构也可概括为“政府+市场+社会”。其中“政府”对应“政府补贴一块、政策减免一块”、“银行贷款一块”中的政策性贷款、“单位帮助一块”中来自党政机构的帮助和“工程节省一块”中由于党政机构因素所节省的资金。这部分资金主要包括来自财政和其他政府口的资金、政策性金融贷款、土地出让金减免、管理税费减免和“因党政机构因素所节省的工程资金”。

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