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经济下行中的房地产与财税政策

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2015-05-07

热点专题(总第138期)

进入中等收入阶段之后的发展状况

国家宏观经济运行显然还在继续下行。“新常态”的新已经非常明朗,告别了10%以上两位数的增长。进入中等收入阶段之后,要按照软着陆真正追求经济增长质量,加快转变发展方式,完成探底之后,要使整个经济企稳状态下维持中高速提质升级的状态,提质升级是最关键的。

7%的增速是邓小平南巡以来的最低点,影响市场预期和氛围,包括房地产业。在这个里面,如何抓住实质有一定的难度,一方面必须强调宏观调控的定力、底气,让市场充分起作用;另一方面,必须高度关注市场的状态,在相继的决策之下,把握财政制度。

在这样一个经济继续下行,由新求常,必须抓住创新驱动的调控方略之中,要密切关注房地产业的下行。中国现在的工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化,总体发展中是有增长空间和回旋余地的,支柱性产业就是房地产的投资和发展。现在城镇化率在40%左右,按国际经验要70%才会走进低频的发展阶段,按照这样的持续增长可能要维持三十年。随着中国建成区的扩大,陆续有4亿左右的农民走向城市定居,必然形成整个产业发展升级。

针对房地产下行如何评价政府行为?

现在政府的主要动作可以称为“政策的适应性调整”。

第一,各个地方因地制宜的逐步取消限购完全有必要。现在还有几个城市没有取消限购,北上广深和三亚。北上广深作为一线城市,外来人口压力太大,当地政府在维护基本权利均等化之后,仍然不能很好的适应市场的变化,消除“城市病”的情况。北京已经要求按照京津冀的格局,抓紧做好全盘规划,一定要调整状态。总体来说,权宜之计是使用行政手段的限购,限制外来人口的压力。

三亚在国际旅游岛的情况下,已经形成了一轮购房的发展,大量从内地特别是从东北区域涌进来的购房者,在当地已经形成了东北人扎堆的社区,这种结构状态需要调整。暂不取消限购,是希望稳定本地的持房者的结构。

第二,政府的金融政策、信贷政策的放宽,总体来说也是政策适应性调整。比如说首贷,以后放宽到所有的贷款都还完了再贷款,不管有几套房都可以认为首贷,合乎市场规律。这是在市场交易中消费者主权上的自由选择,市场信贷不用担心市场疯炒,应该让市场起作用,让消费者自己判断。首付的比重再调低也有必要,大家比以前能更好的认识市场风险,适当降低一些首付的比重,能使市场上活跃程度适当提高。

第三,财税政策在放宽,原来坚持持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免,现在不少地方是放宽到持满两年。大量的二手房涌入市场,很好的使供需得到了校正。当然税收和前面的信贷一样,助力于市场更多的起作用。总体来说,有利于盘活存量,促使生产要素更多的流动。

财政的调整是有必要的

面对现在的信贷政策和前期税收政策的基本铺垫,我们应该做的有几点:

第一,从中央经济工作会议确定加力增效的方针之下,积极的财政政策以及扩张性财政政策的力度要保持符合现代阶段性特征,如果下行压力加重的话,不排除适当的财政力度也上升。

第二,对于政府必须全力做好棚户区改造、保障房的支持,财政方面要更好的发挥支撑和结构优化导向作用。一些具体机制,中央已经给出了值得肯定的、比过去清晰的指导,比如保障房建设从改造棚户改造做起、廉租房和公租房并轨、共有产权房建设。

第三,对PPP的支持和鼓励。PPP要加紧做法规方面的推进,同时要培训、要示范培养契约精神,有助于在财政支持情况下,更好的优化结构和对应整个全局发展中的优化需要。

最后,积极抓住配合立法工作。三中全会要求加快房地产税立法,适时推进改革。怎么正式启动立法程序,逻辑上在今年“两会”上应该有所表示,但因为房地产市场仍然在调整分化过程中,有意把这个过程稍微延缓。从时间表上,按照中央的要求应该最晚2017年“两会”能够审批房地产税的法律,然后就不是简单扩大试点范围,而是按照法律执行的问题。房地产问题,不动产登记作用已经进行了很好的铺垫。

 

(本文来源:2015城市观点论坛杭州行演讲实录,演讲者为财政部财政科学研究所原所长贾康,有删减。)

 


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