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王韶:互联网+时代 房地产应由单一销售转持有经营

作者: 来源:腾讯大粤网·房产频道 时间:2015-07-23

[摘要]今年两会期间,“互联网+”这个词出现在总理的政府工作报告中。当“互联网+”被提升为国策,意味着时代变了。互联网+房地产会产生什么化学反应?腾讯大粤房产专访了广东省房协秘书长王韶。
  “躺着都能赚钱”的时代已成过去
  房地产行业正从黄金时代走向白银时代,房企积极探索转型。在房地产传统开发模式中,融资和销售环节对开发商来说,无疑是最为头疼的,您认为目前房地产发展模式的瓶颈在哪个阶段?
  王韶:不管是黄金时代还是白银时代,我觉得最重要的是,现在所面临的背景与传统房地产有很大区别。2004年-2013年是整个中国房地产发展非常蓬勃的十年。原因一是中国经济高速发展,GDP以两位数增长;二是大量农村人口涌入城市,产生了非常大的住房需求;同时又由于1998年住房改革,取消福利分房,实现居民住房货币化、私有化,导致整个中国的住房欠账非常多;当然还有很多其他原因,如货币超发等。2010年整个房地产销售十亿平方,2013年达到峰值13亿平方。当时的利润率也很高,去到10%左右。
  王韶:互联网+时代房地产应由单一销售转持有经营
  现在来看,利润率还有没有这么高呢?已经没有了。所以业界就有很多黄金白银的讨论,不管黄金还是白银都基于市场,现在市场有了很大变化,主要体现在开发量、销售量、利润率都遇到瓶颈,以前基本上是拿地建房卖楼,我们说“躺着都能赚钱”。未来做到这点很困难,中国房地产短缺的时代已经过去了,供需越来越平衡,住房属性发生改变,更倾向消费性和居住性,投资性减少。有一句话说,“贫民把钱存进银行还是贫民,中产把钱放去股市变成贫民,贫民把钱投入楼市成了中产”,还是有点道理的。2009年-2010年楼市投资客非常多,占了近一半比例,未来投资客还有没有这么多值得商榷。
  房地产应由单一销售转向持有经营
  在这样的背景下,未来需要更专业的开发和服务。以前是单一销售模式,卖完了就没有了,虽然短时间会给政府带来很大税收,但没有持续发展的能力。另一方面,土地资源也是房地产发展其中一个瓶颈,按照国际惯例,国土开发的生态宜居线最高是20%,警戒线是30%。珠三角平均土地开发强度16.49%,深圳最高逼近50%,深圳、东莞、中山、佛山超过30%的国际警戒线,珠海、广州则已逼近。可供开发的土地越来越少,因此,房地产开发必须从单一商品住宅开发向持有型综合开发发展,从销售转向经营,不仅能提供持续税收,还能解决就业问题。
  (声明:腾讯大粤房产原创新闻,请勿转载。)
  互联网+是一种开放的视野和胸怀
  互联网+已成为各个行业口头禅,您认为互联网+是什么?房地产应该如何与互联网+结合来进行革新?
  王韶:索尼、柯达等曾经风光无限的商业巨头“趴下”了,而腾迅、阿里、苹果等发展得很快,在互联网大背景下,他们好像“插上了翅膀”,成为中国甚至世界最有商业价值、最具生命力的企业。我非常佩服互联网+,他不仅仅是一种技术,更重要的是一种思维、一种正能量,他非常符合新生代的消费和生活习惯。“+”可以理解为开放的视野、胸怀,只要对行业有利就可以海纳百川将其融入,他是一种多主体共赢的商业模式,我非常欣赏这个“+”。
  王韶:互联网+时代房地产应由单一销售转持有经营
  房地产应该如何与互联网+结合来进行革新呢?用王健林的一句话来回答比较好,在“对万达电商的五点建议”的内部谈话中,他说到,“在这个时代,如果你们不用互联网思维、新的方式去做,可能就要落伍,就要被淘汰,即使房地产也要有互联网思维。”
  中国房地产发展了那么多年,许多职业经理人加入进来,这帮精英对互联网的认识、理解、接受程度都比老一代强很多。这些年大大小小的房企都在不断学习互联网思维、互联网做法,截至目前形成的比较典型的模式有房产众筹、社区APP及O2O模式等。
  房地产与互联网+融合进程图详解
  我归纳了一下房地产和互联网+融合的过程,可以看到一个进程图。①通过互联网来营销卖房,像万科跟淘宝合作;②利用互联网进行品牌宣传;③通过互联网加强和业主沟通,增加粘性;④利用互联网了解业主的需求,改善服务质量;⑤促进房企由传统向现代转型;⑥推动房企探索新的发展模式,如由售卖转向持有经营;⑦房地产+互联网+金融,解决前期开发中的资金问题。⑧房地产+互联网+xxx(跟房地产相关的任何东西,如养老、旅游等)。将房地产作为一种依托,通过互联网技术的支撑,来整合相关资源。你的鸡蛋不能只放在一个篮子里,要规避风险,必须寻求多元化的发展。2008年绿城遭遇很大危机,宋卫平开始发展现代农业,就是基于这个理念。
  互联网+将“不动产”变为“动产”
  互联网给传统行业带来变革,在“触网”的大趋势下,会产生哪些新的商业模式?
  王韶:我是第一批房地产专业的学生,1992年老师上课跟我们说,房地产是不动产,是不可移动的。但我觉得,在互联网的影响下,同时在航空、高铁、城轨、高速不断完善的影响下,大大突破了时间和空间的距离,“地球村”、“泛珠三角一体化”这些都不是问题,城市之间形成无缝对接。房地产不再是“不动产”,而是可以“流动”的。以佛山为例,去年他的楼市销量居广东省第一,按本地人口来算,不可能买这么多房。为何销量这么高,主要因为很多广州人去买,南海楼市销量占佛山的40%,就得益于广州限购,佛山不限购,部分广州购房需求外溢到南海。
  王韶:互联网+时代房地产应由单一销售转持有经营
  还有一个变化是,现在我们买房要去售楼中心,要去看样板房,有了互联网,未来能不能把广东省的楼盘都集中到一个平台上展示、体验、销售,我觉得这不是不可能的,售楼中心只是用来展示及最终促成交易。
  另外,我们也可以回过头来看看途家,他跟万科合作推出了住哪儿,这也是一种新的商业模式。现在的年轻人崇尚自由,流动性强,不住的时候房子谁来管,住哪儿帮忙代管、代租。所以我觉得未来一些中介的地铺可能会消失,广州裕丰6家门店近300人集体跳槽就是一个体现。
  众筹是“房地产+互联网+金融”的探索
  房企与互联网企业联姻动作频频,平安好房及万科、绿地等数十家企业共同发起成立中国房地产众筹联盟、时代地产与YOU+联合推出创业社区,您认为这种合作背后有哪些方面的考虑?
  王韶:众筹的推出可能要了解两个背景,一个房地产业的本质就是金融服务业,二个当前房地产内外环境发生了很大变化,兼并合作是一种趋势。目前,去库存和解决资金问题是房地产行业的两大要务。所以说,房地产众筹联盟顺应了潮流,他的成立是“房地产+互联网+金融”的探索。与集资等做法相近,最大的不同是通过网络平台进行信息发布、资金筹集,或者项目管理。但房地产众筹要注意防范投资风险、法律风险、信用风险等。


  王韶:互联网+时代房地产应由单一销售转持有经营
  时代地产与YOU+推出创业社区,其本质是房地产细分市场的一种探索,顺应国家所鼓励的“万众创新、大家创业”的号召,有利于减轻当前房地产去库存的压力,也是房地产由销转租的经营模式改变的探索。
  关注90后就是关注未来房企必须早预早谋
  “创客”的概念不断发酵,已有房企试水创客项目,这类项目与传统地产项目有哪些不同?您怎么看待这种趋势?
  王韶:中国改革开放30多年,其成绩是有目共睹的,但在其辉煌的背后,制造业如何从制造向创造发展是我们面临的一个新的课题。“创客”群体的壮大为中国从制造向创造发展提供了动力,可以预计,未来不愿受束缚、注重个性、崇尚自由的90后,甚至00后将成为“创客”日益壮大的群体,这是一个非常大的细分市场。关注90后就是关注未来,作为房企必须早预早谋。
  王韶:互联网+时代房地产应由单一销售转持有经营
  由于90后消费观念、消费模式、需求敏感点发生转变,所以必须顺应这些消费诉求。开发中注意相应资源的整合。外观设计要揉合绿色人文、个性时尚;并且留出一个体验、交流、分享的空间;生活配套以租户需求为中心;使用功能上广泛应用信息化、智能化,打造更有效率的工作和生活空间;物业服务周全、细致、贴心。塑造一种全新的工作与生活方式,把产品和服务做到极致,形成对新消费的引领。

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