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转型轻资产,升级服务商

作者: 来源:《热点·专题》总第142期 时间:2015-07-27

近年来,“轻资产”成为房企转型升级的重要方向。花样年、沿海家园等中小房企,万科、万达、保利、世茂等大型房企都相继提出了轻资产战略转型。今年4月万达董事长王健林在深交所创业家思享汇上关于万达转型轻资产模式的演讲,以及近日万科董事会主席王石在上海外滩金融峰会上关于“万科轻资产化”的言论再次引起了业界对“轻资产”的关注。

轻资产运营模式,从业务的角度来讲,是指企业紧紧抓住自己的核心业务,而将非核心业务外包出去;从资本的角度来讲,是指投入最少的资金,获取最大的收益。与之相对的,过去的房地产开发基本上都是重资产运营模式,开发企业投入大量的资金,从拍地、规划设计、建设甚至销售、招商、运营管理、物业服务都一手包办,用销售产生的现金流投资开发新的项目,这在过去供应短缺的时代,回报周期不长,利润率也可观。但现在房地产整体供不应求的局面已经过去,局部地区出现供过于求,库存增加、回报周期增长、利润率下降,企业再沿用重资产模式运营会沉淀大量资金,加大自己的财务风险压力和限制自己的扩张速度,对于资金实力薄弱、在大企业夹缝中生存的中小房企来说更不可持续。而房地产的轻资产运营模式,目前主要有四种:一是在房地产开发环节上引入合作方,即企业通过出售股权、品牌输出、特许经营等方式吸引投资,自己在拍地、定位、规划设计、建造、销售、招商、运营管理或物业服务等某些环节提供服务,与投资方按一定比例分成增值收益,例如,万达计划未来投资建设万达广场,全部由合作方出资,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理“慧云”系统,由万达与投资方按一定比例分成租金收益;又如万科的“小股操盘”合作开发模式,即万科在合作项目中不控股,但项目仍由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源;绿城的代建业务亦属此类。二是开拓融资平台,“借别人的钱办自己的事”,如保利、金地、复地、富力等均已成立房地产基金公司,而远洋、万科、碧桂园则与相关机构合作众筹,募资运营地产项目。三是深挖物业服务,通过移动互联网技术,整合社会资源为社区客户提供线上线下相结合的各种增值服务,如花样年的“彩生活”、招商地产的“到家网”、金地的“云服务”平台等。四是入股已有优质项目分享收益,如招商地产入股万科的壹海城项目,但该项目仍有万科操盘。总之,上述种种方式都是为了达到投入少而回报周期短、利润率高、业务快速扩张的效果。采用轻资产运营模式,企业将不再是房地产开发商,而转型为服务商;企业关注的主要不是房价,而是回报周期、收益与成本的比率(利润率)。

随着行业利润率和杠杆率的长期下降,重资产模式将不再是房企的最佳选择,而轻资产模式会得到越来越多房企的青睐,对于资本实力和规模优势薄弱的中小房企来说更是如此。但是,要转型轻资产并非易事。王健林就说,万达转型轻资产不是大家想象的那样忽然华丽转身,而是从建造成本标准模块、交钥匙工程、商业信息化管理到建立融资管道一步步做出来的,而这背后还有一个重要因素是万达前期建立起来的巨大品牌号召力。而吸引优质合作伙伴和融资恰恰是中小企业的弱势,那中小企业如何转型轻资产?俗话说“船小好掉头”,中小企业也具备大企业所没有的优势:企业规模小,转型成本低。只要做到以下几点,中小企业也可能成功转型轻资产运营模式。

1.转变发展理念,转型服务商。中小房企首先要打破传统“拿地—开发—销售”的类制造业发展模式,从融资、拍地、规划设计、建设、销售、招商、运营管理、物业服务等房地产整个价值链条上去寻找可以获利的空间,为其提供物质的(如资金、场所)、非物质的(如招商、运营管理、物业管理)服务,从开发商转型为服务商。

2.抓住优势业务,做专做强。在房地产价值链条上有多个可以获利的空间,中小房企资金和资源优势不强,不能贪大图全,而要找到自己的优势业务,专注于将其做大做强,而在非优势业务大胆引入合作方,共享增值收益。如果在房地产开发和运营管理上都不具备优势,可以考虑深挖旗下社区的物业服务业务,这是一个自己可以唯一准入的潜力无限的利润池。

3.优化内部管理,节约人力成本。逐年上升的人力资源成本是企业成本的大头,过去家族式、依靠人工的粗放式管理已不适应社会快速发展的要求,标准化、信息化甚至智能化管理是现代企业管理的必然选择,这样可以提高工作效率、减轻企业对人力资源的依赖、降低企业的运营成本,让企业实现“轻装上阵”。例如,近日万科宣布:“万科未来40%的员工是机器人,预计明年万科的机器人夜间巡逻保安就会投放市场。”

4.牵手互联网金融,拓宽融资渠道。中小企业到银行贷款难、利息高,应大力探索开拓基金、股权众筹、P2P网络借贷等非银行金融机构和互联网金融的融资渠道,时机成熟时甚至自建融资平台。其中,互联网金融尽管目前鱼龙混杂,但具有门槛低、成本低、效率高、选择多等优点,是一种不可阻挡的潮流,而且近日十部委出台了《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》,明确表示要支持互联网金融稳步发展,同时提出了对互联网金融加强监管的思路,未来互联网金融的发展会更加迅速、信用风险会逐步降低,中小房企应尝试物色合适的互联网金融渠道积极融资。

总之,无论是大企业还是中小企业,在新常态下不转型升级就会被淘汰,在行业集中度不断提高的背景之下,中小房企尤为如此。而当前房企转型升级的道路多种多样:多元化、金融化、轻资产化……笔者认为,转型轻资产应是中小房企突围的重要法宝。

撰稿:广东省房地产行业协会办公室主任 张卉芬


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