又到了每年上市公司年报密集发布的时期，Wind数据显示，75家已公布的房企年报，房企整体的净利润增幅不及营收的三分之一。销售规模不断增长的同时并未带来盈利能力的同步提升，赚钱效率明显下滑。另外，大量企业回归一二线城市，带来土地成本的急剧上涨，挤压行业利润空间。

在规模触顶后，为寻找新的盈利增长点，房企转型不断深入，各房企的转型路线也开始出现分化，全产业链模式、国际化路线、跨界多元化等成为企业的不同选择。

规模增加利润率下滑

据Wind资讯统计数据显示，截至2015年4月6日，A股市场共有75家房企发布了2014年年报，营收总收入达到了6635.13亿元，较2013年的5719.12亿元增长16.07%；实现归属于母公司股东的净利润749.13亿元，较2013年的713.38亿元增长5.0%。显然，在营收增长超过16%的情况下，房企整体的净利润增幅不及营收的三分之一，赚钱的效率明显下滑。

利润率的下滑困扰着整个房地产板块。

行业龙头万科在刚刚公布的年报数据显示，企业盈利水平连续四年下滑。2014年，万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比增幅只有8.1%和4.2%，毛利率、净利率这两项关键指标分别为29.94%和13.18%，相比2010年的毛利率、净利率分别下滑了10.76和4.25个百分点。

另一大千亿房企同样面临毛利率的严重下滑的困境。碧桂园2014年财报显示，实现合同销售金额1288亿元，同比增长21.4%，利润约为102.3亿元，同比上升20.1%。毛利率为26.09%，同比下降了4.22个百分点，核心净利润率为10.93%，同比降低2.58个百分点。

亿翰智库董事长陈啸天指出，行业利润空间遭遇挤压已成为不争的事实。土地成本上涨过快，房价整体涨幅放缓，使得土地在房价中占比日益提升，成为房企毛利率下滑的重要原因之一。

易居中国执行总裁丁祖昱指出，在目前的市场形势下，毛利率下滑是正常现象。这主要由于房企在土地及后期推广渠道上花费的财力不断增加，成本与管理费用率都在不断攀升。

尽管近年来房企利润率持续下降，但千亿房企的毛利率、净利率和核心净利率依然领先于整个行业。

CRIC研究中心将重点上市房企按去年销售额1000亿元以上、300亿-800亿元、150亿-300亿元和150亿元以下分成4个梯队，7家房企在2014年达到千亿元规模。数据显示，千亿企业核心净利润总和814亿元，同比增长10.8%，是四大梯队中增速最高的。而第四梯队房企核心净利润同比下滑7.8%，利润出现倒退。中小房企面临危局。

抢占一二线城市

盈利能力的普遍下降促使房企回归一二线城市。“增加一二线城市占比，减少投入三四线城市”成为房企发展战略的共识。

远洋地产是在2014年调整布局最明显的企业之一。年报显示，2014年底，远洋的土地储备下降6%至2000万平方米，其中权益土地储备下降15%至1560万平方米，三四线城市除了中山以外，其他都已经撤出和剥离。布局成功得到优化后取得显著效果。2014年远洋地产协议销售总额突破400亿元，增长12%。营业额达到389亿元，增加了四分之一。其中北京、上海、杭州、大连、天津、中山6个城市贡献了集团总营业额的一半左右。

远洋地产董事局主席兼行政总裁李明表示，将进一步提高新增土地储备在一线城市的占比。截至2015年2月，新增土地储备789.36万平方米，95%位于一二线城市，并首次进入广州。

龙湖地产首席执行官邵明晓也公开表示，将逐年压缩土地储备，并聚焦于一线及领先二线城市的核心区域，以使土地储备的结构更加安全。保利也在近日表示，对于增加土地储备会偏谨慎，未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。

曾主力发展三四线城市的碧桂园态度也发生改变，碧桂园总裁莫斌透露，“公司近年来加大了一二线城市及周边地块的投入。”

中原地产提供的数据显示，截至3月中旬，销售额排名前20的上市房企，2015年前三月在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，历史首次突破九成。其中一线城市拿地达62.5%，同样创历史最高值，同比增长超25个百分点。

万科董事会秘书谭华杰在3月初举行的机构电话交流会上表示，在诸多三四线城市房地产投资出现较大风险之后，大量开发商涌入一线城市避险，大大推高了土地价格。将使今年下半年一线城市房价上涨压力凸显。

探索新盈利增长点

各大房企年报公布业绩的同时，“转型”发展，在传统的住宅开发销售外寻找新的盈利增长点成为行业关注的焦点。

行业标杆万科将成立五个新的事业部发展转型业务，目前已经确定的三个是物业、商业地产及物流地产。值得一提的是，物业管理将成为万科新的亮点，并开始走向市场化，不局限于自己开发的项目，未来或将有机会上市。

除了房地产业务外，另一大巨头绿地正大力推进新业务板块。于去年成立的专业公司从事房地产投资基金业务，首轮募集10亿美元将投于上海的一栋写字楼。其布局的金融产业生态圈包括房地产投资基金、特殊机会资产投资基金和PPP建设基金在内的三大基金，以及房地产互联网金融平台“地产宝”。

保利在坚持主营的同时，也开始向商业、养老、物业、代理公司等方向探索房地产产业链模式，其健康医疗养老和熹会健康生活馆树立了养老产业品牌，同时积极打造兼具社区医养咨询、社区服务、生鲜超市的社区O2O平台。

恒大则早就明确了多元化未来发展方向，在矿泉水、粮油、乳业、健康四大产业均有布局。截至2014年年底，恒大这四大产业累计投入了64.2亿元，占其总资产的1.35%，2015-2017年预计投入分别为20亿、15亿、10亿元。

碧桂园也于近日宣布与中国平安达成协议，中国平安将成为其第二大股东（占扩大后已发行股本9.9%），这预示着碧桂园去家族化进程进入新阶段。

而在万达的未来发展战略中，已明确由重转轻的战略方向，O2O、电商、客户等成为企业的关键词。

丁祖昱总结，房企在多元化探索中已开始出现分化，有的在房地产上下游产业链探索，有的完全偏离房地产本身，跨界多种产业，还有的在国际舞台一展身手。但无论如何，企业的摸索都是为了寻求房地产规模发展触顶的替代方案，这将成为中国房地产行业不可改变的趋势。