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不动产登记对现实影响的分析

作者:杜玉明 来源:《南方房地产》2015年3-4期 时间:2015-08-04

导读

出台背景

主要内容分析

不动产信息共享的现实影响

出台背景
  《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)2015年3月1日起施
  行,回顾整个立法过程,可谓是“千呼万唤始出来”。早在《政府职能转变与改革方案》中,建立不动产统一登记制度就已经成为这届政府的重要工作内容之一。2014年1月21日,国家发改委、中央编办等11个部门联合印发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》提出:“将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系,并率先建立不动产统一登记制度”。同年2月28日国务院批准同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度,并于3月26日召开了第一次不动产登记工作部际联席会议,此次会议指出,要用三年左右时间全面建立不动产统一登记制度,用四年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台,形成不动产统一登记体系。2014年7月国务院常务会议讨论了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,并决定向社会公开征求意见。2014年11月24日,国务院总理李克强签署第656号国务院令,公布《条例》,并规定《条例》于2015年3月1日起施行。
  这样一部条例的出台从制度层面上讲,是多年来我国不动产登记的混乱局面倒逼出来的,虽然早在2007年《物权法》中既已规定了不动产施行统一登记的内容,但直到目前为止,不动产登记仍呈现“政出多门、多头登记”的混乱局面。从社会经济发展的层面讲,《条例》的出台顺应了市场经济的发展,因为《条例》进一步明确了产权,并且通过不同部门、不同地区之间的房地产信息的互联共享保证了市场上不动产流通和交易的便利性和安全性。但是,确认和保护不动产权益应该说是《条例》出台的根本意义所在。

 

主要内容分析
  《条例》共计6章35条,依据“整合职责、稳定物权、方便群众、严格管理”的原则,规定了不动产登记的登记机构、登记薄册、登记程序、登记信息共享与保护等内容。纵观整部《条例》,其制度设计体现了“统一”的特点:首先是登记对象,不动产登记几乎包括了土地以及与土地相关的所有的不动产,体现了登记对象的“大统一”。其次是统一的不动产登记簿,不动产登记簿由不动产登记机构按照国务院国土资源主管部门的规定统一设立,同时,不动产登记机构须明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。登记的程序方面也体现了统一的特点,比如登记的办结期限,不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,废除了原先不同类型不动产物权的办结期限的不同规定,这有利于登记工作的开展,也方便了当事人。
  不动产登记的主管部门以及登记信息的共享和保护就更加地体现了统一的特点,国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。同时,由县级以上地方人民政府确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。登记信息的共享和保护可以说是《条例》的核心之所在,由国务院国土资源主管部门会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息纳入到统一的不动产登记信息管理基础平台,从而确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

 

不动产信息共享的现实影响
  笔者认为,不动产信息的共享和保护是不动产登记制度的核心,同时也是立法目的能否实现的关键所在。不动产信息的共享其实质上是属于社会信用体系中信用信息公开机制的一部分,而不动产登记制度也属于社会信用体系建设不可缺少的一部分。不动产登记最初引起社会大众关注应该是在“房姐”等系列事件后,这其中往往还牵涉到腐败、权钱交易等敏感话题,这系列事件东窗事发的直接原因就是个人房产信息的泄露。撇开泄露行为的违法性,就社会效益而言,房产信息乃至不动产信息共享的影响是多方面的。具体地讲,笔者认为《条例》的现实影响应当包括以下几个方面:
  1. 社会监督方面的作用
  不动产作为无论是个人还是企业的“大家底”,其权属状况是各方关注的重点,特别是政府官员的不动产状况尤为引人注目,在当下我国官员财产公开机制不健全的状况下,通过这种方式可以从一定程度上打击腐败,通过对相关政府工作人员及其亲属的不动产信息的查询,了解他们的财产状况会变得更为简单、便利,不动产登记信息管理基础平台会成为社会监督者的反腐利器。当然这需要政府进一步地制定相关配套规则,包括申请查询的程序、查询的范围、权限等事项。
  2. 国家管理层面的作用
  不动产统一登记制度作为政府机构改革和职能转变的又一举措,在国家管理层面,结束了长期以来我国不动产登记的混乱局面,有利于增强政府对不动产的监管和保护。通过不动产的统一登记,可以帮助政府在不动产登记方面最大限度地整合资源,从而减少行政成本。同时,可以进一步厘清政府与市场的关系,改善政府市场监管的方式,充分发挥市场的自主作用。登记职能的进一步整合,还可以减少行政相对人办证环节,节约了登记费用,提供了行政效率。
  就法院而言,不动产统一登记制度对于帮助其执行工作,特别是民事执行工作,有着重大意义。大量的民事执行会牵涉到不动产,特别是失信被执行人(也就是俗称的“老赖”)的不动产信息对于执行工作的开展尤为重要。
  3. 对房地产市场的影响
  (1)使市场交易行为更加规范、安全
  从本质上讲,市场经济就是产权经济,不动产统一登记制度确认了不动产物权,明晰了相关产权,为市场经济的发展建立了强有力的制度保障。不动产统一登记制度可以进一步促进不动产登记信息的完备性、准确性和可靠性,而准确有效的信息一方面可以保障交易不动产真实的权属状况,从而保证交易安全。另一方面,可以确认交易主体不动产的持有状况,从而保障国家相关房地产政策的实施,如首套房政策。
  (2)对房价的影响
  中国的房价问题牵涉到方方面面,“房价”屡调不下也使商品房需求者们“望穿秋水”,单纯的不动产登记制度是万万不能达到降低房价的作用的。不动产登记制度对房价的影响暂时主要体现在《条例》出台前“灰色”房源以及非刚性需求房产的抛售现象,他们或出于隐瞒房产,或出于逃避相关税费等目的对持有房产进行抛售,这在一定程度上增加了二手房交易市场的供给数量。二手房供给量的增多可能会对房价造成一些波动,但也只会是短期的,特别是北上广深,高昂的土地出让金以及庞大的需求量使得现有房价难以降低。
  房价背后所透露出的民生问题是无法仅仅通过降低房价来解决的,需要一整套制度体系来保障,当然不动产登记制度也是属于这套制度体系内,可以为政府实施房产税等调节房价的政策、经济适用房政策等的施行提供基础性的制度保障。
  4. 对不动产权益保护的影响
  确认和保护不动产权益应该说是不动产登记制度的最大意义所在。不动产登记制度对于不动产产权的确认是显而易见的,这是保护不动产权益的前提。不动产统一登记进一步提高了登记质量,避免不动产权益的交叉和冲突,使得不动产的权属状况变得更加全面、准确,提高了不动产登记的公信力,能够有效保护权利人的不动产权益。
  不动产权益保护还体现在不动产信息的共享和保护方面,对此,《条例》作了原则性的规定,并设定了相应的法律责任。
  (作者系北京市盈科〈广州〉律师事务所高级合伙人)

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