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对不动产统一登记认识的四大误区

作者:龙斌 来源:《南方房地产〉2015年3-4期 时间:2015-08-04

导读

不动产统一登记是否意味着又要调控房地产?

不动产统一登记是为更好地反贪?

不动产统一登记是否就是开征房产税?

不动产统一登记对房地产市场的影响大不大?

 

     2014年12月22日,中国政府网正式公布《不动产登记暂行条例》,2015年3月1日不动产统一登记在全国15个城市开始试点。
  不动产登记的范围包括集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,耕地、林地、草地等土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,海域使用权,地役权,抵押权,以及法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记本质上是确权的过程,是对不动产所有权进行全面登记和确认。这个制度建立起来之后,意味着我们的市场经济又进了一大步。
  根据现在的实施情况来看,2015年基本完成各级职责整合和基础制度建设;2016年完成衔接过渡,统一规范;2017年完善各项制度;2018年不动产登记信息管理基础平台有效运行。
  不动产统一登记试点,引起社会广泛关注,也出现很多混乱的观点。这里,有必要对一些糊涂观点和错误认识加以澄清。


  不动产统一登记是否意味着又要调控房地产?
  很多议论说,不动产统一登记是在调控房地产。比如潘石屹就认为,不动产登记制度的统一实施会使房价立马下跌。他把不动产登记当作是专门调控房地产的,因为他是名人,此言一出,引来很多关注。我们认为,像潘石屹这种观点完全是对不动产登记的误读。
  不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度,直接服务于产权保护,而我国迄今没有统一的不动产登记管理体制,法律效力不明确,种类也不健全,很多制度如责任赔偿等制度都是空白,不利于产权保护,市场经济的法制建设严重滞后。
  把不动产登记理解为调控房地产,可以说是差之毫厘谬以千里,是在用一种狭隘的视角来看待这个基本制度的确立和完善。


  不动产统一登记是为更好地反贪?
  有观点认为,不动产统一登记是相关部门的反贪利器,反贪是制定该条例的重要目的。确实,全国统一的不动产登记信息系统可以把所有个人和机构的不动产信息囊括其中,产权信息、审批信息、交易信息等可以实现实时互通共享,理论上贪官的房产信息也是可以查询的。
  现在贪官动不动就是“房叔”“房姐”,拥有十几套甚至几十套房产,老百姓望房莫及,从社会心理层面看,人们很容易就把这样一个不动产信息系统与反贪联系在一起看,这是很正常的。
  不过,不动产登记信息的查询应依法进行,权利人、利害关系人的不动产信息也需要依法保密,不能随意泄露和公开,这种法律意义上的不动产信息与老百姓朴素的反腐意愿是不能划等号的。也就是说,不动产登记制度并不是为了从不动产登记信息去找官员的贪腐问题。
  不动产登记其实是保护权利人、利害关系人的利器,并不必然是反贪利器。


  不动产统一登记是否就是开征房产税?
  不动产统一登记来了,房产税也就来了——这种观点或许是最大的误读。房产税的功能主要是调节个人财产收入,增加政府公共财政收入,它开不开征、税率多少、范围覆盖面等其实需要严格的立法、征询、论证等程序。
  由于在中国土地并非私有,房产从法律意义上是否属于真正的私人财产应该是存在争议的,所以房产税的法律基础在中国与西方成熟的市场经济根本不同。这样来看,房产税开征机制与不动产登记制度是两回事。
  目前,决策层已经不再单独提房产税立法,而是说房地产税立法,一字之差,其实意味着对房地产征税有方向性的转变,对房地产各环节如土地出让、建设、销售、交易、持有等进行统筹的考量,而不是简简单单的在持有环节再加一种新税种。过去,官方的税务专家如贾康等人拼命鼓吹尽快开征房产税,现在看来这只是其个人主张而已。


  不动产统一登记对房地产市场的影响大不大?
  究竟什么对房地产市场的影响最大?我们认为,还是宏观经济、货币流动性、供求关系、城市价值、人口流动状态、以及财富集中度决定房地产市场的走向和枯荣。《条例》其实对房地产的影响微乎其微,因为它无法改变上述影响房地产的任何一种因素。
  从短期来看,由于社会舆论的炒作,可能会对极少部分人的心理产生影响,这种影响应该是存在的,但是很难形成持续的较大的影响,如有人所说的抛房潮。而小产权房、农村集体经营性用地不可能很快进入市场。
  不动产登记制度确立以后,可以通过规范化制度保障权利人的合法权益,明确不动产物权纠纷的法律责任,同时,全国统一的不动产信息平台也为科学合理的房地产税制度设计创造必要条件。
  值得注意的是,不动产登记实施自愿原则,“不变更不登记”,这意味着只要产权没有变更,不动产就不会进入到新的统一登记的体系,而一直会留在原有的登记体系里。也就是说,不动产新旧双轨登记体系可能会在相当长的时间里同时并存,全国性的房产家底或许很难通过统一登记体系来摸清,大大增加了全国性房地产税建立的难度。
  保守来看,新的房地产税制度需要经过立法、论证、试验、推广,最后到全面实施,与不动产登记制度的时间表对照起来看,可能要到2020年以后才会有。
  (作者系合富辉煌集团合富房地产经济研究院院长)

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