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央行校正汇率偏离,地产受益大于冲击

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2015-08-21

 热点专题(总第144期)

今年8月11和12日,中国人民银行连续两天降低人民币兑美元汇率中间价。8月11日,1.9%的跌幅成为自1993年以来最高当日跌幅,而8月11至12日的累计跌幅达到2.8%。

按照央行有关官员的说法,这次中间价的大幅下调是向实际的市场汇率点差的“一次性校正”,并且符合近期一系列宏观经济金融数据公布后市场对人民币汇率的预期。换言之,市场自身有这样的调整需求。

从官员的口吻不难听出,由于今年以来各项经济数据一再差于预期,国内经济尚未企稳,过去一段时间人民币对世界其他主要货币显著升值,带来出口乏力、国内通缩压力加剧,国内要求人民币适当贬值以稳定外需的呼声和国际上权威金融机构对人民币贬值预期日益高涨,加上美联储未来有可能加息,人民币从短期来看有适度贬值的需要,从中长期来看也存有较大的贬值变数。

央行此行动,可以看作是央行主动对人民币汇率作出“一次性校正”的应变。同时,央行官员表示此前人民币中间价与市场汇率大约3%的偏离幅度已经得到校正,不存在人民币汇率持续贬值的基础。央行研究局首席经济学家马骏更直言,人民币贬值的一次性调整结束,未来人民币汇率出现跳跃式调整的可能性大幅下降,在未来一段时间里人民币更有可能是双向波动。

由此,未来一段时间人民币汇率可能出现的双向波动,将为房地产市场未来的发展带来一定的不确定性。

首先,央行此次对人民币汇率主动贬值,直接导致外资投资的人民币物业收益下降,由此一方面将降低外资对人民币物业需求,另一方面也会引发外资抛售持有物业。其实这种趋势在近几年时有出现,其中以李嘉诚为代表的港资减持行为尤为明显,这里面是否也有对人民币汇率贬值预期所诱发?不过,此次人民币贬值引发大规模资本外流的可能性较低。贬值与贬值预期存在本质区别,本次大幅贬值,从某种意义上说,这会降低中国资产价格,使外资投资成本下降,刺激新的投资需求上升。尤其是央行官员已明确表示不存在人民币汇率持续贬值的基础,这对于实行港币与美元挂钩联系汇率制度的港澳地区居民内地置业应该是一种利好。受此影响,预期已经“升温”的香港同胞对深圳房产、澳门同胞对珠海物业的需求将会持续。

其次,预期过去几年中国企业海外发债数量大幅增长的势头将会有所减弱。与此同时,这次人民币贬值行为可能会造成进一步降准和货币量化宽松。这将使到更多港股上市的内地房企重返内地资本市场,选择发行境内公司债。根据上证报资讯统计结果,年内房企境内公司债发行额已达到2141亿元,而海外债券的发行金额则下降25%。而且,房企境内发债的票面利率大大降低,今年以来的平均利率为5.65%,相比去年的7.56%降低了25%以上。这对于利润率逐呈下滑趋势的房企而言,通过进一步降低融资成本来控制财务成本,有利于减轻利润率下行压力。

总体来看,此次人民币汇率主动贬值行为,对房地产市场的影响应该是正面大于负面。

(撰稿:广东省房地产行业协会副秘书长 黄毅文)


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