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发展商的四动态与投资者的三谨记

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2015-09-25

热点专题(总第145期) 

一、今年房地产市场特征

2015年中国房地产行业发展平稳。房地产投资增速已经下滑到个位数,但房地产销售面积和销售金额已经回稳。2015年中国房地产投资额将突破10万亿元,销售面积将在12亿到13亿平方米之间。在经济增速放缓的背景下,房地产行业的平稳发展显得特别重要。

2015年政策面偏暖。房地产税立法工作已经启动,但实际征收要在2017年以后。未来3年,房地产政策将更多偏向于分类调控,城市政府自主权加大。类似“330”新政这样的政策还会陆续到来。地方税费减免、户籍制度改革等等,都会阶段性助推楼市发展。

下半年楼市“量升价稳”已成定局。四大因素决定了下半年楼市走向:第一,政府“刺激楼市”政策持续,尤其是“330”新政对楼市信心的恢复起到关键作用。第二,上半年股市疯狂,大量资金流入股市。下半年随着“疯牛”结束,消费者的风险意识得到加强。楼市作为城市普通居民财富保值增值的重要场所,将在下半年吸引更多的资金。第三,发展商2015年的主要目标是“去库存”,降低负债比例。第四季度楼市将“量多价平”,促销打折不断,能有效促进楼市成交量的提升。第四,人民币汇率波动,货币贬值,促使更多的城市居民购买房地产以抵御通胀。

二、影响市场的四大因素

中国房地产市场受四大因素影响:(1)经济增速减缓。从中长期看,房地产的需求将下降。(2)互联网因素影响。互联网正在深刻地影响着房地产业,从商业到写字楼到住宅,从发展商到房地产中介机构都在互联网的冲击下,发生了巨大的变化。(3)政策因素。房地产税、遗产税、农村集体建设用地流转等,都将对未来的市场产生重大影响。(4)产业转型升级的影响。

楼市的现状是“总体供大于求,局部热点不断,楼市继续分化。”未来的市场,将更分化,更多元。

三、发展商的四个动态

房地产行业盈利水平下降已是不争的事实。2013年,140多家上市房企的平均净利率是13%,2014年下降到12%,2015年上半年已下降到9.5%。

大型企业都在转型升级。(1)从国内走向国外;(2)推出互联网+产品;(3)轻资产模式;(4)从注意开发转向注重经营。

四、投资房地产要记住的三句话

第一句:中心、中心还是中心。中心城市中心区的中心物业,是最具投资价值的产品。

第二句:少买公鸡,多买母鸡。多买经营性物业,少买住宅类物业。

第三句:少买大鸡,多买小鸡。少买“成熟”物业,多买“成长型”物业。

 

(撰稿:广东房协专家委委员、广州同创卓越房地产顾问公司总经理 赵卓文)


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