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越秀地产的房地产金融模式

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2015-11-12

热点专题(总第150期)

 

越秀地产作为香港上市公司,充分利用越秀集团旗下的越秀房地产信托基金、越秀金控集团等资源,不断推动深化房地产金融模式,成为了越秀地产的核心竞争优势。

一、前端拿地的“地产+基金”模式

20136月,广州越秀金融控股集团有限公司在广州市国资委系统内部发起了广州国资产业股权发展基金。广州国资基金设立以来,已经和越秀地产进行了5个项目的股权合作,合作规模约150亿元。在上述合作项目股权分配上,越秀地产占5%-20%,基金占比80%-95%。合作开始的两年内,越秀地产有权选择回购,基金回报的设定为每年11%-12%

这种地产与基金的合作模式,其优势是在两年以后,即项目到了销售阶段才还钱,那么越秀地产就可以卖了房子偿还当初的借款。对越秀地产的好处是前期先用最少的自有资金,快速扩大了公司销售规模,加快了项目资产周转速度。通过该合作模式,越秀地产在2014年在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入了7宗土地,总金额超过200亿元。但实际由越秀地产来支付的土地款还不到60亿元,越秀地产的资产负债率上升了不到7个百分点,负债水平依然保持在行业里的较低水平。

越秀地产成功引入国资基金进行战略合作,将助其更大范围内的资源整合和更加快速的发展。且这种“地产+基金”的模式如果可以滚动做下去,它将成为一种极具竞争力的商业模式,而不仅仅是一种融资模式。

二、中间环节的产融结合模式

金融板块是越秀集团近年来重点培育的三大核心产业板块之一,主要包括广州越秀金控集团和香港越秀金控两个组成部分。总的来说,越秀集团金融板块目前总资产已超过1000亿元,拥有银行、证券、租赁、产业基金、融资担保、小额贷款等多个境内外金融业务平台,业务网点分布于美国、港澳及全国20多个省份,基本形成了以银行、证券为核心的国际化金融控股格局和“跨境经营、全国拓展”的业务发展布局。根据其发展战略,越秀集团的地产与金融两个大板块之间将形成常态化互动,未来越秀地产的发展模式将是“产融结合”。

就目前而言,越秀产融结合的典型表现就是商业地产的“开运金”模式。“开运金”产融结合模式是通过持有方式的变化和“开发+运营+金融”的组合,对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合,从而兼顾地产开发价值、商业运营价值和不动产稳定收益。这种组合也可以看作是“地产开发+商业营运+资本运作”,它最大的特点就是充分考虑到商业地产是一个资金密集型行业,必须通过结合金融来平衡资金、完善整条价值链。而根据其公司发展战略,越秀地产在设计、开发、销售、客服物管等其他环节,都将全面探索与金融资源融合。

三、后端商业项目的金融运作

越秀房地产投资信托基金于2005年在香港联交所上市,是全球首只投资中国内地物业的房地产投资信托基金。近年来越秀地产积极向商业地产进军,拥有广州国际金融中心、维多利广场、越秀新都会、财富广场、白马大厦、城建大厦等商业物业约67万平方米,商业价值位居穗港两地上市公司前列。

基于越秀地产与越秀房托的平台组合优势,越秀商业地产可以通过越秀房产基金最大程度地发挥融资优势、资金平衡优势和价值增值优势。越秀通过将自己开发建设的优质商业项目从地产注入REITs,将已经在地产平台上证劵化的商业地产项目再次证券化,从而借助资本市场,大大加速商业项目的开发速度和资金的流转速度。

未来越秀房托基金将依托与越秀地产的常态化互动以及外部优质项目收购,不断扩大基金规模,打造独特的商业地产经营模式和商业地产品牌。

(资料来源:越秀集团官网,明源总裁专访——《越秀朱晨:给500亿一个从容的理由);更多内容敬请关注“2015广东房协会员大会”同步发行的《粤派地产转型发展案例选辑》。)

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