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会 长 | 王 韶 |
轮值主席 | 陈茵(2018年上半年) |
常务副会长 |
夏海钧(中国恒大地产集团有限公司董事局副主席、总裁) 莫斌(碧桂园控股有限公司集团总裁及执行董事) 朱荣斌(阳光城集团股份有限公司执行董事长兼总裁) 林峰(越秀地产股份有限公司越秀地产总经理) 张俊(中国奥园商业地产集团总裁) 陈茵(珠海华发实业股份有限公司董事、总裁) 刘臻(广州富力地产股份有限公司集团副总裁、华南区总经理) 麦帆(佳兆业集团(深圳)有限公司执行董事兼集团控股总裁) 李升阳(万科企业股份有限公司广州公司总经理) 答恒诚(广州珠江实业开发股份有限公司董事、总经理) 刘黎斌(平安不动产有限公司广州分公司总经理) 刘光金(东莞市三正房地产开发有限公司总经理)
曹志伟(广州新城市投资控股集团有限公司董事长) |
副 会 长 (按姓氏 笔画排列) |
王安泉(江门市蓬江区锦富房地产开发有限公司总经理)
王海洋(雅居乐地产置业有限公司总裁)
王燕凤(东莞市富盈房地产开发有限公司副总经理)
毛文斌(广州市湖品房地产有限公司(龙湖地产广州公司)总经理)
邓亚宁(茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司董事长、总经理) 邝绍荣(广东翔顺房地产开发有限公司副总裁) 付熙嵬(中海发展(广州)有限公司总经理) 吕文(佛山市东建集团有限公司副总经理) 刘守和(河源市华达集团房地产开发有限公司总经理) 刘远炳(美林基业集团有限公司董事长) 刘昉(惠州隆生企业(集团)有限公司副总裁) 刘绍生(宜华地产控股有限公司董事长) 阮灿华(清远市恒福房地产开发有限公司董事长) 纪建德(龙光地产控股有限公司执行董事、副总裁) 麦泽年(美的置业集团有限公司营销管理中心总经理) 吴智军(路劲地产广州公司总经理) 陈文华(广东坤山集团有限公司执行总裁) 陈志华(广州绿地房地产开发有限公司集团副总裁) 陈俐(广东能兴房地产开发有限公司董事会主席) 陈水茂(广州市敏捷投资有限公司常务副总裁)
陈富东(广东富港投资集团有限公司董事长) 林汉波(珠海诚丰集团有限公司董事长) 罗文强(佛山北大资源地产有限公司总裁) 罗北生(广东保利房地产开发有限公司董事长) 郑少初(韶关市富康物业有限公司总经理) 单文(星河地产华南区域副总裁) 钟振强(广东宏远集团房地产开发有限公司董事长)
高原(易居企业集团 副总裁) 袁鸿昌(深圳世联行地产顾问股份有限公司副总经理) 莫浩然(广州汇美发展有限公司总裁) 徐学文(广东祥利投资集团有限公司总裁) 徐珺(广州市方圆房地产发展有限公司董事会执行总裁) 崔东(广州颐和集团有限公司颐和地产集团副总裁) 谢宇晗(合富辉煌董事、合富研究院院长) 殷杰(广州旭辉投资管理有限公司总经理) 黄书平(深圳融创房地产集团执行总裁、广深区域公司总裁) 黄少媚(新世界(中国)地产投资有限公司副行政总裁) 黄建潼(广东联泰房地产有限公司董事长) 黄锦华(广东万象实业集团有限公司董事长) 黄灿浩(广州市金岳置业有限公司董事长) 黄韶海(福晟集团执行总裁、广州福晟董事长) 萧睿(广州金科房地产开发有限公司华南区域董事长) 梁志旺(广东瑞丰房地产开发有限公司董事长)
韩冬(招商蛇口华南区域总经理、广州招商总经理) 鲁君驷(格力地产股份有限公司董事长、总裁) 谢跃辉(中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司董事长) 蔡鸿文(广东客天下旅游产业园有限公司董事长、总经理) |
监 事 长 |
陈国辉 监事:弓毅伟 李小楠 王楚焊 冯锦麟 |
秘 书 长 | 常可 |
商务洽谈:黄先生 86-20-87382426 刘先生 86-20-87376855
展商服务:刘先生 86-20-87376855 媒体联络: 86-20-61205968
传真:86-20-87376847 珠三角房博会交流群:239583153
房地产这个多年来为GDP增长起着不可替代作用的行业,可以说一直是支撑着地方政府财政运作的支柱。故此,房屋供过于求的现状或迟或早就会不可避免地出现。
根据国家统计局公布的数字显示,截至2015年10月底。全国商品房库存面积为68632万平方米。显然这是指已建成(或基本建成)取得预售许可而库存的官方统计数字,而已开工在建明年大部分就可以达到预售条件的70亿平方米商品房中虽然可能有部分已经预售,如果以现在库存滞销面积是35亿平方米(由于商品房的库存面积数字在不断变化谁也无法非常精准地确定)而以全国去年销售12亿平方米计算就大概需要3年才能使这些库存积压的商品房被市场消化(这还没有将每年还有不断新开工建设的商品房数量计算在内)。当产品成为库存积压即使能为GDP的增长作贡献有实际意义吗?起码不会成为持续发展所需要的吧!
其实,35亿平方米商品房的库存,如果以每平方米成本4000元计算就意味着有14万亿的资金被房地产这个行业长期占用积压,这无疑就是社会产品最大的一宗产能过剩。虽然这些资产资金可能大部分不是国有的投资,但大部分是从银行获取的贷款或与银行的资金有关应是不用置疑的。也就是说,银行有大量的资金投放在房地产这个行业。以央行公布的数字,房地产开发贷款加上个人购房贷款今年上半年的余额已超过19万亿元。很明显,这些被占用甚至被套牢的大量银行资金如果长期得不到释放将会产生巨大的金融风险。这种风险已经在三、四线城市明显存在以至有"鬼城"的说法出现,而且还有进一步恶化的趋势。须知,现阶段一个房地产项目投资年收益率一般不会高于百分之十,由于资金成本的原因,多年才能消化其产品的项目就会是亏本而无能力偿还银行的贷款,这不仅会导致房地产商(企业)的经营危机甚至会出现倒闭,更会给社会的稳定带来难以估量的问题。
大家知道,资金对于作为发展中的国家来说,能高效运用对促进社会经济的发展意义是不言而喻的,特别是在目前国家下决心打赢脱贫攻坚战的背景下更具实际的意义。所以,房地产库存的资金积压问题当然就需要政府结合市场现实的政策引导才能解决吧!
现在,房地产去库存已引起国家的重视,习近平主席最近指示要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。那么,怎样才能化解房地产的库存呢?
一、房地产关乎地方政府的财政命脉,必须使地方政府认识到商品房长期的库存积压必然会导致房地产行业不会持续发展的后果从而从根本上扭转靠"土地财政"过日子的思想(但是现阶段房地产一旦停滞地方政府的日子确实不好过)。那么,作为国家层面是否应考虑调整中央与地方政府的财政税收政策呢?我以为,只有中央政府的号召而无地方政府和市场的积极配合,任何政策措施的效果都可能是不理想的。
二、现时实行的商品房预售许可制度是由于房地产开发商当年可以"卖图纸"就将购房款收入襄中挪用而产生项目烂尾,国家为减少买卖双方的纠纷等问题以达到维稳的社会效果而设立的。如果将预售许可变为要有一定数量的"用户订单"才能开工建设而将预售许可前置在房地产项目详细规划方案审批后即可进行(比如一个有1000居住单元的小区要有不少于200个用户的订单才能开工建设),如开发商拿地后两年内未能获得一定数量的"用户订单"而土地闲置,政府要实施土地收回也容易操作,这样就会在源头上减少房地产库存甚至是项目烂尾的情况发生。
三、可能有人说,现在实行的房地产预售许可制度是在楼房基本建成后才准予销售仍然会产生买卖双方的不少纠纷,所以政府应取消商品房预售而要实行竣工验收才能销售商品房,如果将预售许可前置到开工建设前,岂不是恢复以前允许开发商"卖图纸"的做法而使这些纠纷和矛盾加剧吗?当然,实施要有"用户订单"才能开工建设的制度需要考虑的情况确实很多,但主要开发商的诚信有保障,加上银行能有积极性加入,就会有可能取得开发商、用户和银行的三方共赢结果。1、开发商必须要以实力为后盾并有较好的诚信记录才能被用户认同敢于在项目开工建设前就落订成为准业主。这其中也包括促使开发商不断提高自身素质的转型升级并最终在这个行业达到优胜劣汰,而目前不少原本只是经营"士多"店的小贩只要拿到地就可成立项目开发公司进入本应有较高门槛要求的房地产行业进行房地产开发,但由于其经营不善而"跑路"给社会带来了不少的问题。可以说,这是房地产行业非理性竞争带来的负面后果。对于市场经济来说,没有竞争当然是不行的,但过份的竞争也是不可取的。政府对于房地产这个关系国计民生的行业,必须要有适当的管制措施,才能使其健康发展。2、"用户订单"运作中用户付出的资金必须先存放在有监管能力并能有所增值的银行这个第三方的账户,这些资金要按项目开发的工程进度分期支付给开发商以避免被挪用。3、开发商必须在项目开工前购买项目工程保险,以保障订单用户和开发商自身的权益。4、银行作为第三方介入后就会有大量用户订单的资金存放并可考虑以按揭的形式向用户发放贷款,从而使银行经营按揭资金的持续时间拉长产生更多的效益,开发商则通过"用户订单"获得按工程进度的资金保障减少其融资成本从而为降低房价提供了条件,而订单的用户只需拿出自有小部分的资金落订就能取得较低价钱的房屋成为准业主。5、为保障银行的权益,开发项目必须要将其土地抵押给银行以减少银行的风险从而进一步调动其参与的积极性。
(作者系广东骏贤集团有限公司董事长)
2015年12月8日