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稳赚1号,商业地产轻资产战略的神来之笔

作者: 来源: 时间:2016-01-25

热点专题(总第157期)

  在“互联网+”时代,商业地产进行轻资产战略创新,对中国房地产市场的转型升级发展带来了开创性意义。2015广东省房协会员大会上,万达商业地产的与会代表分享了万达“稳赚1号”的设计运作及未来发展。
  1.万达广场引入更多体验式店铺
  大家看到关于万达百货关店的报道,以为万达百货倒闭了,认为万达广场也不行了。实际情况并非如此,万达广场的百货业态主要定位在中端产品,包括服装、鞋子和生活必需品,其目标客户群大都是通过电商购买,确实对万达百货有冲击,但这类货品只占万达广场10%左右的经营面积。目前撤减百货业态之后,已经引进如苏宁电商等大型主题店,并增加体验式店铺的引入,如健身中心、儿童兴趣拓展和技能培训、SPA等,这些必须在现场体验,而且容易招徕一家人过去的家庭式活动体验店。另外,2015年万达广场开到135家,每一个店开业的时候都可以达到100%的满铺开店,这也充分证明,万达广场经受住了市场的检验。
  2.商业地产的轻资产趋势
  商业地产有三重属性:一是地产属性;二是流通属性,提供流通场所,通过收租金实现物业价值;三是金融属性,每一个商业物业都沉淀了几亿甚至上十几亿资金,如果不进行资本化运作,其发展就会受到严重制约。
  要将商业地产轻资产化,用足其经营功能,并不是盲目单独搞互联网,或者单独搞金融。
  以全球顶尖商业地产公司美国西蒙地产的发展模式为例,在经历上市、并购的过程中,其运作核心分为三个阶段:新开发+商管,自己建设,然后自己管理;同时有收购,重新开发再开发,收购一些烂尾楼,或者做得不好的项目重新盘活、整合,收租;资产管理,同时也开拓电子商务。美国的其他商业地产巨头GGP、澳洲的Westfield集团的发展轨迹也是如此。
  3.万达“稳赚1号”运作模式
  从REITs来讲,这种将重资产进行金融化的产品,在美国、泰国(2005年才开始起步),以及中国的香港特区较多。
  万达“稳赚1号”产品设计运转周期为7年。最小投资1000元。万达在上海自贸区注册了一个交易平台,该产品2015年6月发行,每年给予6%的固定回报,年化综合收益在12%以上。大家可以下载“快钱钱包”,直接注册购买或赎回。
  假如资产包中某万达广场的总融资额为6亿元,投资者以原始价格购买万达广场,大概3年之后以REITs形式上市,粗略估算资产至少可以溢价50%(即为建造成本上浮50%)。如果3年后REITs还没有实施,可以继续等到第7年,如果还没有实施REITs,万达会按9亿元无条件回购该产品。
  通过轻资产运作之后,每个万达广场不需要万达自己投资,只需要充分利用高效的管理能力(开发、建设、招商、营运)和强大的品牌能力建立强大的商业网络,再抓开发建设运营,就可以获得净租金收益的30%,另外70%分给投资者。这是一种成功的品牌输出战略。
  4.有关法规的制约和规避
  商业地产金融化(主要表现为REITs产品)在发达国家如火如荼,而在我国却无实质性启动,主要是因为这涉及税收法规和金融法规多部门管控。
  在税收法规方面,国外将不动产投资基金定为金融投资品,而我国将其视为不动产交易,这必然涉及到房地产交易环节的税负(营业税及附加5.5%,土地增值税约8%,还有较大比例的企业所得税),扣除这些税收后,基金已几乎没有收益分配给投资人。所以我们呼吁有关部门尽快立法,促进不动产证券化,一方面可以盘活巨大的社会沉淀资产,从其总量来看,不亚于再造一个股票交易市场。另一方面,这些稳定收益的不动产投资为公众提供了良好的投资渠道。
  随着互联网金融的逐步兴起,也借国家一系列创新战略的东风,“稳赚1号”通过创新的交易结构设计,合理规避了股权众筹不能超过200个股东的有关规定。但由于国内互联网金融的发展乱象丛生,证监会已发布《私募股权众筹融资管理办法(试行)(征求意见稿)》,万达“稳赚1号”的这类创新也可能受到政策影响。但我们坚信在国家法律的总体框架下,利国利民的金融创新还是会得到国家大力支持。
  (撰稿:广东省房协羽键)

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