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叶檀:楼市去库存农民工能成为主体吗?

作者: 来源:每日经济新闻 时间:2016-03-03

 

  原标题:叶檀:楼市去库存农民工能成为主体吗?
  今年的全国两会,楼市去库存是个热点话题。最近有观点认为,要让农民工为城镇商品房去库存主体,这在实践上行得通吗?
  身边朋友老家在农村的基本上已经给父母在县城买了房子,如果孩子在外打工,基本是在当地的城镇买房,否则娶不上媳妇。
  3月2日《京华时报》报道了做配送员的农民工魏康林的重庆购房故事,“在城里买房家里帮不上什么忙。这些年在外面打工也攒下了几万块钱,如果在重庆市区买房,按每平方米7000元、70平方米的普通住宅建筑面积计算,总价接近50万元,首付三成需15万元,贷款35万元、期限30年,月供2000元左右”,“我现在不仅首付还差一半,月供还要花掉每月收入的一半,还不算装修。”配送员“铆足了劲”干月收入至多5000元,没有“五险一金”,刨除房租、吃饭、抽烟和日常开销,不算应酬,能支配的也就2000多元。如果在城市购房,相当于一辈子为房地产打工。
  很多人说,到县城购房,有每平方米3000~4000元的房子,问题是,到县城打工哪有月薪4000以上的呢?还贷能力同步降低,仍然是房奴。在大城市打工的还是住不上新房,把开发商的库存变成了农民工朋友的库存。
  去库存去到农民工身上,不大地道。从户籍上说,中国有城镇与农村人口的划分,但对于富裕群体来说,户口完全不是问题,他们根本不需要附带在户口上那份“贫瘠”的保障。而现在还没有在城镇购房的,基本属于收入比较低的人群。如果由政府补贴,有多少钱可补?
  目前,山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策,以使其成为长期稳定的住房消费群体。
  2月底,安徽省财政厅、省住建厅印发《关于加强农村宅基地管理工作的通知》,对村民自愿退出宅基地的应当给予其奖励,在村民购买当地城镇住房时一次性发放给村民。但是,退出后,还将奖励的资金集中管理,在村民购买当地城镇住房时一次性发放,这相当于购房质押金,是对资金使用权的限制。
  第一代农民工朋友是牺牲最大的一代。来自国家统计局的2014年的监测数据显示,全国共有农民工2.74亿人,40岁以上的农民工达1.2亿人,占中国农民工的43.8%,差不多占半壁江山。其中50岁以上的农民工超过4600万人,比重达17.1%。农民工平均年龄已由2010年的35.5岁上升到2014年的38.3岁。
  50岁以上老一代农民工定居在打工城市的少之又少。根据中山大学社会学调查,基本上他们的积蓄有三个流向,一是孩子教育,二是看病,三是养老,包括在老家造房子为未来养老做准备,在城市购房主要是为了下一代。他们积蓄不多,有限的积蓄必须用于刀刃上,无法承担购房成本和城市居住成本。
  农村宅基地与承包地成为原始积累,仅限于少数人,比如某些村干部成为亿元户。大部分农村地区经济欠发达、工业未深入,宅基地、承包地不可能资本化,就是资本化也是次贷,因为最终没人买单。
  未来是人口城镇化的时代。2016年2月公安部召开电视电话会议,提出要到2020年再转移1亿农业人口。中国未来会不会有上亿贫困阶层进城?如果打去库存的主意打到农民头上,完全有可能。
  目前要做的是,让拥有固定职业与住所的农民工在职业所在地落户,避免未来土地资源的进一步浪费,同时大力发展民营经济,使农民工朋友安居乐业,这样不必政府鼓励,也有很多成为中等收入人群的朋友在工作所在地购房落户。谁不想全家团聚,谁不想安居乐业啊。
  房价上涨时,农民工购房可以享受红利,现在购房风险加大,尤其在库存量高的三四线城市,购房风险大升而收益不多,让农民工去库存,真的不太靠谱。

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