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高院物权司法解释出炉:有了预告登记 一房多卖不再现

作者: 来源:广州日报 时间:2016-03-07

  2015年12月,最高人民法院出台了《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)》。新《司法解释》于2016年3月1日开始正式实施,将对买房、签订合同以及婚姻关系中的房产分割产生直接影响,怎么理解这些条款,用以保护自己的权益呢?
  2015年12月,最高人民法院出台了《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)》(以下简称《司法解释》),2016年3月1日开始正式实施。这部《司法解释》将对买房、签订合同以及婚姻关系中的房产分割产生直接影响,怎么理解这些条款,用以保护自己的权益呢?日前,记者就一些易产生纠纷的热点问题采访了广东君厚律师事务所律师卢彦铮。
  涉及房产主要有五方面
  卢律师表示,《司法解释》涉及房产的主要有五个方面:
  一是关于不动产登记与物权确认或基础关系争议。《司法解释》明确了涉及到登记不用通过行政诉讼来解决,而应该通过民事诉讼来解决,防止有关部门相互推诿;规定不动产登记簿与真实权利状态不一致的,应当依赖于对原因关系或基础关系的审查,不能片面强调以不动产登记簿的记载为准。
  二是关于预告登记的效力。物权法已经规定未经预告登记的权利人的同意,处分该不动产的,不发生物权效力。这次,《司法解释》明确了有关处分行为,防止把处分行为解释得太宽泛。
  三是关于物权法中规定的“发生物权变动效力”的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围,《司法解释》进行了限缩性解释。
  四是关于按份共有人优先购买权的司法保护。
  五是关于“善意取得”制度的适用。
  提供更清晰指引
  在日常生活中,最容易因为房产发生纠纷的主要是离婚财产分割、房屋买卖合同签订,《司法解释》对此提供了更清晰的指引。例如,《物权法》规定按份共有人可以把自己那一份自行出卖,但是其他按份共有人在同等条件下有优先购买权。然而,《物权法》实施以来,按份共有人如何行使优先购买权有较大的模糊空间,导致这一权利事实上没有怎么落实,这次《司法解释》着力最多的是把这一问题规定清楚,减少模糊空间。
  物权法
  买房人切记预告登记
  热点问题1:怎么防止开发商一房多卖或抵押房产?
  买房人切记预告登记
  新《司法解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意,开发商想转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其“不发生物权效力”。也就是说,只要买房人预告登记了,开发商私自把已出售的住房再次出售或进行抵押,是无效的!
  解读:实践中确实有这样的情况:开发商缺少建设资金,在和买方签约之后,又把房子设定新的抵押从银行取得贷款甚至一房多卖,这时,买方可以按照《物权法》有关规定和《司法解释》进行维权,不过,前提是存在预告登记。
  购房者与开发商签订了购房合同后,一旦开发商将购房者买的标的物向他人设定了抵押,而开发商却破产了,这个取得抵押权的他人是享有优先权的,购房者的合同诉讼可以胜诉,却无法得到执行,因为物权优先于合同权利。而《物权法》和《司法解释》规定的预告登记制度直接排除了设立新的抵押权的可能性。
  影响并不大,没拿到房的会有相应补偿
  热点问题2:夫妻离婚法院把房子判给谁房子就归谁?
  影响并不大,没拿到房的会有相应补偿
  新《司法解释》规定,在离婚诉讼中,若法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。
  解读:卢律师表示,这条司法解释实际影响并不大。
  这里的法院判决就是“发生物权变动效力的司法文书”,本来理论上讲,房产证上规定是谁的就是谁的,但是我们国家明确规定,法院判决生效时起,物权就已经变动,这是为了操作方便起见。以一般家庭的情况而言,不可能同时有很多套住房,判决书判决房屋所有权归某一方的同时往往还会同时规定取得所有权的一方必须给予未取得所有权的一方补偿,未取得所有权的一方要及时行使判决规定的其他权利。另外,很多时候,离婚双方婚姻存续期间,确实只有唯一一套住房,判决一方取得所有权对于另一方确实没什么保障,如果取得所有权的一方确实拿不出那么多钱来补偿未取得所有权的一方,这时双方可协商不把房产归为某一方所有,仍然维持共同共有的形式,或者改为按份共有。
  因为属“善意取得”,房子仍归买家所有
  热点问题3:不知情之下未通过真正的产权人买房怎么办?
  因为属“善意取得”,房子仍归买家所有
  新《司法解释》的规定还有一个重要方面:“善意取得”。比如交易一方未通过真正的产权人同意,擅自把房子转让给了不知情的买家。买家付完钱,真正的产权人却来要房子。这时候,房子归谁?按照《物权法》的“善意取得”制度,买家拥有房子,产权人应向卖房的交易人索赔。
  解读:“善意”是指不知道“转让人”无处分权而受让了不动产或动产,而动产已经交付,不动产已经登记(到受让人名下)。
  按理说,无权处分人是不可能在房管部门顺利地将房产过户到他人名下的,之所以会出现这种问题,很可能是无权处分人曾经是有权处分人,第三人来不及知道或真实权利人来不及让别人知道无权处分人已经成为无权处分人。比如,两夫妻感情恶化,商量把夫妻共有的房子卖掉,卖掉后离婚,买受人把房款打进了丈夫的账户。离婚后,妻子拿不到钱,就会主张前夫无权处分,而买受人此时就可主张“善意取得”。
  需要注意的是,除了“无权处分人”处分了财产外,“善意取得”还有三个条件是:第一,买受人受让时出于“善意”,也就是说确实不知道无权处分这回事;第二,买受人以合理的价格有偿取得,赠予就不行;第三,转让的财产已经交付,对于不动产来说,就是已经完成过户登记。

 

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