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会 长 | 王 韶 |
轮值主席 |
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常务副会长 |
夏海钧(中国恒大地产集团有限公司董事局副主席、总裁) 莫 斌 (碧桂园控股有限公司集团总裁及执行董事) 朱荣斌(阳光城集团股份有限公司执行董事长兼总裁) 林 峰 (越秀地产股份有限公司越秀地产总经理) 张 俊 (中国奥园商业地产集团总裁) 陈 茵 (珠海华发实业股份有限公司董事、总裁) 刘 臻 (广州富力地产股份有限公司集团副总裁、华南区总经理) 麦 帆 (佳兆业集团(深圳)有限公司执行董事兼集团控股总裁) 李升阳(万科企业股份有限公司广州公司总经理)
陈水茂(广州市敏捷投资有限公司常务副总裁) 刘黎斌(平安不动产有限公司广州分公司总经理) 刘光金(东莞市三正房地产开发有限公司总经理)
曹志伟(广州新城市投资控股集团有限公司董事长) |
副 会 长 (按姓氏 笔画排列) |
王 丹(深圳世联行集团股份有限公司深圳地区总经理) 王安泉(江门市蓬江区锦富房地产开发有限公司总经理) 王海洋(雅居乐地产置业有限公司总裁) 王燕凤(东莞市富盈房地产开发有限公司副总经理) 毛文斌(广州市湖品房地产有限公司(龙湖地产广州公司)总经理) 邓亚宁(茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司董事长、总经理) 付熙嵬(中海发展(广州)有限公司总经理) 邝绍荣(广东翔顺房地产开发有限公司副总裁) 皮勇军(上海蓝城置业有限公司华南事业部总经理) 邢 燕(中国联通有限公司广东省分公司企业战略客户部总经理) 吕 文(佛山市东建集团有限公司副总经理) 刘守和(河源市华达集团房地产开发有限公司总经理) 刘远炳(美林基业集团有限公司董事长) 刘 昉(隆生投资集团有限公司副总裁) 刘绍生(宜华地产控股有限公司董事长) 刘 煜(广州旭辉企业管理有限公司总经理) 阮灿华(清远市恒福房地产开发有限公司董事长) 纪建德(龙光地产控股有限公司执行董事、副总裁) 张 宾(广州招商房地产有限公司招商蛇口华南区域总经理) 陈文华(广东坤山集团有限公司董事长) 陈 俐(广东能兴房地产开发有限公司董事会主席) 陈富东(广东富港投资集团有限公司董事长) 林汉波(珠海诚丰集团有限公司董事长) 罗文强(佛山北大资源地产有限公司总裁) 郑少初(韶关市富康物业有限公司总经理) 单 文(星河地产集团华南区域常务副总裁) 钟振强(广东宏远集团房地产开发有限公司董事长) 段维立(广州金科房地产开发有限公司华南区域董事长) 姜忠民(绿地香港湾区公司绿地香港助理总裁兼湾区公司副总经理) 袁 俊(广东保利城市发展有限公司总经理) 莫浩然(广州汇美发展有限公司总裁) 顾继伟(广东中梁汇置业有限公司南方大区总裁) 徐学文(广东祥利投资集团有限公司总裁) 徐 珺(广州市方圆房地产发展有限公司集团执行总裁、广州公司总裁) 高 原(广州市金岳置业有限公司(易居企业集团 )副总裁) 黄少媚(新世界(中国)地产投资有限公司副行政总裁) 黄书平(深圳融创房地产集团有限公司执行总裁、广深区域公司总裁) 黄婉茹(广东联泰房地产有限公司常务副主席、深圳联泰董事) 黄锦华(广东万象实业集团有限公司董事长) 黄韶海(福晟集团集团执行总裁、广州福晟董事长) 梁志旺(开平市瑞丰房地产开发有限公司董事长) 鲁君驷(格力地产股份有限公司董事长、总裁) 谢宇晗(合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司董事、合富研究院院长) 谢跃辉(中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司董事长) 蔡鸿文(广东客天下旅游产业园有限公司董事长、总经理) 广州颐和发展集团有限公司 路劲地产广州公司 美的置业集团有限公司
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监 事 长 |
陈国辉 监事:张彬洪 李小楠 王楚焊 冯锦麟 |
秘 书 长 | 常可 |
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《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018)年》的出台,将给未来3年的广东房地产市场带来根本性的改变。市场的供求关系、供应结构、开发经营模式、客户结构、盈利模式,都将发生巨变。
1、“去库存”的重点是“商业、办公类库存”
2015年底,广东省商品房库存规模,高达1.6亿平方米。2015年销售面积达11681万平方米,同比增长25.4%,市场需求大增的同时,库存量仍在增加。未来3年,广东房地产仍处于供应高峰期。在消化同期新增量的前提下,3年再消化2000万平方米的库存,不是一件轻松的事情。
值得关注的是,1.6亿平方米的库存量中,重点和难点是商业、办公类物业。在互联网时代,传统商业地产受到极大的冲击和影响。为了解决库存商业地产的出路,文件里提出了积极的应对措施。第一,鼓励和引导“自持物业经营”。未来要开发“总部经济园区、新兴产业”,方向是“向自持物业企业商品房倾斜”。第二,“对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房,通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业。”这一条,值得开发商细细去阅读和理解。商业物业的销售,当前面对“土地增值税(税率为30-60%)”的紧箍咒。连SOHO中国这样的公司,为了有效避税,都提出了“散售转自营”的转型策略。
3年以上未售出的商业、办公、工业等商品房,可转化为开发商自持物业,转为公司固定资产,无疑为开发商运作商业地产,有效避税,创造了良好的条件。
为加快商业地产“去库存”,文件还提出了“控制商业地产开发规模,鼓励房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为科技企业孵化器、众创空间,将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。”意味着用地性质和开发用途这个以往难以逾越的边界,以后变得“灵活”了。“孵化器、众创空间、电商用房、养老地产、旅游地产”等等项目,变得合法合规了。
以往还“名不正言不顺”的“都市型工业地产”,这一次也登上了省级文件,身份正式合法化。
利用政策,快速转型,开发商迎来了“解套”的契机。
2、土地“去库存行动计划”中的“突破性”措施
“去库存行动计划”,在政策措施上,可谓是竭尽了全力。从激活市场需求,到金融税收政策落地,到鼓励开发商物业经营的转型升级,出台了十一大项举措。这“十一项”中,有几项措施是具有“突破性”的,对未来广东房地产市场影响巨大。
(1)正式取消了“90/70”的政策,全面放开了对户型产品的限制。对广州的“限购”,也给出了可以重新划定限购范围的指引,放开港澳居民购房限制。
(2)加大棚改安置和住房保障货币化力度,打通商品房与保障房通道。保障房与商品房的双轨制运作,是目前国家层面的指导方向。“保障房与商品房”之间有了通道,这意味着未来的房屋建设将有新的运行机制。
(3)支持跨区购房。文件中提出“完善城市外围地区交通和公共服务设施配套,重点加快推进广州与清远、佛山,深圳与惠州、东莞的轨道交通网络衔接和建设,为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。”跨区购房,大城市住房外溢需求(尤其是广州和深圳的外溢)越来越大。政府文件中,第一次确认“鼓励”外溢需求和跨区购房。城市房地产的边界进一步模糊化。
3、“去库存”背景下的政府和企业对策
(1)对政府而言,要去库存,除了要千方百计激活需求,还必须减少土地供应量,降低建设规模,影响市场预期,才能真正去库存。对三、四线城市,更应减少土地供应量,“养育”市场,盘活存量。
(2)“去库存”指导思想下,是地方政府“调结构、促发展”的良好机遇。第一,籍此机会,有效调整房地产市场的产品结构。通过政策措施,促进有效需求。第二,积极引导城市区域发展,利用房地产政策,有效调节需求。第三,利用“一类一策”,在房地产经营上创新市级政策措施。
(3)对于库存量巨大的发展商,未来3年,是企业扭转局面的黄金期。这一次机遇再错过了,就很难再找到这样的机会了。2016年,楼价上升,局部上涨,都是政策性的、阶段性和不可持续的。既要抓住机遇,又不盲目乐观,是开发商理性和明智的选择。
(供稿:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文)