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广东“去库存行动计划”带来的机遇分析

作者:热点专题(2016年第5期) 来源:广东房地产网 时间:2016-03-10

 

  《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018)年》的出台,将给未来3年的广东房地产市场带来根本性的改变。市场的供求关系、供应结构、开发经营模式、客户结构、盈利模式,都将发生巨变。
  1、“去库存”的重点是“商业、办公类库存”
  2015年底,广东省商品房库存规模,高达1.6亿平方米。2015年销售面积达11681万平方米,同比增长25.4%,市场需求大增的同时,库存量仍在增加。未来3年,广东房地产仍处于供应高峰期。在消化同期新增量的前提下,3年再消化2000万平方米的库存,不是一件轻松的事情。
  值得关注的是,1.6亿平方米的库存量中,重点和难点是商业、办公类物业。在互联网时代,传统商业地产受到极大的冲击和影响。为了解决库存商业地产的出路,文件里提出了积极的应对措施。第一,鼓励和引导“自持物业经营”。未来要开发“总部经济园区、新兴产业”,方向是“向自持物业企业商品房倾斜”。第二,“对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房,通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业。”这一条,值得开发商细细去阅读和理解。商业物业的销售,当前面对“土地增值税(税率为30-60%)”的紧箍咒。连SOHO中国这样的公司,为了有效避税,都提出了“散售转自营”的转型策略。
  3年以上未售出的商业、办公、工业等商品房,可转化为开发商自持物业,转为公司固定资产,无疑为开发商运作商业地产,有效避税,创造了良好的条件。
  为加快商业地产“去库存”,文件还提出了“控制商业地产开发规模,鼓励房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为科技企业孵化器、众创空间,将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。”意味着用地性质和开发用途这个以往难以逾越的边界,以后变得“灵活”了。“孵化器、众创空间、电商用房、养老地产、旅游地产”等等项目,变得合法合规了。
  以往还“名不正言不顺”的“都市型工业地产”,这一次也登上了省级文件,身份正式合法化。
  利用政策,快速转型,开发商迎来了“解套”的契机。
  2、土地“去库存行动计划”中的“突破性”措施
  “去库存行动计划”,在政策措施上,可谓是竭尽了全力。从激活市场需求,到金融税收政策落地,到鼓励开发商物业经营的转型升级,出台了十一大项举措。这“十一项”中,有几项措施是具有“突破性”的,对未来广东房地产市场影响巨大。
  (1)正式取消了“90/70”的政策,全面放开了对户型产品的限制。对广州的“限购”,也给出了可以重新划定限购范围的指引,放开港澳居民购房限制。
  (2)加大棚改安置和住房保障货币化力度,打通商品房与保障房通道。保障房与商品房的双轨制运作,是目前国家层面的指导方向。“保障房与商品房”之间有了通道,这意味着未来的房屋建设将有新的运行机制。
  (3)支持跨区购房。文件中提出“完善城市外围地区交通和公共服务设施配套,重点加快推进广州与清远、佛山,深圳与惠州、东莞的轨道交通网络衔接和建设,为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。”跨区购房,大城市住房外溢需求(尤其是广州和深圳的外溢)越来越大。政府文件中,第一次确认“鼓励”外溢需求和跨区购房。城市房地产的边界进一步模糊化。
  3、“去库存”背景下的政府和企业对策
  (1)对政府而言,要去库存,除了要千方百计激活需求,还必须减少土地供应量,降低建设规模,影响市场预期,才能真正去库存。对三、四线城市,更应减少土地供应量,“养育”市场,盘活存量。
  (2)“去库存”指导思想下,是地方政府“调结构、促发展”的良好机遇。第一,籍此机会,有效调整房地产市场的产品结构。通过政策措施,促进有效需求。第二,积极引导城市区域发展,利用房地产政策,有效调节需求。第三,利用“一类一策”,在房地产经营上创新市级政策措施。
  (3)对于库存量巨大的发展商,未来3年,是企业扭转局面的黄金期。这一次机遇再错过了,就很难再找到这样的机会了。2016年,楼价上升,局部上涨,都是政策性的、阶段性和不可持续的。既要抓住机遇,又不盲目乐观,是开发商理性和明智的选择。
  (供稿:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文)

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