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会 长 | 王 韶 |
轮值主席 |
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常务副会长 |
夏海钧(中国恒大地产集团有限公司董事局副主席、总裁) 莫 斌 (碧桂园控股有限公司集团总裁及执行董事) 朱荣斌(阳光城集团股份有限公司执行董事长兼总裁) 林 峰 (越秀地产股份有限公司越秀地产总经理) 张 俊 (中国奥园商业地产集团总裁) 陈 茵 (珠海华发实业股份有限公司董事、总裁) 刘 臻 (广州富力地产股份有限公司集团副总裁、华南区总经理) 麦 帆 (佳兆业集团(深圳)有限公司执行董事兼集团控股总裁) 李升阳(万科企业股份有限公司广州公司总经理)
陈水茂(广州市敏捷投资有限公司常务副总裁) 刘黎斌(平安不动产有限公司广州分公司总经理) 刘光金(东莞市三正房地产开发有限公司总经理)
曹志伟(广州新城市投资控股集团有限公司董事长) |
副 会 长 (按姓氏 笔画排列) |
王 丹(深圳世联行集团股份有限公司深圳地区总经理) 王安泉(江门市蓬江区锦富房地产开发有限公司总经理) 王海洋(雅居乐地产置业有限公司总裁) 王燕凤(东莞市富盈房地产开发有限公司副总经理) 毛文斌(广州市湖品房地产有限公司(龙湖地产广州公司)总经理) 邓亚宁(茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司董事长、总经理) 付熙嵬(中海发展(广州)有限公司总经理) 邝绍荣(广东翔顺房地产开发有限公司副总裁) 皮勇军(上海蓝城置业有限公司华南事业部总经理) 邢 燕(中国联通有限公司广东省分公司企业战略客户部总经理) 吕 文(佛山市东建集团有限公司副总经理) 刘守和(河源市华达集团房地产开发有限公司总经理) 刘远炳(美林基业集团有限公司董事长) 刘 昉(隆生投资集团有限公司副总裁) 刘绍生(宜华地产控股有限公司董事长) 刘 煜(广州旭辉企业管理有限公司总经理) 阮灿华(清远市恒福房地产开发有限公司董事长) 纪建德(龙光地产控股有限公司执行董事、副总裁) 张 宾(广州招商房地产有限公司招商蛇口华南区域总经理) 陈文华(广东坤山集团有限公司董事长) 陈 俐(广东能兴房地产开发有限公司董事会主席) 陈富东(广东富港投资集团有限公司董事长) 林汉波(珠海诚丰集团有限公司董事长) 罗文强(佛山北大资源地产有限公司总裁) 郑少初(韶关市富康物业有限公司总经理) 单 文(星河地产集团华南区域常务副总裁) 钟振强(广东宏远集团房地产开发有限公司董事长) 段维立(广州金科房地产开发有限公司华南区域董事长) 姜忠民(绿地香港湾区公司绿地香港助理总裁兼湾区公司副总经理) 袁 俊(广东保利城市发展有限公司总经理) 莫浩然(广州汇美发展有限公司总裁) 顾继伟(广东中梁汇置业有限公司南方大区总裁) 徐学文(广东祥利投资集团有限公司总裁) 徐 珺(广州市方圆房地产发展有限公司集团执行总裁、广州公司总裁) 高 原(广州市金岳置业有限公司(易居企业集团 )副总裁) 黄少媚(新世界(中国)地产投资有限公司副行政总裁) 黄书平(深圳融创房地产集团有限公司执行总裁、广深区域公司总裁) 黄婉茹(广东联泰房地产有限公司常务副主席、深圳联泰董事) 黄锦华(广东万象实业集团有限公司董事长) 黄韶海(福晟集团集团执行总裁、广州福晟董事长) 梁志旺(开平市瑞丰房地产开发有限公司董事长) 鲁君驷(格力地产股份有限公司董事长、总裁) 谢宇晗(合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司董事、合富研究院院长) 谢跃辉(中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司董事长) 蔡鸿文(广东客天下旅游产业园有限公司董事长、总经理) 广州颐和发展集团有限公司 路劲地产广州公司 美的置业集团有限公司
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监 事 长 |
陈国辉 监事:张彬洪 李小楠 王楚焊 冯锦麟 |
秘 书 长 | 常可 |
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信贷宽松与一线城市降房价的矛盾悄然显现。
经历近期疯涨之后,上海房价显出短期不可持续的苗头。来自上海中原的数据显示,上周(2月29日-3月6日)一手商品住宅供应0平方米;成交50.6万平方米,环比增加78.1%;成交均价 33853元/平方米,环比下跌5.6%。但是房东跳价呈蔓延之势,比例达5-6成,部分区域7成以上,卖方市场下的房价还有上行动能。
中信证券分析师陈聪在一份研报里指出,一线城市房价过快上涨,可能引发遏制房价政策出台。但预计政策不会在遏制需求方面加码,而会主要致力于增加供给和规范市场。
多名业内人士指出,此前上海关于收紧信贷的政策传言与调控并不矛盾。某位大型上市公司资深投资总监解释说:“市场手段是有局限性的,单纯的市场手段有时会有副作用,例如目前的一线城市房价暴涨,这种暴涨无论对于民生、金融安全,甚至对于房地产行业,也是有百害而无一利的,因此就需要调控市场。”
他认为,从这个意义上来说,公众对一线城市调控政策的出台早在春节前就有心理准备,只是希望政府的调控政策能够充分论证,不要在应对一线房价暴涨问题的同时,再因此而产生新的问题。
首付贷风险并不大?
信贷环境渐趋宽松已是事实。一份券商报告指出,1月新增人民币贷款2.5万亿,大幅超出市场预期和往年同期水平。今年央行对于商业银行信贷投放节奏管控有所放松,利率下行趋势下银行加速放贷的意愿也较为强烈。平安证券预计2月新增一般性贷款预计在8000-10000亿,社会融资规模在1.3-1.5万亿。
公开资料显示,1月份新增人民币贷款2.5万亿,同比增长约70%,多家机构通过调研上市银行2月信贷投放情况,预计2月银行新增信贷10000~12000亿元。按以往年份银行信贷投放规律,通 常1月份有相对上年末有较大幅度的冲量,在2月份都有40%~50%的回落,为3月份的信贷投放留出空间。
去库存表面上看与调控中着重的信贷收紧矛盾,因为在未来2-3年内,去库存仍然将是政策的核心目标,广东、沈阳、重庆等各地也纷纷配合出台一些促进库存去化的政策。
根据中信证券的调研来看,中国居民部门的杠杆率其实偏低,适当提升杠杆率,刺激需求,本身并不会带来长远的风险。
2015年,全年新增的个人购房按揭贷款也只相当于销售额的30%。随着房价越来越贵,杠杆利用率越来越高是正常的。以未来每年这个比例提升8%来计算,按揭放款占当年销售额70%为居民买房贷款依赖度顶峰,则居民快速加杠杆的趋势也可以维持超过3年。
目前市场普遍认为,“场外配资”指向首付贷,首付贷相当于隐性杠杆,可能存在较大风险。那么,“场外配资”规模究竟有多大?
这几年各类首付贷有了比较快的发展,在深圳等个别地方渐成气候,但 来自中介机构的数据显示,所谓“场外配资”与楼市整个销售规模相比仍然很小。
21世纪经济报道记者不完全统计获悉,此前市面上推出首付贷的公司,比较主流的多达13家,包括链家、世联行、中国平安、房天下、悟空贷、中原地产、绿地集团(广州)、乐融、三六五、搜狐、房金所、平安好房、中国农业银行等。
上述公司推出的首付贷产品,符合需要买房而手头有资金短缺的人群,大多数放款流程在1-3天,年利率大部分在7%左右。其中大部分最长贷款期限为3年,有一家最长可以贷5年,贷款上限最高的有500万元,为房屋总价20%。其中世联行号称利息、月供低于同行 40%。
很难计算出以按揭以外的名义流入楼市的资金。2014年底,根据银监会的统计,个人贷款中有超过1.48万亿元的资金,既不是个人按揭贷款,也并非汽车和信用卡。这个数字,相当于当时个人购房贷款的12.9%。业内分析,这里面有不少资金曲折流入楼市。
调控为保持市场活跃度
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前政策的思路总体上是求稳,市场预期也不必大幅度变动。近期一线城市市场上的各类调研是在摸底,还不能简单地说住房政策或房贷政策要收紧。
陈聪指出,从目前购房市场的政策看,出台政策恰恰可以让市场成交处于一个活跃状态。商业银行对于房贷资产的认可程度总体是高的,后续大思路依然是宽松的策略。目前楼市一个重要问题是如何规范市场操作的问题,即对于部分违规获取贷款、没有购房资格的群体绕过监管政策去购房,这个可以认为是扰乱市场秩序的。从这个角度看,信贷市场依然会宽松,去库存的导向依然需要继续。
不妨从房企扩张路线来看这一次去库存与信贷市场宽松的逻辑。
推动2013年前开发投资和新开工高速增长的因素,主要是房企扩张经营区域从1个城市到10个城市,从10个城市再到50个城市,企业的生产经营规模迅猛放大。到了2014年以后,即使是生产规模迅速放大的企业,例如融创(01918.HK)、泰禾(000732.SZ)、龙湖(00960.HK)等,也并不是依靠快速扩张城市数量,而是依靠聚焦少数城市,适度增加城市数量。
进入2016年,一些初步完成扩张的龙头公司,已经减少新进入城市。而一个城市本身的开发规模将不会有太大变化,与此同时,开发企业在某个城市市场占有率迅速提高,必然意味着有其他开发企业在这个城市市场占有率下降。不新增城市数量,就可能导致这种增大投入转为对土地的价格竞争。