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一线城市调控难题:去库存时如何降房价

作者: 来源:21世纪经济报道 时间:2016-03-11

信贷宽松与一线城市降房价的矛盾悄然显现。

经历近期疯涨之后,上海房价显出短期不可持续的苗头。来自上海中原的数据显示,上周(2月29日-3月6日)一手商品住宅供应0平方米;成交50.6万平方米,环比增加78.1%;成交均价 33853元/平方米,环比下跌5.6%。但是房东跳价呈蔓延之势,比例达5-6成,部分区域7成以上,卖方市场下的房价还有上行动能。

中信证券分析师陈聪在一份研报里指出,一线城市房价过快上涨,可能引发遏制房价政策出台。但预计政策不会在遏制需求方面加码,而会主要致力于增加供给和规范市场。

多名业内人士指出,此前上海关于收紧信贷的政策传言与调控并不矛盾。某位大型上市公司资深投资总监解释说:“市场手段是有局限性的,单纯的市场手段有时会有副作用,例如目前的一线城市房价暴涨,这种暴涨无论对于民生、金融安全,甚至对于房地产行业,也是有百害而无一利的,因此就需要调控市场。”

他认为,从这个意义上来说,公众对一线城市调控政策的出台早在春节前就有心理准备,只是希望政府的调控政策能够充分论证,不要在应对一线房价暴涨问题的同时,再因此而产生新的问题。

首付贷风险并不大?

信贷环境渐趋宽松已是事实。一份券商报告指出,1月新增人民币贷款2.5万亿,大幅超出市场预期和往年同期水平。今年央行对于商业银行信贷投放节奏管控有所放松,利率下行趋势下银行加速放贷的意愿也较为强烈。平安证券预计2月新增一般性贷款预计在8000-10000亿,社会融资规模在1.3-1.5万亿。

公开资料显示,1月份新增人民币贷款2.5万亿,同比增长约70%,多家机构通过调研上市银行2月信贷投放情况,预计2月银行新增信贷10000~12000亿元。按以往年份银行信贷投放规律,通 常1月份有相对上年末有较大幅度的冲量,在2月份都有40%~50%的回落,为3月份的信贷投放留出空间。

去库存表面上看与调控中着重的信贷收紧矛盾,因为在未来2-3年内,去库存仍然将是政策的核心目标,广东、沈阳、重庆等各地也纷纷配合出台一些促进库存去化的政策。

根据中信证券的调研来看,中国居民部门的杠杆率其实偏低,适当提升杠杆率,刺激需求,本身并不会带来长远的风险。

2015年,全年新增的个人购房按揭贷款也只相当于销售额的30%。随着房价越来越贵,杠杆利用率越来越高是正常的。以未来每年这个比例提升8%来计算,按揭放款占当年销售额70%为居民买房贷款依赖度顶峰,则居民快速加杠杆的趋势也可以维持超过3年。

目前市场普遍认为,“场外配资”指向首付贷,首付贷相当于隐性杠杆,可能存在较大风险。那么,“场外配资”规模究竟有多大?

这几年各类首付贷有了比较快的发展,在深圳等个别地方渐成气候,但 来自中介机构的数据显示,所谓“场外配资”与楼市整个销售规模相比仍然很小。

21世纪经济报道记者不完全统计获悉,此前市面上推出首付贷的公司,比较主流的多达13家,包括链家、世联行、中国平安、房天下、悟空贷、中原地产、绿地集团(广州)、乐融、三六五、搜狐、房金所、平安好房、中国农业银行等。

上述公司推出的首付贷产品,符合需要买房而手头有资金短缺的人群,大多数放款流程在1-3天,年利率大部分在7%左右。其中大部分最长贷款期限为3年,有一家最长可以贷5年,贷款上限最高的有500万元,为房屋总价20%。其中世联行号称利息、月供低于同行 40%。

很难计算出以按揭以外的名义流入楼市的资金。2014年底,根据银监会的统计,个人贷款中有超过1.48万亿元的资金,既不是个人按揭贷款,也并非汽车和信用卡。这个数字,相当于当时个人购房贷款的12.9%。业内分析,这里面有不少资金曲折流入楼市。

调控为保持市场活跃度

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前政策的思路总体上是求稳,市场预期也不必大幅度变动。近期一线城市市场上的各类调研是在摸底,还不能简单地说住房政策或房贷政策要收紧。

陈聪指出,从目前购房市场的政策看,出台政策恰恰可以让市场成交处于一个活跃状态。商业银行对于房贷资产的认可程度总体是高的,后续大思路依然是宽松的策略。目前楼市一个重要问题是如何规范市场操作的问题,即对于部分违规获取贷款、没有购房资格的群体绕过监管政策去购房,这个可以认为是扰乱市场秩序的。从这个角度看,信贷市场依然会宽松,去库存的导向依然需要继续。

不妨从房企扩张路线来看这一次去库存与信贷市场宽松的逻辑。

推动2013年前开发投资和新开工高速增长的因素,主要是房企扩张经营区域从1个城市到10个城市,从10个城市再到50个城市,企业的生产经营规模迅猛放大。到了2014年以后,即使是生产规模迅速放大的企业,例如融创(01918.HK)、泰禾(000732.SZ)、龙湖(00960.HK)等,也并不是依靠快速扩张城市数量,而是依靠聚焦少数城市,适度增加城市数量。

进入2016年,一些初步完成扩张的龙头公司,已经减少新进入城市。而一个城市本身的开发规模将不会有太大变化,与此同时,开发企业在某个城市市场占有率迅速提高,必然意味着有其他开发企业在这个城市市场占有率下降。不新增城市数量,就可能导致这种增大投入转为对土地的价格竞争。

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