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广东房协报告:去库存的根本,是供给侧改革

作者: 来源:房博士 时间:2016-03-31

 

  3月29日,广东省房地产行业协会在广州举办"2016广东房地产市场景气分析会",现场业内专家深入分析我省房地产去库存的对策和建议。据悉,《2016广东房地产蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)也同期发布。
  3月29日,广东省房地产行业协会在广州举办"2016广东房地产市场景气分析会",现场业内专家深入分析我省房地产去库存的对策和建议。据悉,《2016广东房地产蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)也同期发布。
  据《蓝皮书》披露,2015年广东商品房销售市场总体回暖,销售面积和销售金额分别达1.17亿平方米和1.14万亿元,均创下历史新高;但待售面积也达到历年最高水平的5637.94万平方米,库存总量持续攀升。与此同时,房地产投资、商品房新开工面积等同比增速稳中趋降,则反映出在市场信心有待增强,去库存压力仍然较大。
  《蓝皮书》显示,2015年广东房地产市场在业态和区域等方面不断分化,住宅、写字楼销量同比上升,商业营业用房和其他用房则同比下降;珠三角相对其他地区市场回暖步伐更快,销量同比增速持续领先。按业态分,全省商品住宅和办公楼销售面积同比分别大幅增长28.6%和35.0%,商业营业用房和其他用房则分别下降2.4%和8.7%;按地区分,珠三角地区的商品房销售面积同比增长29.4%,粤东西北分别增长33.4%、5.7%和15.4%。
  《蓝皮书》认为,伴随着区域经济一体化的不断发展,房地产市场以城市群形态发展的趋势也在增强,城市群的中心城市由于需求旺盛使得房价高企,进而辐射带动周边城市、地段市场的活跃。数据显示,2015年广州全年商品住宅成交面积为1079.48万平方米,同比增长29.1%;深圳商品住宅销售面积665.87万平方米,同比增长65.2%。而佛山商品住宅成交面积达1420.51万平方米,同比增长36.1%;其中,南海区桂城、里水、大沥的广佛楼盘总成交量达到了451万平方米,相当于南海区总成交量的七成多。惠州全年商品房销售面积1299.78万平方米,同比增长32.1%;其中,临近深圳的惠阳区和大亚湾区销售面积同比分别增长134%和81%,合计销售563.52万平方米,占全市的43.4%。东莞全市商品住宅成交1001.3万平方米,同比上涨77%,临近深圳片区销售火热。中山市受惠于深中通道正式立项的利好,全市商品房成交面积1166.72万平方米,同比增长27%。珠海随着自贸区政策的落实以及基础设施的建设,房地产市场活力涌现,全年销售面积达到417.69万平方米,同比增长24.3%。
  从商品住宅销售均价看,2015年深圳、广州、珠海分别以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列全省前三,其中深圳均价同比涨幅约40%。《蓝皮书》指出,深圳房价的飚升与金融的过度支持密不可分,包括各类商业银行、贷款公司、电商平台提供的各类商品住宅抵押贷款大量增加。金融杠杆被滥用,使得成交物业的总价节节攀升,其结果是"刚需"被抛离楼市基本面,而投资客在市场里击鼓传花,这一现象应该引起有关部门的高度重视。
  《蓝皮书》分析,当下鼓励住房合理消费的政策环境不会改变,短期内住房需求依然会持续释放,今年商品房销售市场持续畅旺;中长期而言,提高户籍人口城镇化率、户籍制度改革及全面实施二胎政策等,都将为房地产市场带来持久的需求动力。与此同时,房地产市场分化仍将持续,对于一线城市及人口流入较多的部分二线城市,去库存的压力不大,但大多数三四线城市及部分二线城市则不容乐观。加快去库存需合理降低地价、税费,简化项目行政审批手续,降低开发成本;加大对企业和项目兼并重组支持,鼓励企业加大创新投入,借助互联网技术和分享经济力量提升行业效率。
  《蓝皮书》主编、广东省房协会长蔡穗声指出,在目前城市政府土地财政体制下,产生库存的机制与环境依然存在,政府为财政需要而卖地的冲动依然存在,从而源源不断地提供新的库存。去库存的根本,是供给侧改革。为杜绝当下大量库存的再次出现,政府应改革现行财政体制乃至行政管理体制,建立科学的土地供应约束机制,根据房地产市场供求关系供应适量土地。

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