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“沪九条”一周调查:波动难免 成交下滑有限

作者: 来源:每日经济新闻 时间:2016-04-01

 

  去年以来,深圳和上海的楼市走出一波大涨行情。3月25日,传闻已久的楼市调控靴子先后在上海、深圳落地,为疯狂的市场降温。调控的重拳,隔离了一部分没有资格的购房者,他们是继续等待,还是转战它地?
  调控最直接的指向有二:一是购房者,二是卖房者。对于开发企业,特别是去年抢着进入一线城市的房企来说,这种由政策调整所引发的市场变动,又会在多大程度上影响这些房企的业绩?
  3月25日,上海楼市新政出台之后,除了当天交易量有异常之外,接下来几天,网上房地产当天公布的成交数据均超过1000套以上。3月29日当天网签为1158套,3月30日也高达1437套,而这还是在上海颁布史上最严限购令,并且大幅提高二套房首付比例后的交易数字。
  有业内人士认为,上海最近几天的网签量这样高,是因为网签具有滞后性,开发商往往收到了首付款,而不是定金,才和购房者签订合同,并在网上房地产进行备案。由于上海规定限购及限贷政策以是否在3月25日前网签界定按新政策还是旧政策执行,所以这几天的日成交量可以看出,上海在严格实施限购和限贷政策后实际将带来的影响。
  据克而瑞按实际备案登记统计的数据来看,上海新政后几天的新房交易有明显下滑,但业内人士表示这只是暂时性的,不会持续很长时间。
  上海远郊仍有去化压力
  那些供应最集中板块的数据,往往最能说明限购、限贷升级会给上海楼市造成的影响。克而瑞的数据显示,奉贤和松江是未来24个月时间里,上海供应最集中的地区。前者去年土地出让面积在120万平方米左右,后者的供应也在140万平方米左右。除了3月份以来日平均成交量在5000平方米以上之外,奉贤近半年的日成交面积在2500~2800平方米。
  如果调控后,这一日成交量成为常态,那么区域的去库存压力就会增加。中原地产提供的数据显示,仅以去年以来奉贤出让的住宅用地面积120万平方米以及在售的54万平方米的可售房,按照上述日成交,大约需要11.5个月才能去化全部库存。
  《每日经济新闻》记者进一步了解到,奉贤的购买人群中有近两成非户籍人员,短期内受政策影响,交易量将会有5%~6%的交易量下滑。
  相比之下,松江的非户籍人群构成比例更高,有近四成非户籍人员购买,如果按照30%被限购来算,则该区域短时间将会有12%左右的交易量下滑。记者从中原获得的数据显示,3月前的半年时间里,松江的日成交面积在5000平方米左右。按照目前松江新房库存106.7万平方米,以及松江新城、佘山、九亭、泗泾四大板块出让的超过141万平方米建筑面积的土地计算,从广义角度来说,该区域总库存将在240万平方米,去库存的周期在16个月左右。
  这些数据都反映出调控后上海远郊的去化压力,这些板块的新房未来在定价上有下调的压力。
  开发商会不会降价?
  除了松江、奉贤等区域外,其他区域在限购令实施后,也会面临成交量逐步下滑,短期内库存上升的压力,但随着开发商改变推盘节奏,这些区域的供求关系又会达到新的平衡点。
  以目前集中供应的青浦为例,在售新房的总面积在106万平方米,加上去年住宅出让的土地,理论上的库存可以达到180万平方米。在扣除了3月份成交特殊放量的3月4日、3月24日、3月25日三天后,日均成交在4700平方米,则去化周期在12个月。
  短期内量能会有局部下滑,郊区的下滑会更明显一点。3月初,政策面、基本面延续了市场高热度态势,进入3月之后,市场普遍认为后续会有调控政策出台,因此纷纷赶在新政出台前集中入市,这就造成了量能集中释放。未来部分楼盘成交量会有两到三成的降幅。
  中原地产研究总监卫欢向记者表示,从目前情况来看,市场信心产生的博弈大于实际限购产生的影响,此外,资金供给、贷款难度比较大,银行如果贷款折扣上调,又会打压一部分购房者的入市信心。在市场波动之后,有刚性需求的人还是会选择入市,毕竟上海对于政策的消化能力很强。
  虽然部分地区去库存压力不小,但开发商却缺乏降价动力。国家统计局的数据显示,今年1~2月份,房地产开发企业到位资金21392亿元,同比下降1.0%,但仍处于高位,而上海今年1~2月房地产开发完成投资499.81亿元,增长10.3%。这些都表明,至少在短期内开发商还不差钱。
  当然,不会大幅降价的预判,只能从短期来看。
  新城控股高级副总裁欧阳捷表示,这次上海新政影响的最大人群是改善型需求和外来人口需求,而调控政策实际影响的人群在15%左右。
  新政虽然把需求延后,但需求本身并没有消失。因此,调控影响的时间不会太长,交易量下滑也不会非常明显,而且时间不会超过一个季度。此外,新开工量还在持续下降,一手房库存不会增加,短期内待售面积会增加。随着在建施工面积逐步转化为待售面积,总的库存并不会减少。
  对于开发商来说,前期已经积累了资金,从这个角度来说,开发商并不缺钱,而房价台阶式地上升,开发商并不急于出货。因此从资金角度来说,开发商不会受到任何压力。短期的调控抑制了上海房价快速上涨的预期,但最根本格局不会改变。

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