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会 长 | 王 韶 |
轮值主席 |
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常务副会长 |
夏海钧(中国恒大地产集团有限公司董事局副主席、总裁) 莫 斌 (碧桂园控股有限公司集团总裁及执行董事) 朱荣斌(阳光城集团股份有限公司执行董事长兼总裁) 林 峰 (越秀地产股份有限公司越秀地产总经理) 张 俊 (中国奥园商业地产集团总裁) 陈 茵 (珠海华发实业股份有限公司董事、总裁) 刘 臻 (广州富力地产股份有限公司集团副总裁、华南区总经理) 麦 帆 (佳兆业集团(深圳)有限公司执行董事兼集团控股总裁) 李升阳(万科企业股份有限公司广州公司总经理)
陈水茂(广州市敏捷投资有限公司常务副总裁) 刘黎斌(平安不动产有限公司广州分公司总经理) 刘光金(东莞市三正房地产开发有限公司总经理)
曹志伟(广州新城市投资控股集团有限公司董事长) |
副 会 长 (按姓氏 笔画排列) |
王 丹(深圳世联行集团股份有限公司深圳地区总经理) 王安泉(江门市蓬江区锦富房地产开发有限公司总经理) 王海洋(雅居乐地产置业有限公司总裁) 王燕凤(东莞市富盈房地产开发有限公司副总经理) 毛文斌(广州市湖品房地产有限公司(龙湖地产广州公司)总经理) 邓亚宁(茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司董事长、总经理) 付熙嵬(中海发展(广州)有限公司总经理) 邝绍荣(广东翔顺房地产开发有限公司副总裁) 皮勇军(上海蓝城置业有限公司华南事业部总经理) 邢 燕(中国联通有限公司广东省分公司企业战略客户部总经理) 吕 文(佛山市东建集团有限公司副总经理) 刘守和(河源市华达集团房地产开发有限公司总经理) 刘远炳(美林基业集团有限公司董事长) 刘 昉(隆生投资集团有限公司副总裁) 刘绍生(宜华地产控股有限公司董事长) 刘 煜(广州旭辉企业管理有限公司总经理) 阮灿华(清远市恒福房地产开发有限公司董事长) 纪建德(龙光地产控股有限公司执行董事、副总裁) 张 宾(广州招商房地产有限公司招商蛇口华南区域总经理) 陈文华(广东坤山集团有限公司董事长) 陈 俐(广东能兴房地产开发有限公司董事会主席) 陈富东(广东富港投资集团有限公司董事长) 林汉波(珠海诚丰集团有限公司董事长) 罗文强(佛山北大资源地产有限公司总裁) 郑少初(韶关市富康物业有限公司总经理) 单 文(星河地产集团华南区域常务副总裁) 钟振强(广东宏远集团房地产开发有限公司董事长) 段维立(广州金科房地产开发有限公司华南区域董事长) 姜忠民(绿地香港湾区公司绿地香港助理总裁兼湾区公司副总经理) 袁 俊(广东保利城市发展有限公司总经理) 莫浩然(广州汇美发展有限公司总裁) 顾继伟(广东中梁汇置业有限公司南方大区总裁) 徐学文(广东祥利投资集团有限公司总裁) 徐 珺(广州市方圆房地产发展有限公司集团执行总裁、广州公司总裁) 高 原(广州市金岳置业有限公司(易居企业集团 )副总裁) 黄少媚(新世界(中国)地产投资有限公司副行政总裁) 黄书平(深圳融创房地产集团有限公司执行总裁、广深区域公司总裁) 黄婉茹(广东联泰房地产有限公司常务副主席、深圳联泰董事) 黄锦华(广东万象实业集团有限公司董事长) 黄韶海(福晟集团集团执行总裁、广州福晟董事长) 梁志旺(开平市瑞丰房地产开发有限公司董事长) 鲁君驷(格力地产股份有限公司董事长、总裁) 谢宇晗(合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司董事、合富研究院院长) 谢跃辉(中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司董事长) 蔡鸿文(广东客天下旅游产业园有限公司董事长、总经理) 广州颐和发展集团有限公司 路劲地产广州公司 美的置业集团有限公司
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监 事 长 |
陈国辉 监事:张彬洪 李小楠 王楚焊 冯锦麟 |
秘 书 长 | 常可 |
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去年以来,深圳和上海的楼市走出一波大涨行情。3月25日,传闻已久的楼市调控靴子先后在上海、深圳落地,为疯狂的市场降温。调控的重拳,隔离了一部分没有资格的购房者,他们是继续等待,还是转战它地?
调控最直接的指向有二:一是购房者,二是卖房者。对于开发企业,特别是去年抢着进入一线城市的房企来说,这种由政策调整所引发的市场变动,又会在多大程度上影响这些房企的业绩?
3月25日,上海楼市新政出台之后,除了当天交易量有异常之外,接下来几天,网上房地产当天公布的成交数据均超过1000套以上。3月29日当天网签为1158套,3月30日也高达1437套,而这还是在上海颁布史上最严限购令,并且大幅提高二套房首付比例后的交易数字。
有业内人士认为,上海最近几天的网签量这样高,是因为网签具有滞后性,开发商往往收到了首付款,而不是定金,才和购房者签订合同,并在网上房地产进行备案。由于上海规定限购及限贷政策以是否在3月25日前网签界定按新政策还是旧政策执行,所以这几天的日成交量可以看出,上海在严格实施限购和限贷政策后实际将带来的影响。
据克而瑞按实际备案登记统计的数据来看,上海新政后几天的新房交易有明显下滑,但业内人士表示这只是暂时性的,不会持续很长时间。
上海远郊仍有去化压力
那些供应最集中板块的数据,往往最能说明限购、限贷升级会给上海楼市造成的影响。克而瑞的数据显示,奉贤和松江是未来24个月时间里,上海供应最集中的地区。前者去年土地出让面积在120万平方米左右,后者的供应也在140万平方米左右。除了3月份以来日平均成交量在5000平方米以上之外,奉贤近半年的日成交面积在2500~2800平方米。
如果调控后,这一日成交量成为常态,那么区域的去库存压力就会增加。中原地产提供的数据显示,仅以去年以来奉贤出让的住宅用地面积120万平方米以及在售的54万平方米的可售房,按照上述日成交,大约需要11.5个月才能去化全部库存。
《每日经济新闻》记者进一步了解到,奉贤的购买人群中有近两成非户籍人员,短期内受政策影响,交易量将会有5%~6%的交易量下滑。
相比之下,松江的非户籍人群构成比例更高,有近四成非户籍人员购买,如果按照30%被限购来算,则该区域短时间将会有12%左右的交易量下滑。记者从中原获得的数据显示,3月前的半年时间里,松江的日成交面积在5000平方米左右。按照目前松江新房库存106.7万平方米,以及松江新城、佘山、九亭、泗泾四大板块出让的超过141万平方米建筑面积的土地计算,从广义角度来说,该区域总库存将在240万平方米,去库存的周期在16个月左右。
这些数据都反映出调控后上海远郊的去化压力,这些板块的新房未来在定价上有下调的压力。
开发商会不会降价?
除了松江、奉贤等区域外,其他区域在限购令实施后,也会面临成交量逐步下滑,短期内库存上升的压力,但随着开发商改变推盘节奏,这些区域的供求关系又会达到新的平衡点。
以目前集中供应的青浦为例,在售新房的总面积在106万平方米,加上去年住宅出让的土地,理论上的库存可以达到180万平方米。在扣除了3月份成交特殊放量的3月4日、3月24日、3月25日三天后,日均成交在4700平方米,则去化周期在12个月。
短期内量能会有局部下滑,郊区的下滑会更明显一点。3月初,政策面、基本面延续了市场高热度态势,进入3月之后,市场普遍认为后续会有调控政策出台,因此纷纷赶在新政出台前集中入市,这就造成了量能集中释放。未来部分楼盘成交量会有两到三成的降幅。
中原地产研究总监卫欢向记者表示,从目前情况来看,市场信心产生的博弈大于实际限购产生的影响,此外,资金供给、贷款难度比较大,银行如果贷款折扣上调,又会打压一部分购房者的入市信心。在市场波动之后,有刚性需求的人还是会选择入市,毕竟上海对于政策的消化能力很强。
虽然部分地区去库存压力不小,但开发商却缺乏降价动力。国家统计局的数据显示,今年1~2月份,房地产开发企业到位资金21392亿元,同比下降1.0%,但仍处于高位,而上海今年1~2月房地产开发完成投资499.81亿元,增长10.3%。这些都表明,至少在短期内开发商还不差钱。
当然,不会大幅降价的预判,只能从短期来看。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示,这次上海新政影响的最大人群是改善型需求和外来人口需求,而调控政策实际影响的人群在15%左右。
新政虽然把需求延后,但需求本身并没有消失。因此,调控影响的时间不会太长,交易量下滑也不会非常明显,而且时间不会超过一个季度。此外,新开工量还在持续下降,一手房库存不会增加,短期内待售面积会增加。随着在建施工面积逐步转化为待售面积,总的库存并不会减少。
对于开发商来说,前期已经积累了资金,从这个角度来说,开发商并不缺钱,而房价台阶式地上升,开发商并不急于出货。因此从资金角度来说,开发商不会受到任何压力。短期的调控抑制了上海房价快速上涨的预期,但最根本格局不会改变。