热点专题（2016年第7期）

一、中国商品房库存究竟有多大

存在三种认识口径：一是竣工验收后未实现销售的待售商品房，有71853 万平方米，可供全国市场销售七个月左右，是成品；二是房屋施工面积，全国共有735693 万平方米，包括已经实现销售、批准销售而未实现销售和未批准销售，是在建半成品，由于没有建成交付使用，因此暂都算作库存，可在五年多的时间分摊，建成后逐步推向市场；三是待开发土地，全国有36638 万平方米，按容积率平均2.5 计算，就是9-10 亿平方米的可建建筑量，这里只有土地库存（储备），而没有建筑库存，如全部建成仅够市场十个月的销售量。

综上所述，大口径全国商品房库存90 亿平方米建筑量，包括已建未销、在建、未建三种情况，但不是真实的库存；中口径是库存80 亿平方米，主要是在建面积和待售面积，也不是真正的库存。而口径71853 万平方米应该属于客观真实建成后未实现销售的商品房库存。

本人认为商品房现存71853 万平方米，这个量并不大，消化周期也不长。现在人们对库存商品房的严重性过度扩大化了。想想看，我国城镇居民购买商品住房，四分之三以上的家庭户购买的并非现房而是期房。轻易武断地讲商品房供过于求是不符合客观实际的。

二、如何看待“三、四线城市”的交易量和市场价格

一般而言，中国大陆房地产业发展的“一线城市”是北、上、广、深四个城市。包含着一线城市、直辖市、省会城市、计划单列城市，全国有四十个，一般称重点城市。重点城市中扣除北、上、广、深等四个城市，剩余三十六个城市都可以称作“二线城市”。除此之外，还有三百个左右的“三线城市”（地级市）和二千多个“四线城市”（县级市）。

2015 年“三、四线城市”的房地产情况具备如下特点：房地产投资占总量的45%，商品房销售面积占58%，销售金额占44%，大体半壁江山；房地产投资增幅是负增长，绝对量减少696 亿元，低于全国水平和40 城市的正增长；房地产销售面积增幅为4.9%，而全国增幅为6.5%，40 城市增幅为9.1%；房地产销售金额增幅为8%，而全国增幅为14.4%，40 城市增幅为20%；商品房销售价格增长幅度也是低于全国水平，更低于40 城市。

2015 年度全国、40 城、北上广深房地产市场情况

数据来源：国家统计局

 “三、四线城市”房地产业发展水平和市场状况低于全国平均水平，是由各种维度的复杂因素决定的：城市规模小、产业能级低、人口导入相对缓慢、收入和消费水平不高、基础设施公建配套相对滞后、商品房需求小等。

“三、四线城市”房地产市场有效需求规模实际上并没有减少，需求是保住的，而且还有5-8%的增长。其问题在于前些年房地产政策调控重点在“一、二线城市”，重点在中高端商品房，重点在房价，导致相当一批开发企业集中进入“三、四线城市”，加上地方政府供地过大，形成了阶段性的商品房供过于求。假以时日，调整供求结构，“三、四线城市”房地产市场前景还是光明的，尽管当前存在城市间、项目间、企业间的分化。农民工进城变为市民，农民工进城购买商品房，其主要载体还是在“三、四线城市”。

三、“一线城市”房地产市场现状分析

首先是“一线城市”之间也存在分化。广州市交易价格就相对稳定；深圳市交易总金额和面积上甚至比很多“二线城市”都少；四个城市尽管市场发展方向大体一致，但增长幅度却也各自不同；其次，“一线城市”在限购历史条件下，商品房交易面积都出现过负增长，并非年年都上扬，但交易价格总体向上领跑全国；再次是“一线城市”土地市场基本上是供应量大跌而成交价格坚挺且一路上升的局面。

“一线城市”房地产市场规模和价格上升，总体属于正常情况。如京沪本世纪头十年里人口净增规模多达五、六百万总量。由于这些年土地供应年年大幅下降，加上政府控房价不控地价的方针，土地价格上涨带动商品房价格上涨也十分明显。经常出现土地拍卖价格高于区域房价的面粉贵过面包的情况。“一线城市”高库存、去库存的问题不大，持续时间也不会长，或者说基本不存在。

房地产市场价格问题也与货币超发、通货膨胀密不可分。大量货币吸附、沉淀到商品房这种兼具投资和消费的特定商品上去了。

其实“一线城市”房地产市场的综合问题要远远大于“三、四线城市”。“三、四线城市”主要就是阶段性供过于求、需要去库存的问题，而“一线城市”则有土地资源稀缺、土地价格暴涨、商品房价格难以控制过快上涨、保障性住房需求大、市政基础设施配套滞后、房地产金融配套落后等系列问题。中国房地产市场痼疾主要是“一、二线城市”的问题。

就我们面临着“一线城市”商品房价格过快上涨的环境压力，建议疏散“一线城市”的某些产业功能，要通过交通改善疏散工作人口到周边省市居住。如北京市要大力去减城市经济功能、军事功能、教育和医疗功能。仅疏散低端的批发物流行业是不能解决历史弊病，也建议通过挖潜、改造、调整向现状土地要发展空间，在增加土地供应量的同时，逐步减少行政调控手段，让“疏”多于“限”，让“导”多于“堵”。

（作者：上海易居房地产研究院发展研究所 名誉所长李战军，原文有删减）