当前系统时间:

 您的当前位置:首页 > 热点专题热点专题

我国商品房库存的真实情况

作者: 来源:广东房地产网 时间:2016-04-07

热点专题(2016年第7期)

一、中国商品房库存究竟有多大

存在三种认识口径:一是竣工验收后未实现销售的待售商品房,有71853 万平方米,可供全国市场销售七个月左右,是成品;二是房屋施工面积,全国共有735693 万平方米,包括已经实现销售、批准销售而未实现销售和未批准销售,是在建半成品,由于没有建成交付使用,因此暂都算作库存,可在五年多的时间分摊,建成后逐步推向市场;三是待开发土地,全国有36638 万平方米,按容积率平均2.5 计算,就是9-10 亿平方米的可建建筑量,这里只有土地库存(储备),而没有建筑库存,如全部建成仅够市场十个月的销售量。

综上所述,大口径全国商品房库存90 亿平方米建筑量,包括已建未销、在建、未建三种情况,但不是真实的库存;中口径是库存80 亿平方米,主要是在建面积和待售面积,也不是真正的库存。而口径71853 万平方米应该属于客观真实建成后未实现销售的商品房库存。

本人认为商品房现存71853 万平方米,这个量并不大,消化周期也不长。现在人们对库存商品房的严重性过度扩大化了。想想看,我国城镇居民购买商品住房,四分之三以上的家庭户购买的并非现房而是期房。轻易武断地讲商品房供过于求是不符合客观实际的。

二、如何看待“三、四线城市”的交易量和市场价格

一般而言,中国大陆房地产业发展的“一线城市”是北、上、广、深四个城市。包含着一线城市、直辖市、省会城市、计划单列城市,全国有四十个,一般称重点城市。重点城市中扣除北、上、广、深等四个城市,剩余三十六个城市都可以称作“二线城市”。除此之外,还有三百个左右的“三线城市”(地级市)和二千多个“四线城市”(县级市)。

2015 年“三、四线城市”的房地产情况具备如下特点:房地产投资占总量的45%,商品房销售面积占58%,销售金额占44%,大体半壁江山;房地产投资增幅是负增长,绝对量减少696 亿元,低于全国水平和40 城市的正增长;房地产销售面积增幅为4.9%,而全国增幅为6.5%40 城市增幅为9.1%;房地产销售金额增幅为8%,而全国增幅为14.4%40 城市增幅为20%;商品房销售价格增长幅度也是低于全国水平,更低于40 城市。

2015 年度全国、40 城、北上广深房地产市场情况

投资

增幅

销售面积

增幅

销售金额

增幅

全国

95979

1.0

128495

6.5

87281

14.4

40城

52316

3.2

50006

9.1

48841

20.0

北京

4177

12.4

1554

6.9

3518

28.4

上海

3469

8.2

2431

16.6

5094

45.5

广州

2138

17.7

1653

7.2

2416

-0.2

深圳

1331

24.5

831

56.1

2822

114.3

数据来源:国家统计局

 “三、四线城市”房地产业发展水平和市场状况低于全国平均水平,是由各种维度的复杂因素决定的:城市规模小、产业能级低、人口导入相对缓慢、收入和消费水平不高、基础设施公建配套相对滞后、商品房需求小等。

“三、四线城市”房地产市场有效需求规模实际上并没有减少,需求是保住的,而且还有5-8%的增长。其问题在于前些年房地产政策调控重点在“一、二线城市”,重点在中高端商品房,重点在房价,导致相当一批开发企业集中进入“三、四线城市”,加上地方政府供地过大,形成了阶段性的商品房供过于求。假以时日,调整供求结构,“三、四线城市”房地产市场前景还是光明的,尽管当前存在城市间、项目间、企业间的分化。农民工进城变为市民,农民工进城购买商品房,其主要载体还是在“三、四线城市”。

三、“一线城市”房地产市场现状分析

首先是“一线城市”之间也存在分化。广州市交易价格就相对稳定;深圳市交易总金额和面积上甚至比很多“二线城市”都少;四个城市尽管市场发展方向大体一致,但增长幅度却也各自不同;其次,“一线城市”在限购历史条件下,商品房交易面积都出现过负增长,并非年年都上扬,但交易价格总体向上领跑全国;再次是“一线城市”土地市场基本上是供应量大跌而成交价格坚挺且一路上升的局面。

“一线城市”房地产市场规模和价格上升,总体属于正常情况。如京沪本世纪头十年里人口净增规模多达五、六百万总量。由于这些年土地供应年年大幅下降,加上政府控房价不控地价的方针,土地价格上涨带动商品房价格上涨也十分明显。经常出现土地拍卖价格高于区域房价的面粉贵过面包的情况。“一线城市”高库存、去库存的问题不大,持续时间也不会长,或者说基本不存在。

房地产市场价格问题也与货币超发、通货膨胀密不可分。大量货币吸附、沉淀到商品房这种兼具投资和消费的特定商品上去了。

其实“一线城市”房地产市场的综合问题要远远大于“三、四线城市”。“三、四线城市”主要就是阶段性供过于求、需要去库存的问题,而“一线城市”则有土地资源稀缺、土地价格暴涨、商品房价格难以控制过快上涨、保障性住房需求大、市政基础设施配套滞后、房地产金融配套落后等系列问题。中国房地产市场痼疾主要是“一、二线城市”的问题。

就我们面临着“一线城市”商品房价格过快上涨的环境压力,建议疏散“一线城市”的某些产业功能,要通过交通改善疏散工作人口到周边省市居住。如北京市要大力去减城市经济功能、军事功能、教育和医疗功能。仅疏散低端的批发物流行业是不能解决历史弊病,也建议通过挖潜、改造、调整向现状土地要发展空间,在增加土地供应量的同时,逐步减少行政调控手段,让“疏”多于“限”,让“导”多于“堵”。

(作者:上海易居房地产研究院发展研究所 名誉所长李战军,原文有删减)

查看更多房产专题

一季度楼市:销售市场整体活跃,...

[详细]

查看更多靓楼剪影

随拍
云南香格里拉随拍
云南拉市海随拍
随拍
随拍
北京南锣鼓巷随拍