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广东房协:广州楼市松绑或取消限购的时机已成熟

作者:南方君 来源:广东房地产网 时间:2016-04-13

  一、今日微评
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  为了去库存,地方争相出台新政,注意防止负效应。这就是松绑与救市的根本区别所在。松绑是恢复市场本来的供求关系,救市是以行政之手对市场的再扭曲、再捆绑。例如,地价严重影响房价,为降房价不少学者呼吁降低土地价格。地价背后是复杂的社会再分配关系,附着于地价之上的各种公共设施和保障房的配建是高地价的重要推手;以财政补助、奖励购房又会造成新的社会不公,等等。因此,要对去库存政策的关联效应进行评估。(谷雨)
  二、今日头条
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  4月12日广东省房协在秘书处召开广东部分品牌房企座谈会,包括万科、碧桂园、中海、越秀、珠江实业、新世界、汇美、合富、美林基业等,征集下一轮推动广州经济发展和房地产政策建议。在限购之下,需求外溢效应突出。与会行业代表认为:广州楼市松绑或取消限购的时机已成熟,宜合理确定限购的行政区域范围,据实际情况采取阶段性、策略性、灵活性高的分区政策;建议在南沙、花都、从化、增城等地试点松绑限购,对144平方米以上的大户型以及高端住宅取消限购;在市场和项目前景明朗的前提下,适度放松预售监管政策,降低资金成本,缓解房价上升压力等。(南方君)





  三、市场透析
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  1、近期,多地出台措施叫停房地产首付贷,但媒体在北京、上海、天津、深圳等地调查发现,零首付仍然可操作,一些地方首付贷换上“换房贷”“消费贷”“过桥贷”等“马甲”后横行楼市。业内人士表示,虽然中央明令禁止,但目前热门楼市的首付贷问题依然较为突出。仅深圳市就初步排查30余家企业所投放首付贷规模约在25亿元至30亿元。
  2、中国指数研究院公布的最新监测数据显示,上周(4月3日-4月9日)受监测的重点城市中近九成城市楼市成交量下滑。一二三线城市均呈现不同程度回落,其中北上广受调控措施影响,成交量下滑均超过三成。数据显示,重点监测的28个主要城市上周楼市成交量环比平均下降23.2%。一线城市平均降幅27.4%,其中北京降幅达30.0%,上海下降17.2%,深圳降31.1%,广州则达到37.8%;二线城市降幅达20.9%;三线城市下降35.1%。
  3、最严调控新政“沪九条”出台后,上海上周的楼市延续调整的势头。据上海中原地产数据显示,上周(4.4-4.10)上海新房成交面积为18万平方米,环比减少36.6%;与此同时,上周新房的成交均价也跌到3万元/平方米以下,这是自2015年9月以来的首次。
  4、中原地产数据显示,2016年一季度万科、保利、华润置地等20家标杆房企合计拿地金额为1187.3亿元,同比2015年一季度(1016亿元)上涨16.8%。其中,标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元,占总金额的53.6%,较去年同期大涨18.9个百分点。在北上广深四个一线城市拿地的占比则明显减少。
  四、政策聚焦
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  1、今年2月26日,是梅州市民和房地产开发企业值得开心的日子:因为纷扰多时的当地新建住宅项目配电设施维护管理办法,终于被废止:“新建住宅项目供配电设施的建设由供电企业统一组织实施;由供电企业对供配电设施建设中必须招标的设计、施工、监理、设备和材料采购等项目依法实行招投标;新建住宅项目供配电设施及维护费由供电企业统一向开发建设单位收取。”这与国家相关法令存在不相符之处。
  2、此前,广东省房协收集梅州、珠海、中山、江门、肇庆等地的情况,及时向省政府及有关部门呈报行业意见和行业管理现状,以及存在问题,使不合理收费情况有了改变。这就是梅州废止此项不合理收费和做法的背景。
  3、根据国家有关规定,房企有自主选择具备相应资质的承建单位的权利,广东省房协以及广东业界认为:原文件的规定与国家反对全面整顿垄断企业价格行为的精神不一致,故向房企征收供配电建设费需斟酌。而且,城市基础设施属于经营性建设项目,不应另设费种;其次,供配电设施属于经营性建设项目,指定由供电企业向房企收取的做法不妥;再次,建议项目收费应由中央及省、自治区、直辖市两级政府部门管理,地级市的行政管理部门及政府不具备设立、审批收费项目的权限;将建设单位原本对供配电设计、设备、材料和施工等可控的建造成本固化为类行政收费,妨碍建设单位对其商品房项目市场定位的实施,也不利于对施工进度管控。
  4、由此,广东省房协提出行业意见和建议:供配电设施维护费用应由供电企业承担。室外配电设施未摊入成本的,开发企业委托供电企业运行管理才需签订有偿维护管理协议,且将配电设施产权移交供电企业的需按产权借贷方式处理。供电企业只获取运行收益而不承担维护费用,只享受权利而不履行义务,既不合理也不合法。经横向比较各地法规,明确:新建住宅内,由供电企业对供配电设施进行维护,供电部门不得收取维护费。
  五、转型升级
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  万科在养老地产方面做得比较超前。万科的社区养老中心规模都不大,一般只设置50个床位左右,可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。白天老人可以在服务中心接受照料服务,晚上可以与子女同住。而短期托付则更多是针对子女出差、旅游等情况,给老人提供全天候照顾。其盈利模式清晰,按月收费,依据服务内容和所住房间而定。标准化经营,降低成本。通过外包餐饮保洁等方式,尽量降低运营成本。目前万科已在6个城市推进社区养老,计划标准化规模管理,连锁经营。
  六、协会动态
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  4月11日下午,省房协副秘书长钟武贞应邀参加由省财政厅、国税局、地税局联合召开的“全面推开营改增试点政策宣讲及座谈会”,省住建厅、省房地产行业协会等16家相关主管部门和协会负责人出席了会议。会议介绍了全省营改增整体情况、国税及地税系统准备工作情况,解读了全面推开营改增试点的政策要点,并就相关行业推行营改增政策所面临的疑问、困难等话题进行交流。

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