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评论:把土地自动续期理解成无偿续期是误解

作者: 来源:中华工商时报 时间:2016-04-27

《法制日报》日前发表的一篇署名评论《温州国土局不懂的并非只有物权法》,再一次炒热了住宅建设用地如何续期的问题。

需要指出的是,温州发生的是一桩特殊的个案,事关20年土地到期了该如何续期。事实上,绝大多数房产的土地使用期限是70年,我们现在谈论这个事情,是替后人操心。一般而言,我们的后人要更聪明,更容易解决类似问题。

单就温州的个案,笔者认为,自动续期是没问题的,无偿续期,恐怕不行。

原因很简单,绝大多数人的房产土地使用期限是70年,消费者购买房产时的费用,包含的是70年的土地出让金。而温州的这批购房者,他们的房款中,只包含20年的土地出让金。现在,土地期限到期了,如果无偿续期,等于他们少交了50年的土地出让金。凭什么?这不公平。

《法制日报》的评论揪住物权法第149条不放,因为这一条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

问题是,作者没有注意到,或者是故意忽略了前面一条,物权法第148条规定“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”

根据这一条,如果温州的涉案房产在10年前因为公共利益的原因被拆了,那么,相关方面不但要补偿房屋价值的部分,剩下10年的土地出让金也应该退还。由此推论,如果涉案的房子是70年产权,那么有关方面还要退还剩余60年的土地出让金。

法律条文都是相衔接的,从物权法第148条、149条这两个紧邻的条款分析,立法者当初写下“自动续期”的意思,是将费用问题搁置了起来。

搁置了不等于不存在,“自动续期”不等于“无偿续期”,那些将“自动续期”理解为无偿、免费的人,大概是误会了。

退一步讲,即使自动续期等于无偿续期,这又产生了一个如何看齐的问题,不可能20年的无偿续期,70年的也无偿续期。要么统统70年无偿续期,那么温州的房子还是要缴纳50年的土地出让金;要么20年之后就无偿续期,那么有关部门就要退还全国绝大多数购房者50年的土地出让金。这不乱套了?

所以,温州的个案,不具有代表性。按照当初土地出让金的标准,把剩下的50年征收了,是正解。

现在虽然有一些声音为温州的涉案消费者鸣不平,但是,如果这批房子真的无偿续期了,舆论的反弹会更大。

还有人建议由全国人大对物权法第148条进行解释,也就是人大释法。笔者认为这样的建议也不可行。全国人大再怎么解释,也解释不出一个“无偿、免费续期”的结果来。

因为这涉及到了我国的土地制度这个根本问题。这个问题,不是释法能解决的。

《中华人民共和国土地管理法》明文规定,“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。”“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”

以上就是中国的土地制度,归纳起来三句话:第一,土地非私有;第二,土地使用有偿、有期限;第三,使用者须支付出让金。

这样的土地制度也就决定了,作为个人购买的房产,不是一次购买就可以高枕无忧、世代流传的,每隔70年,是要重新折腾一次的。

当然,如何折腾,怎样折腾才合情、合理、合法,最大幅度地减少给房屋所有者造成的困扰,这是一个复杂的、待解的难题。

从这个角度讲,物权法第148条,做了一个很好的铺垫、做了一个非常有利于房屋所有者的铺垫。“自动续期”,简简单单四个字,会让50年、60年之后的政府有关部门头疼不已、谨慎行事的。

温州地方政府20多年前的创举,则让我们提前领略了“自动续期”这四个字的威力。地方政府只敢放出风声,没有实质动作;媒体舆论高举“自动续期”这个法律条文,可以义正词严呵斥温州国土局;就连国土部也被惊动了,派出了调查组。

此事结局如何?让我们拭目以待。

至于涉案房产的所有者,笔者认为大可不必担心。虽说土地到期了,可是,谁轰你了?谁敢轰你?派谁来轰你?派城管吗?

即使补齐50年出让金,购房者也赚大了。因为,如果补交,也是按照20年前的标准补交。那个时候的钱多值钱,和20年前相比,现在的钱还叫钱吗?踏踏实实的,先住着呗。


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