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我国商品房预售制度的历史与现状

作者: 来源:广东房地产网 时间:2016-05-13

 

  (一)商品房预售的定义及起源
  房地产预售亦称商品房预售,是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前,把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位(以图纸标明)后分别预售给购房者的行为,它相对于一般的现房买卖,被称之为期房买卖。我国对于商品房预售的法律定义出现于建设部1994年颁布的《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第二条:“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。”
  我国大陆的商品预售制度是从深圳开始的。1983年,深圳经济特区敢为天下先,借鉴香港的“卖楼花”制度,首先提出了商品房预售概念,不过由于当时房屋并未商品化,而且深圳是特区,总有与众不同的事物和制度在尝试,故深圳所提出的这个概念并未引起社会的广泛重视和参与。此后,广东省于1993年正式立法推出商品房预售制度,颁布了《广东省商品房预售管理条例》。
  (二)我国目前的商品房预售制度
  1.商品房预售的一般法定条件
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定,商品房预售应当符合下列条件:
  ①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。
  ②持有建设工程规划许可证。
  ③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。
  ④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
  2.取得《商品房预售许可证》的条件和程序
  房地产企业只有具有法律规定的商品房预售条件,并按照法律规定程序取得《商品房预售许可证》后,才能实施商品房预售行为。未取得商品房预售许可证的,不得实施商品房预售行为,若实行了预售行为,该行为应为无效。《城市房地产法》第六十七条规定,不具备商品房预售条件而预售商品房的,由县级以下人民政府房产管理部门,责令其停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。
  建设部于1994年11月1日制定了《城市商品房预售管理办法》。该办法规定房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》,应当向市、县房地产管理部门提出,并应提交下列证件和资料符:①开发经营房地产的营业执照和资质等级证书;②建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件;③工程施工进度计划;④投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料;⑤商品房预售方案。预售方应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图;⑥需向境外预售商品房的,应当同时提交允许向境外销售的批准文件。申请办理预售许可证时,预售方除了应提交上述材料之外,各地还规定了其他一些应提交的材料。
  房地产管理部门在接到开发企业的申请后,须查验各项证件和资料,并到现场查验,经审查后,应在接到申请后10日内核发《商品房预售许可证》;向境外预售的,应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例,向承购人出示。

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