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房价上涨及地王频现 专家:去库存要有前瞻意识

作者: 来源:第一财经日报 时间:2016-05-19

 

  作为供给侧改革“三去一降一补”五大任务之一的房地产去库存,近期似乎淹没在房地产投资增速回归、房价上涨以及地王频现的声音之中。
  国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况显示,当期全国房地产开发投资25376亿元,同比名义增长7.2%,增速比1~3月份提高1个百分点,连续4个月上涨,较去年全年增速的1%,大幅回升6.2个百分点。房地产数据回升甚至成为4月份经济数据全面回落中少有的亮点。
  同时,继去年底今年初一线城市房价上涨之后,近几个月二三线城市房价开始抬头并加速上涨,其中4月份环比涨幅较高者惠州、昆山,涨幅在6%以上;中山、厦门、苏州涨幅超5%,廊坊、珠海、东莞则达4%以上。这些城市除了苏州、厦门为二线城市外,其他均为京沪深周边地区。
  与房价上涨相伴随的是土地成交量倍增。统计显示,二线城市4月成交经营性土地2422万平方米,占总成交比高达80%。环比上升10.7%,同比上升41.7%;土地出让金则高达1135.6亿元,同比上升280.4%,环比上升38.4%,土地价格出现暴涨。房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积等房地产建设的多个典型指标也全面复苏。
  在一线城市上涨带动下,一些人口呈现净流入状态的二线城市有一定的上涨动力,尤其还有地王频现的刺激。不过在经济下行压力渐大、资产配置荒背景下,投机因素助推亦不可忽视。
  更值得警惕的是,昆山、惠州等一线城市周边地区的非理性上涨。以昆山为例,今年4月同比涨幅达到50%,已超过同期上海,而昆山上涨的主因,乃上海“3·25”限购新政后的“外溢”,这其中投机因素不可小觑,因为不限购,“上海客”疯狂进入昆山楼市,有的甚至一次性购买好几套,押注价格上涨。同样的情况也存在于上海周边的嘉善、平湖地区。因为临近上海,加之开发商借助轨道交通预期造势,上海周边房价今年以来呈现量价齐升。深圳周边的惠州、东莞,以及北京周边的廊坊,也庶几近之。
  短期来看,这些城市房价的上涨有销量支撑,但由于其中投机因素过多,如今中国人口增长已步入拐点,一旦人口导入未能跟进,房产开发又持续不断,很容易造成新的库存。与此同时,一定意义上而言,房产从开发商卖给了投资者并不是真正的去库存,只是将库存转移而已。正如《人民日报》发表权威人士谈话所指出,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”。
  以史为鉴,回顾三四线城市房地产高库存由来,很大程度上是2010年左右在楼市供需已趋平衡的背景下,地方政府在表面上繁荣的房地产市场面前未能保持冷静,继续维持土地财政,由于此后数年供需持续失衡,以致酿成房地产高库存这一经济难题。因此,面对当前上述地区房价的非理性上涨,一方面需要采取措施限制投机性需求;另一方面,地方政府应将土地出让控制在合理范围,不可图一时之财政收入,重走土地财政老路。
  房地产去库存既是供给侧改革的重要含义,也是一项历史性任务。当前房地产行业各项数据的复苏,虽然对经济下行起到了一定程度的“托底”作用,但依靠房地产拉动并不符合经济转型升级的内涵,应该清醒看待。

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