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地王频出逻辑:行业整合背后的资源争夺战

作者: 来源:21世纪经济报道 时间:2016-05-23

 

  5月20日,泰禾集团以57.2亿总价、15671元/平方米楼面价拍下深圳坪山商业用地(G11336-0066宗地),溢价率约74.23%。这对比5月19日,该集团以47亿元总价、1.5万元/平方米的楼板价拍下上海崇明长兴岛两幅宅地,并不算过激。此前泰禾刚刚发布拟定增98亿的预案。
  一二线城市频频冒出的地王,以高溢价率、楼板价超出周边在售房价两大特点,正在刷新房企过往的拿地逻辑,背后恰恰反映了行业大分化、大整合、大并购的趋势。
  据克而瑞研究中心不完全统计,“水电系”央企鲁能、电建、葛洲坝成为了手笔大过闽企的“地王买手”,今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等热门二线城市花费237亿元,获得9幅地块。
  上海易居房地产研究院总监严跃进指出,按照目前月度销售面积来统计,3-4月份至少创造了比预期高一倍的销售,从这个角度看,房企拿地的潜在可用资金是上升的;而房企也可能考虑通过定向增发、引入新的机构投资者进入等方式进行项目开发。
  区域分化
  中信证券一份研报指出,三四线和一二线城市项目的盈利能力差异加大,品牌溢价、融资和拿地的优势巩固了大企业的规模优势,产业分化严重。一些大中型公司积极探索地产相关领域,不仅期望找到新盈利增长点,也期望借此增加地产项目产品溢价,降低拿地成本。过去一段时间,一些中小公司顺应资本市场热点,跨界地产无关领域,取得了短期估值上升,但长期意义存疑,最终还是要以传统的拿地开发为主要盈利模式。
  另一方面,区域分化导致企业分化。中国指数研究院对纳入观察的百城中三线城市房价对比发现,2011年4月相比2016年4月平均房价共下降0.5%。因此较大比例布局在这些地区的房企也受到影响。比如,荣盛发展的布局较多偏向三四线城市,2013年-2015年其毛利率分别为35.4%、33.3%、28.5%,净利润率分别为16.3%、14.9%、11.0%。业绩增速也在2015年出现了历史罕见的同比下滑。
  二线城市地价却在快速上涨。2010年-2015年,南京出让的所有住宅类建设用地总体溢价率为23.7%,但2016年一季度这一数据升至105.8%。合肥在2010年-2015年整体住宅类建设用地溢价率47.9%,但2016年一季度达到267.8%。相对来说,2015年拿地较多的公司表现可能更加优秀,2015年底土地储备不足、2016年拿地较多的公司可能压力较大。
  在地价不上涨的区域,又普遍存在存量供给过剩问题。长期而言对企业毛利率可能带来压力。中信证券分析师指出,这就不难理解房企拼命在能够获取高利润的城市拿地了。
  保利地产在上海土地市场曾沉寂两年。2015年9月终于通过夺得在深耕区域宝山的大场地块回归,再加上此后获得的赵巷、临港和周浦地块,半年多已在上海耗资百亿。而上海,正是与保利地产同集团、不同团队的保利置业总部所在,亦是二者唯一销售规模势均力敌的一线城市。
  如果说保利地产此前的保守是为了规避同业竞争,那么在央企整合大年,希望占据整合主导权的保利地产对上海重金投入在情理之中。
  资源争夺战
  一名业内资深人士表示,央企拿地背后的原因也可以看作是拿地越多,在整合时就拥有更多筹码。
  21家被允许从事房地产业务的央企中,水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。一方面,在提央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下,职能相近的央企极有可能从集团层面合并,如五矿集团已被整体并入中冶集团,房地产业务自然是强者占主导;另一方面,良好的拿地和销售水平以及足够广泛的布局,也显示其有能力吸纳和消化更多优质资源。
  克而瑞研究中心分析师傅一辰指出,当前资本市场资金充裕,央企的部分板块或整体上市是大趋势,不仅房地产行业如此,不少国资背景的券商、资产管理公司等亦在发起冲击。
  2016年初至今,21家地产央企中,至少有一半无论是内部整合还是对外扩张均在提速。比如中海已经完成了内部整合,外部并购也在顺利进行中;而运营高效的保利地产,先后与鲁能、中信和中粮传出过“绯闻”均无疾而终,收购上置股权也最终宣告失败。
  鲁能2016年至今已在土地市场砸下超过100亿元重金,2015年仅在南京、苏州、福州三地抢下的四幅地王总耗资达112.4亿元,全年新增土地储备近500万平方米,总价超过230亿元,当前土储总量超过1000万平方米。2016年一季度,其实现销售额首次进入TOP20,5月初又宣布销售金额已达202亿元,超过了2015年全年总额。
  央企拿地有几个特征:只布局一线和重点二线城市,如北京、上海、南京、合肥、武汉等;偏好拿总价30亿-50亿的地王,相应的产品定位以高端为主;高总价地块采用合作开发模式。
  电建地产2016年5月与金茂联合以69.6亿拿下南京河西南两宅地,楼板价均超过35000元/平方米,超过周边在售楼盘价,其控股的上市平台南国置业同日亦以9.4亿元斩获一幅商办用地;2015年则在北京、南京和武汉共投入130.4亿元,新增135.5万平方米土储。
  资金逻辑
  这一波地王潮以龙头企业为主。一二线城市土地总价越来越高,中小企业在其中拿地的可能性越来越低,也因此带来可持续发展难题。
  大中型公司有公司债、中期票据等融资渠道,长期信用负债,使企业可以从容调度资金。这加速了行业分化,也推动了产业整合。
  2015年,房企增发融资规模渐长。据不完全统计,2015年共17家房企实现定增,总规模超过540亿元。还有27家房企有计划进行定向增发,总规模超过1400亿。
  上述中信证券分析师指出,如今龙头企业销售回款多,负债成本低,但公司估值却偏低,预计未来龙头公司倾向于购买资产。因此,大公司用现金方式并购项目资源,是增加土地储备的好办法。
  A股上市房企一季报显示,万科、保利、招商、绿地四家房企目前手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元。四家房企净负债率分别为19.3%、85%、16.3%和369.4%,绿地由于去年刚刚借壳上市,目前财务数据尚有遗留问题等特殊原因,其他几家负债率均在安全边际。
  在并购市场较为活跃的融创中国,截至2015年年底其手持现金270亿元,净负债率76%,现金与短期有息负债比高达2,资金面宽裕。今年公司还签订了4.6亿美元、为期36个月的定期贷款融资协议。
  值得关注的是,切入地产相关业务领域,一般来说不仅可以找到新的盈利增长点,也可能提升企业地产开发的竞争力。例如,通过叠加旅游文化内容,增加产品溢价,降低拿地成本;通过发展产业园区或者产业新城,吸引地方政府出让价格更加合理的建设用地;通过发展社区商业和娱乐,带动人气提升项目整体销售价格。房企在一些房地产开发处于初期的区域砸重金拿地,也存在上述考虑。
  (作者:沈浪)

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