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住房租赁新政对楼市的影响

作者: 来源:广东房地产网 时间:2016-05-25

热点专题(2016年第9期)

 

  2015年1月,住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出用3年时间,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。此后,国务院多份文件提及推动房地产中介和租赁市场发展。今年5月4日,国务院常务会议再次提及培育和发展住房租赁市场。随后住建部官员表示,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行;允许将现有的住房按要求改造后按间出租;对依法登记备案的住房租赁企业、机构、个人,从税收方面给予优惠;支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点,拓展直接融资的渠道。上述措施意义重大:
  1.为去库存提供一种可行方向
  全国商品房销售数据反映,在适当的政策刺激下,潜在的住宅需求量大,容易得到释放,住宅去库存取得较好的效果,特别是一二线城市。相对住宅而言,商业用房销售去化速度并不理想,多数城市商业物业的库存问题较为严重。措施中提及允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,将有利于盘活空置的商业用房,甚至为企业转型提供一种可行的方向。不过相对于国家或区域中心城市人口集聚和住房租赁需求旺盛,绝大多数三四线城市人口净流出,住房租赁需求并不大,该措施对三四线城市的商业用房去库存效果应不甚明显。
  2.推动住房保障货币化发展
  租房补贴是许多西方发达国家住房保障的重要方式,之前我国主要通过建设住房来保障中低收入居民的住房需求,且保障范围受户籍等制度的限制。当下,以房地产去库存为契机,将实现我国住房保障向货币补助方式的转变,充分发挥住房租赁市场的保障作用。此外,此次会议明确将外来务工人员、新就业大学生等群体纳入保障范围,较以往的保障范围有所扩大。
  3.加快金融市场与住房租赁市场的结合
  近两年,房地产业更多地注入了金融的元素,表现在金融保险资金直接进入房地产开发(如中国平安)、房地产企业开发过程中主动寻求资金参与(如碧桂园众筹建房)等,无不透露出“场外资金”进入房地产业的期望。2015年下半年以来,已经陆续有部分企业进入住房租赁市场,通过开发新房或购买存量房,或与资产管理机构合作等方式,将空置用房改造为青年公寓等形式的住房对外出租营业。此次会议明确鼓励金融机构加大对住房租赁市场的支持力度,将有望加快金融市场与住房租赁的结合,甚至催生出新的运营模式。
  4.促进租房制度的改进和完善
  当前我国房地产相关制度并不完善,房屋租赁市场更是没有统一的规范。强化租房市场的监管,建立行之有效的租房规则,充分保障住房租赁主体各方的合法权益,是住房租赁市场健康运行的保证。此次措施的出台,将有望促进各地租房制度的改进和完善。事实上,广州租赁市场监管较为有效,有统一的租赁合同样本,住房租赁市场的运行较为有序,但城中村住房租赁还有待进一步规范。
  简而言之,发展住房租赁市场既是去库存的一种重要手段,也是一项极具意义的民生工程。一直以来,房屋租赁市场未得到足够的重视,即使是经济发达、人口聚集的一二线城市,与发达国家相比,住房租赁市场也还存在很大的发展空间,许多住房租赁配套措施不完善,如外来租房家庭小孩教育成本高、医疗服务未得到保障等。此次国务院常务会议表态后,相信不久各地将陆续有发展和规范住房租赁市场的具体措施出台,部分房地产开发和服务企业也会借此积极将自建或市场上的空置用房盘活,向资产运营和管理的方向转型。事实上已经有企业这样行动了,如万达商业的“轻资产”转型,世联行与长租公寓品牌的合作等。
  (稿件来源:合富房地产经济研究院,原文有删改)

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