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第三波地王潮高烧 “降温药”已在路上?

作者: 来源:第一财经日报 时间:2016-05-31

 

  拍不了地难受三天,拍了地难受三年。这或许是眼下参与制造地王的开发商们共同的心声。
  从2004年土地供应的“8·31”大限至今,国内土地市场大体已经历三波“地王潮”:第一次出现在2007年前后,第二次在2010年前后,第三次便是2016年。这一次,全国楼市分化剧烈,去库存攻坚战刚刚过半,局部地区的地王就已呈高烧之势。
  截至5月底,今年全国地王总数已超100宗,“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。“不参与抢地将面临断粮的风险,抢了至少可以博一个未来的预期。”曾在国内一家排名前五的房企从事土地投资工作的第三方人士林蒙(化名)告诉第一财经记者。
  不过,历史总是惊人的相似,前两次的经验告诉我们:“地王潮”总是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下,随之引发的是严厉的宏观调控,最终使得市场降温。参与其中的开发商们则都要考虑同一个问题:我拿下的地王能“解套”吗?
  抢地大战
  5月,全国“地王”大戏愈演愈烈,“面粉贵过面包”又成普遍现象。
  5日,北京昌平3宗地块均刷新区域新高,全部“面粉贵过面包”;13日,南京248亿元出让7幅地,建邺区G11地块经过88轮竞拍,最终以88亿元成交,溢价率114.6%,成为南京年内总价地王;27日,信达地产以123亿元夺下杭州奥体中心地块,溢价率96%,创出杭州总价地王;30日,合肥拍卖10幅地,溢价全部超过200%……克而瑞信息集团(下称“克而瑞”)的统计显示,截至今年5月底,全国“三高”地王总数超过100宗,半数以上溢价超过100%。
  总体上,各城市土地市场与楼市之间存在极强的正相关关系。在上海、深圳等城市出台调控政策后,苏州、南京、杭州、合肥等二线城市楼市接过了上涨的接力棒,佛山、东莞等城市则受益于一线城市的外溢效应出现补涨行情。
  绝大多数分析认为,“地王”频现缘于楼市火爆情绪蔓延至土地市场,使得房企“补库存”欲望强烈,以及部分城市供需失衡助推了房价的上涨预期。
  楼市局部过热,使得开发商往热点区域扎堆抢购土地,推高地价,而地价的上涨又进一步提升房价上涨预期。市场上,每一宗“地王”的拍出,都被视作周边楼盘的一场狂欢,在售楼盘借势涨价已然成风。
  克而瑞分析师谢杨春表示,供求关系是直接影响价格的走势,地价也是推动房价上涨的因素之一,楼板价直接高过周边售价会让大家都会觉得房价要涨,自然也要去买。
  值得一提的是,参与这一波“地王”行情的企业数量众多,既有万科、保利、绿地等稳健型巨头,也有泰禾、融信等新晋实力派,当然也少不了信达这类主营业务并非地产的“过江龙”。
  资本推动
  开发商能在土地市场上攻城略地的根本是“不差钱”。
  2015年以来,国内房地产企业融资环境不断优化,融资成本逐步走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门,紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资,使得一大批开发商融资规模不断攀升。
  Wind资讯统计数据显示,截至5月30日的近一年内,房地产融资总额(债权+股权)高达1.42万亿,在行业融资榜中位列第四,其中定向增发总额0.2万亿,债券发行1.22万亿。
  万科、保利、招商、绿地等几家上市房企的一季报显示,各公司期末手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元,可谓资金充裕。
  以保利地产(600048.SH)为例,2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初,公司100亿元定增计划获批,成为国内最大单地产定增案例。与此同时,保利地产还在1月份发行了50亿元公司债,5年期的票面利率仅为2.95%,创下新低。
  有媒体报道称,在全国100多宗“三高”地块的受让方中,有18家A股上市房企,其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案,募资总规模达1768.6亿元。
  克而瑞的研究也显示,2015年7月至2016年3月,拥有绝对融资优势的14家标杆房企共在69个城市拿下了503幅地块,总金额5732.4亿元。其中,万科共在41个城市拿下了184幅地块,绿地和保利的地块则平均分布在24个城市。
  低成本的融资戏码仍在继续。就在5月18日,泰禾集团(000732.SZ)公布其第二次定增预案,计划募集资金不超过98亿元。该公司堪称本轮“地王”制造的生力军之一,公司近一年时间内先后拿下深圳、苏州、佛山等高溢价地块,并在5月19日豪掷47亿元任性摘取上海长兴岛两幅地块。
  富力地产(02777.HK)5月27日公告称,已确定公司债券的第二期发行规模为104亿元,票面利率定为5.15%。该公司此前不久刚完成了合计125亿元的债券融资。
  首创证券研究部发布的报告称,当前的地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌,这种未来预期的透支不仅将影响当前市场的供需结构,还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力,进而增加行业的系统性风险。
  解套之忧
  虽然房企不拿地有“断粮”的风险,但硬币的另一面是:今日的地王并不一定能成为将来的楼王,用时间换空间也很难让所有地王“解套”。
  2009年12月,由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城,以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。从2009年拍地算起,5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。
  雅居乐披露的2015年度业绩报告显示,该集团占20%股权的广州利合房地产开发有限公司,税后亏损为人民币0.27亿元(2014年:人民币0.28亿元)。利合房地产正是亚运城的开发商,5家公司各占20%权益。
  此外,在2013年频繁制造地王的越秀地产也正遭遇困境。5月29日,越秀地产股份有限公司发布公告称,为了利于加快现金回笼及改善集团的整体债务状况及资产结构,将以总价9500万元出售广州越秀星汇云城项目2%股权予买方,连同今年3月10日,越秀地产出让的该项目49%股权,该公司对星汇云城项目已不再拥有控制权。资料显示,星汇云城项目正是越秀地产在2014年底以64亿获得的地王项目。
  更近一点的是去年10月,碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。然而,拿地后不久,碧桂园便将该地块的权益转给了另一家央企。该公司高层近期透露,退地是因为“最终成交价超过了老板的授权价”。
  面对新一轮的地王潮,稳健型企业已有所警觉。27日杭州地王拍卖过程中,万科便因风控机制而临时拆伙退出,放弃与信达联合拿地。
  一些业内大佬开始警示地王风险。融创中国董事局主席孙宏斌日前表示,那些拿高价地的开发商,在房地产风向变化的时候便会受到惩罚。
  调控预期
  地王的出现,让原本分化剧烈的房地产市场格局变得更为复杂。
  东兴证券、中泰证券等多家机构的研究结果显示,近期全国楼市成交在经历短暂的放量上涨后已呈疲软之势。
  其中,一线城市在遭遇严格限购政策后成交量依然低位徘徊;二线城市成交量环比跌幅扩大且同比涨幅收窄,在没有后续政策支持的情况下,退热已成大趋势;三线城市成交量环比继续萎缩,同比涨幅也大幅收窄。
  东兴证券预测,去库存的过程已经过半,没有政策继续支撑,未来二三线城市的成交量将进一步萎缩。
  克而瑞针对国内32个大中城市的监控结果也显示,楼市成交在3月份创下峰值后出现降温,5月楼市成交延续了4月的跌势。
  对此,谢杨春向第一财经记者表示:“这个也比较正常,毕竟不可能每个月都延续3月份的高点,但是整体还是在高位调整。”
  虽然短期市场走势不足以作为长期趋势的依据,但可以确定的是,楼市整体已陷入胶着状态。此刻,土地的连续高烧,让更多研究机构担忧,过热的市场可能会倒逼调控政策出台。
  5月29日,国信证券发布报告称,目前房地产的调整已经开始:一是政策基调已有所收紧,信贷的宽松程度也有所减弱;二是房价上涨对购买力有负面影响;三是政策和货币宽松的边际效应会递减;四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。
  国信证券称,根据历史经验,近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。
  (作者:张歆晨)

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