顺势而为，方显英雄本色

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顺势而为，方显英雄本色
作者：慎言来源：2010年第5期时间：2010.06.21

　　近日有两个数字在媒体上吸引人们的眼球，一是某大型房企宣布其在全国的楼盘全线85折，也就是降价15%；二是多家银行宣称能够承受房价30%的跌幅。这无异于暗示市场：此轮宏观调控政策的力度是房价回落15%-30%。
　　尽管有报道所谓楼盘打折可能是先升后降。但是，宣传效应已经形成市场预期，即开发商能够降价15%，若未到此幅度，市场继续等待。至于30%的下限，是银行制订。在多数楼盘实行7成按揭的现状，房价超过30%的跌幅就会出现一定数量的负资产，抵押人可能弃产违约，产生银主楼，银行荣升为业主了。这绝对不是银行所情愿的。据此我们不难看出，房价不是开发商单方面能够决定的；甚至，不是买卖双方决定的。涉及房地产利益的方方面面都对房价拥有话语权。当然，在房价平稳、上升或下降的不同态势中，各个利益主体所起的作用不尽相同，若房价下跌过大，首当其冲的是银行。
　　对降价问题的探讨，离不开对宏观环境的研判。上一期拙文分析了此轮宏调政策出台的环境，有一点尚未涉及，就是国际上沸沸扬扬的人民币汇率问题。压抑疯涨的资产价格，驱赶热钱，为人民币汇率适当上浮做准备，应该是决策者的考虑之一。面对充满不确定性的国内外经济形势，房价过快上涨，显然不利于实体经济的全面复苏、不利于经济结构的调整、不利于应对国际压力。
　　对降价问题的探讨，也离不开对宏调政策的认识。此轮宏观调控政策所针对的，是部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃（见《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2010]10号）。国务院发文后，新华社电文稿以专家建议的口吻要求楼市调控政策应持续发力，引导房价回落到合理的区间。建设部官员批评一些地方政府贯彻文件精神不力，发出狠话：如果必要的话，住建部将会同有关部门，公布房价过高、上涨过快的城市名单。联想到今年两会前夕，温总理对网络媒体表明：我有决心，本届政府任期内能……使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。发出不达此目标绝不鸣金收兵的誓言。况且，后续政策更为强硬、有效：加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。（见国发[2010]10号文）
　　审时度势，企业积极顺应政策要求，主动调整赢利预期，尽快转变营销策略，无论于宏观经济、于市场持续稳定、于业界健康发展，都是明智抉择。
　　顺势而为，方显英雄本色。
　　当然，各地房地产市场差异很大，就是同城中不同地段、不同产品的差异也很大，难以一统。合理价位之度在哪里，只能凭经验与智慧去把握。

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