■本次调控核心是管理需求

■政府将房价过快上涨主因归于投资投机需求过度释放

■房价长期走势最终取决于供求关系

　　根据我们的判断，从2009年12月开始，房地产调控周期进入了一个新的阶段：2008年10月以来的扩张型周期暂告一段落，紧缩周期拉开帷幕。我们曾撰文分析政策周期、房地产周期与股市周期之间的关系，提出政策周期发生改变时，房地产市场仍会延续之前的走势，大概半年到一年之后，市场走势才会出现逆转。
　　事实也是如此，市场没有理会政策转变的信号，今年春节后房地产市场一度出现了价量齐升小阳春。4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称国10条），尤如晴天霹雳，反应灵敏的房地产板块持续大跌，并带动整个股市破位下行。4月份，一线城市成交冰火两重天：4月中上旬，日均成交面积震荡上扬；国10条颁布之后，一线城市成交量大幅下挫，日均成交量下旬较中上旬下跌35%。国10条的影响立竿见影。
　　调控新政主要目的是遏制房价过快上涨
　　2010年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，打破了2008年1月创下的11.3%的历史最高纪录，环比涨幅1.1%，较上月0.9%有所提高。
　　另据CREIS数据，2010年一季度，重点城市成交均价同比2009年、2008年一季度均大幅上涨，其中，深圳一季度成交均价领涨全国，同比2009年一季度上涨接近1倍，北京成交均价同比2009年一季度上涨74.63%。
　　2009年全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1％，住宅销售面积8.04亿平方米，同比增长43.9%。商品房销售额4.40万亿元，同比增长75.5％，住宅销售额3.68万亿元，同比增长80％。2009年销售创下天量。刚经历过2008年寒冬，没料想2009年的酷暑来得如此迅速，还没从生存还是灭亡问题中缓过劲来，开发商马上又为断货犯起愁来了。
　　2008年初，由于成交量大幅萎缩，商品房销售面积增速一度落后于竣工面积增速，市场呈现出供过于求的短暂时期。2009年上半年，随着市场逐渐回暖，成交量迅速回升，商品房销售面积增速再度超过房屋竣工面积增速，市场恢复供不应求的状况。反映供求关系情况的指标竣销比去年下半年为0.6，今年1-3月为0.72，略有回升，在供应增速回升和需求增速放缓的情况下，供求关系紧张的状况开始有所改善。
　　
　　由于去年上半年房价涨幅基数较低，再加上部分城市房屋可售量处于较低水平，未来几个月房屋销售价格指数继续上行的压力仍然非常大。根据我们的预警模型，房价涨幅已连续4个月进入红灯区，且上涨趋势明显。在经济二次探底危机解除之后，针对房地产价格涨幅过快，在前期调控未达到预期效果的情况下，政府果断采取措施。
　　本次房地产调控措施严厉
　　与2007年相比，本次调控新政力度更大，在问责制、信贷政策以及税收政策方面较过去均有明显突破。有人将2007年9月出台的二套房贷政策称为压跨骆驼的最后一根稻草，二套房贷政策出台导致房地产市场发生逆转。当前出台的针对二套房、三套房的政策较过去有过之而无不及：一是首付比例从40%提高到50%，意味着购房门槛大幅提高；二是关于二套房的认定更加严格，范围更广；三是个别出台地方细则的城市，如北京直接采用行政手段，禁止购买二套房。
　　本次调控核心是管理需求，但我们认为应双向调控供应与需求。
　　显而易见，政府将造成房价上涨过快的主要原因归究于投资性和投机性需求过度释放，因此，对上述需求举起了信贷政策和行政手段的大板子。
　　投资性和投机性需求对房地产价格的短期波动可能起到推波助澜的作用，但房价长期走势最终取决于供求关系，而对于需求，支持刚性需求快速增长的因素仍然存在，因此，只有不断增加供应量，房价才能保持稳定。在抑制需求的同时，也应积极增加供给。
　　由于房地产建设周期较长，房地产供给在短期内变化不大，因此，在短期内对房地产市场的调控是以管理需求为主，重点放在抑制投资和投机需求上。但从长期来看，房地产业发展的根本目的是不断提高居民的房地产消费水平，对房地产市场的宏观调控应从供给入手，改善住房供应结构，不断满足市场需求，保障中低收入居民的住房需求。
　　新政会不会令楼市重蹈2008年的覆辙？
　　2008年商品房销售面积下滑了近20%，房屋销售价格指数从2008年初的11.3%，直线滑落到2009年初的负1.3%，下跌了近13个百分点。在市场销量锐减的情况下，资金缺口加大，不少开发商资金链非常紧张，迫使开发商低价促销。
　　从宏观角度，影响房地产市场走势的主要因素有宏观经济走势、利率、通胀等；从微观角度，房地产的走势主要取决于供求关系。由于需求敏感度较高，变化比较快，短期需求较难准确测量，而供应则在短期内缺乏弹性，相对容易测量，下面将2007年及2010年宏观环境及市场背景分别进行比较--
　　GDP：在2007年二季度达到该轮上升周期的顶点，受全球金融危机影响，迅速下滑至2009年一季度才结束下行周期，在不到两年的时间里，GDP增速从14.5%下跌到6.2%。今年一季度GDP增速为11.9%，在上升周期中刚运行一年，离前期高点还有一段距离。我们认为，目前经济仍处在上升周期中，从时间上看应远远没有结束上升周期。
　　利率：2007年12月加息，贷款利率在2007年9月上调，政策出台时，正处于加息周期的尾声；由于通胀压力越来越大，预期年内将加息1-2次，也就是说，目前即将进入加息周期。
　　通胀：2008年4月通胀达到顶峰，当月CPI达8.5%，随后见顶回落；2010年3月CPI为2.4%，且呈上升趋势，未来通胀压力日增。
　　可售套数：目前在北京、上海等城市，当期供应量均处于相对低位。
　　
　　目前宏观经济仍处于上升周期，未来虽有加息预期，但利率水平处于相对低位，在通胀预期加强的情况下，往往能拉动房地产的需求，由于当期供应量偏少，短期内 开发商降价压力不大。综上所述，由于所处宏观环境发生了变化，同时市场背景也不一样，2008年大跳水式的走势在2010年发生的概率应该不大。
　　根据市场供求关系，我们对未来的房地产市场走势作出以下推断：
　　从短期来看，随着房价持续上涨，部分地区有效需求有所下降，但由于当期供应量仍处于较低水平，短期内房价大跌可能性不大。
　　由于先行指标快速上升，中期供应将会增加，且政策调控将极大抑制投资需求增长，未来供求将趋于平衡，预计下半房价可能出现松动。
　　从长期来看，部分城市供应量逐渐减少，尤其是一线城市供应不足成为常态，未来房价仍呈上涨趋势。虽然需求维持增长趋势，但如果居民收入增长幅度落后于房价涨幅，将导致有效需求不断降低，在大量需求无法满足的情况下，必须依靠行政手段，通过制度变革来减小供求缺口，保障中低收入者的住房权益。
　　政策已进入了紧缩周期，即使未来房价涨幅放缓，下半年房价出现下调，我们认为，政策基调也不可能发生改变。只有当市场重陷低迷，在进入衰退阶段之后，政策周期才会发生改变。本轮市场调整虽然幅度可能不大，但时间将会比较长，因此，政策紧缩周期预计也将持续相当长的时间，对此开发商应做好充分准备。
　　新政对开发商的影响及对策
　　依靠良好的销售带动了房地产开发企业资金来源快速增长。今年1-3月，房地产开发企业本年资金来源16250亿元，同比增长61.4%。其中，国内贷款3674亿元，增长44.3%；利用外资99亿元，下降33.7%；企业自筹资金5602亿元，增长47.8%；其他资金6876亿元，增长91.8%。在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。             
　　主要由个人按揭贷款、定金及预收款组成的其他资金为房地产开发资金来源增长提供了动力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各项资金来源之首。
　　
　　由于不少开发商去年销售量创下了历史最好成绩，目前开发商的资金状况普遍良好：一是现金充足。据不完全统计，2009年底主要房地产上市公司现金占总资产的比例超过20%，为历史上现金最宽松的时期。二是偿债压力较轻。房地产上市公司短期借款占总资产的比例只有3%，相比以往，短期偿债压力很轻。有息付债率为32%，较2008年下降了近6%。
　　从静态看，开发商似乎不必为资金状况担忧，但从动态看，也不能过于乐观。未来影响开发商资金状况的主要还要看楼市销量和政策。未来销售量下降是大概率事件，由于政策针对性非常强，且措施到位，预计销量下降幅度完全有可能超出市场预期。据报道，住建部等部门拟监控预售款，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需专款专用。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售款。如果加强监控，将增加开发商资金压力，迫使开发商加快销售。
　　我们认为，开发商应充分认识本轮调控的长期性，及时调整发展步伐：
　　一是不急于马上扩张，注意控制风险。在行业调整周期中，拚的是耐力，未来还有更好的机会。
　　二是适当让利促销，积极回笼资金，同时开辟新的融资渠道，通过多元化融资，为冬天储备粮草。
　　三是调整经营思路，回归合理利润水平。
　　四是调整产品结构，满足刚性需求，以不变应万变。
　　（作者单位：万联证券研究发展中心）

                              （此文配有图表，详情请见《南方房地产》第5期）