新政下房地产市场走势远景乐观近景平淡

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新政下房地产市场走势远景乐观近景平淡
作者：广州中地行来源：2010年第5期时间：2010.06.21

　　自今年4月15日国务院召开常务会议以来，中央为调控楼市出台了系列新政，这些被称为"有史以来最为严厉"的调控政策一出台即在房地产市场激起了阵阵震荡，楼市立刻发生了一连串的连锁反应。根据新政规定，不仅第二、第三套房的首付和利率同时大幅度提高，而且对于房价上涨过快的地区可暂停发放第三套房贷等。此外，住建部发文要求开发商在取得预售证后公开全部房源和每套房价……正是由于调控措施直指导致房价上涨过快的各种因素，新政效果立竿见影，调控近一个月，全国一线城市楼市成交量迅速萎缩，遏制楼价过快上涨的成效初步显现。受新政影响，房地产市场将迎来一次具有划时代意义的行业调整期。
　　新政出台背景
　　从政策出台背景上看，此次调控来源于房价过快上涨、流动性过剩、社会压力增加、住房供需比失衡等。根据2009年第四季度GDP增幅10.7%到2010年第一季度增幅11.9%，全国经济趋稳形势已定，中央出手调控楼市将不会对全国经济产生不良影响。此外，两会期间，全国民众对高房价的声讨空前高涨，中央级媒体接连发表不下十篇炮轰高房价"檄文"，对降低房价涨幅也没有起到明显的作用。而在适度宽松的货币政策下，银行房地产贷款额度过大，信贷结构失衡。上述多方原因综合促使中央再次重拳出击，出台房贷新政，并且较2007年的更具冲击力。2007年房贷政策出台是基于流动性过剩、股市过热波及楼市，以及大量炒股者转投楼市从而助推房价高涨。而今年则是由于GDP刚从低谷回升，房价居高不降，房地产贷款额度过大，中央不得不对贷款买楼的投机投资需求实行控制，以稳定房地产市场的健康理性发展。
　　新政下楼市遇冷
　　全国一线城市成交迅速萎缩
　　新政效果在五一期间显现，在国家和地方楼市新政的轮番轰炸下，各地楼市普遍遇冷，特别是全国重点城市的政策作用最为明显。如北京，因受宏观新政以及当地出台的严厉限购住房政策影响，五一小黄金周成交量明显下降，甚至出现部分退房。在上海，五一期间的大型房展会并未能给楼市带来惊喜，展会期间成交量走低，而开发商也没有因新政而纷纷打折促销，消费者观望居多，展会四天的成交量还比不上新政前一天的总量。深圳市成交量也跟随全国大势出现下滑，个别楼盘在政策出台后反应敏感，开发商直接降价促销，但大多买楼者仍持观望态度。
　　从广州五一楼市监控可知，全市新货供应增加、促销优惠幅度加大、价格显现回落趋势、成交量下滑，新政效果开始显现，开发商与购房者的博弈拉开序幕。五一期间新盘新货相继上市，市场供应增加，大部分楼盘报价依然为历年同期的最高点，而在售楼盘有九成以上推出了不同幅度的折扣和优惠，促销及优惠力度较新政前有了强烈的对比。尽管开发商受新政影响纷纷让利，但客户观望情绪依然在各大楼盘蔓延，五一小黄金周期间个盘平均成交量比往年减少近八成。
　　可见，新政威力下第一轮的调控效果明显，楼价涨幅趋稳，楼市正式步入新一轮的调整期。
　　未来走势：成交萎缩价格理性回归
　　受调控政策影响，楼市新增供应量下降、成交量下跌以及价格理性回归等将是未来市场调整期的必然趋势。
　　首先，供应萎缩。严厉政策下，开发商多持观望态度，将放缓推货节奏。特别是以投资型及改善型客户为主的项目受影响较大，而以本地刚性需求为主、投资成分较少的项目受影响较少。在2009年赚足资金的开发商一来资金压力较小，不急于出货回笼资金；二来政策调整期市场观望情绪弥漫，开发商在新项目开发及新货推售方面愈加谨小慎微。因此，供应方面的"量缩"是大势所趋。
　　另一方面，成交量下跌。预计全国范围内各大城市成交量下跌。从2009年成交量来看，投资投机需求放大，房价被推高，2010年受供应量萎缩以及新政等多重影响，投资投机型需求得到抑制，炒房客将淡出市场，市场恢复到以刚性及改善型需求为主，而宏观政策的调控又令购房者陷入观望困局，购房更为谨慎。2010年市场整体成交量下滑也是市场必须面临的痛。
　　另外，房价将理性回归。新政后到五一，特别五一期间的市场成交价格相比五一前涨幅回落，房价上涨得到有效遏制，全国楼市进入盘整。新政调控下，开发商可能会迫于政策压力而实行价格止涨甚至回调，但由于各地方政策的调控力度不一，加上市场本身供需比例的自然调节，目前并没有出现大范围的降价，楼价在促销优惠的背后仍相对企稳。而随着时间推移，调控效果更为明显，不排除有新的政策出台，预计房价的理性回归将是下半年楼价的主基调。
　　近景平淡远景乐观
　　从远景分析，此次调控有利于房地产市场长期稳定健康发展，但短期内也带来了一定的负面作用--除了有效抑制了投资需求之外，同时也阻碍了刚性需求的释放。当前，大部分刚性需求的购房者仍不明晰政策调控的目标和方向，观望仍将是未来一段时间内的主调。
　　在2010年，大多数人对未来保持乐观态度，当政策和房价都趋于稳定之后，市场的成交量一定会顺势而有所回升，未来的房地产市场，将会形成以刚性需求为主的良性供需关系，购房者的判断力也将更加理性。

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