今年第一季度全球房地产市场表现普遍好于其他行业，一半交易都是跨境交易。支撑房地产业愈加强劲增长的因素有宽松的信贷条件和随之而来投资活动的增加、核心市场的资本增值、房地产投资信托（REIT）业务的复苏，以及销售回租业务的再次兴起。不过，有人担忧房地产的大幅增长可能会被接踵而来的经济困难所击垮。同时，人们日益担心通货膨胀压力加大，特别是市场快速增长的亚太地区，主权债务违约风险增加，以及紧随其后将必然实行的货币政策紧缩。
　　全球经济一年之后进入复苏
　　最新发布的《全球房地产健康监控报告》（ GREHM）显示，大多数主要经济体的经济都在增长，只不过欧洲各国经济的复苏程度表现参差不齐。在美国，就业机会增加，而亚太地区的就业率也在增加。第一季度，中国的经济增长率已经接近12%。世界主要股市也创下18个月来的新高。房地产投资信托行业也在股市的反弹中显现出复苏迹象。
　　
　　人们对亚太地区的经济走势预测保持乐观。但是，有人担忧通货膨胀压力加大，特别是住宅市场尤令人担忧，促使政府出台了多项抑制投机措施。包括：新加坡开始向售房人征收印花税；中国政府进行调控，要求核心业务不是房地产的国有企业退出房地产业。如果资产价格进一步膨胀，政府很可能会采取更多的措施。
　　在全球范围内，特别是在亚太地区，投资者需要谨记的是在未来12到24个月，经济环境的改善将伴随着更加紧缩的货币政策，政府债务的收益率正继续增长。澳大利亚储备银行率先将利率再次提高25个基点，使利率达到4.25%。投资者应认识到，货币财税刺激政策的退出有可能抑制经济增长，并在中期对房地产市场产生负面影响。
　　广大投资者热衷房地产市场
　　目前面向房地产行业的资本在不断增加。随着世界经济走出萧条，房地产行业的表现吸引了众多投资者的目光。租赁市场开始好转，这驱使一些资金去追求可靠的收益和上涨的潜力。 
　　一些地区的资金募集活动明显增加，产生了大量面向房地产的资金。在所有核心市场，投资者的激烈竞争和优质产品的缺乏正在推高资本价值，诱使一些投资者将注意力转向二级市场和其他增值机会。债务和股权都在追逐数量有限的最优质产品，银行重点支持优质房地产项目，同时减少对二手房的借贷，仅限于二手房市场上收益较高、贷款价值比率较低的优质房产。 
　　总体来讲，随着租赁市场表现更加稳定，资本市场开始不大关注宏观经济当前面临的各种挑战，去追逐未来租赁市场的增长。目前主要经济体处于恢复的不同阶段，欧洲和美国的经济增长支撑仍然很脆弱，而亚太地区的复苏步伐大大加快。
　　交易速度加快
　　2010年第一季度，商业房地产直接投资交易量达到630亿美元，与2009年同期相比增长了57% 。2009年第四季度交易量有小幅下跌，是季节性因素和货币流动综合造成的，但潜在趋势仍然是向上走高。在世界主要房地产投资市场，日本和德国第一季度实现了各自的最大增幅，而美国、英国和澳大利亚表现缓和。亚太区房地产市场也在第一季度出现最大增幅，主要是日本、韩国和香港增长强劲。中国的投资排名继续上升，是目前世界第五活跃的市场。
　　跨境交易增长势头不减
　　全球范围内，2010年第一季度跨境交易占到各种投资活动总数的50%，而2009年第一季度这一比例仅为25%。在亚太地区，第一季度跨境交易活动增长35%，大多数跨境交易都是由来自韩国、马来西亚、新加坡和日本等亚洲国家的投资者完成的。最近几个月，中国、日本和韩国等亚洲国家投资者对美国房地产的兴趣一直在增加，重点是沿海一线市场。在欧洲，全球资本都在整个大陆寻求投资机会。
　　
　　
　　
　　 经济基本面转好带动亚太投资增长
　　投资者主要关注土地和住宅（在新加坡、香港和中国内地地区尤其如此）。2010年第一季度，商业房地产市场交易也表现强劲，较上季增长15%，较去年同期上涨43%。在亚太地区，尤其大中华区，国内投资者仍然占据主导地位。这些投资者绝大部分购房是自用。境外基金仍热衷于购买那些能够带来稳定可靠租金收入的优质资产。SEB资产管理公司和RREEF房地产及基建投资基金就在日本购买了此类优质资产。值得注意的是，日本投资市场已开始受到投资者的青睐，2010年第一季度的商业房地产交易量为全球增长幅度最大的市场之一，同比增幅达到90%。
　　2010年第一季度，亚太地区很多市场，尤其是大中华区市场资产价值也出现上涨。但部分市场（如曼谷，继续受到政局动荡的影响）的资产价格继续走低。绝大多数市场的收益率保持平稳或者适度下调。
　　在中国，国内投资者仍是投资市场的主要支撑力量，而境外基金（包括高盛、摩根士丹利和麦格理集团等）利用资产价格尤其是住宅市场的反弹，开始有选择性地抛售其去年持有的物业。来自中国内地和香港的投资者仍然青睐于香港投资市场。
　　预测2010年全球房地产投资增幅35%-45% 
　　投资集团的大量资本竞相进入房地产市场，融资活动活跃，全球房地产市场投资额出现上升态势，预计2010年商业房地产直接投资额的增幅将达35%-45%。亚太地区商业房地产市场基本面保持强劲，租赁市场复苏，将带动该地区房地产投资额的不断增长。在欧洲和美国市场，尽管市场基本面的复苏程度仍存在不确定性以及优质投资产品供应继续紧缩，但预计这两个地区的房地产市场投资仍有望增长。
　　亚太房地产投资不断增长
　　该地区今年商业房地产投资额预计增幅将达30%-50%。亚洲私募股权投资基金、主权财富基金、保险公司和养老基金将继续购买能够提供稳定可靠的租金收入的优质资产。随着投资者信心迅速恢复，预计下半年将出现更多投资组合和整售交易?。不过，预计该地区利率持续上调对买家心理造成一定负面影响。
　　亚太地区主要投资交易
　　中国内地：中国房地产开发商上海复地有限公司同意向高盛集团的房地产投资分部支付3.28亿美元，购买其旗下一住宅开发项目上海花园广场。
　　香港：香港房屋协会以18亿港元（合计2.30亿美元）购买了位于?鱼涌的富通中心写字楼。
　　日本：稳妥资本日本（Secured Capital Japan）投资公司购买了位于东京丸之内黄金商业区一处甲级写字楼盈科中心（Pacific Century Place）。该物业共32层，总建筑面积81000平方米，是临近东京火车站的最著名的开发项目之一，售价超过15亿美元，是自全球金融危机以来日本最大的一桩房地产交易。
　　德国基金SEB资产管理公司以1.267亿美元购买了位于千叶的一处已全部对外出租的购物中心。RREEF房地产及基建投资基金则以5140万美元收购了位于东京涩谷区的写字楼Frontier Ebisu。
　　日本Simplex REIT投资公司以750亿日元（合计8亿美元）收购了位于东京都丰岛区，此前由三越株式会社（现日本山田电机总店）所拥有的三越池袋百货商店。
　　注：整售交易是指建筑物和土地整体出售的交易，通常仅有一个单一的所有权。而散售交易是指不同的投资者分别购买某一建筑物的不同单元的交易。

图表详情请见2010年《南方房地产》第6期第24-25页