2010环球投资物业价值预计增5%

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2010环球投资物业价值预计增5%
明年中国将取代日本成亚太区投资物业总值最高市场
作者：戴德梁行来源：2010年第6期时间：2010.07.14

　　最新发布的《Money Into Property》报告指出，环球房地产市场衰退的最坏时期已过去，2010年环球市场的投资物业总值将增5%，在2009年投资物业总值已达到3万亿美元的亚太区市场，今年增长更会多达12%，这主要是亚太区资产价值持续改善所致。特别是中国，由于经济持续增长，中国投资物业总值2009年增长达29%，预料至2011年底，中国将取代日本，成为亚太区投资物业总值最高的市场。今年环球房地产市场将普遍活跃。
　　2009年对世界多个房地产市场而言是困难的一年，环球投资物业总值下跌6%。预期随着宏观经济展望普遍向好，环球经济复苏可望转趋稳定，各地投资物业总值今年将恢复增长。
　　亚太区房地产买卖2009年底显著恢复，往区外交投明显增加，如流向欧洲物业市场的资金较一年前增31%。2009年其他地区的跨区房地产投资大为缩减，按年减少了59%，只有亚太区的跨区投资仍有增加。
　　亚太区的房地产市场仍在发展中，机遇较多，特别是中国及印度；加上亚太区内各政府对环球金融危机反应敏捷，这些因素都可给予物业用家及投资者更大的信心，也令亚太区房地产市场的投资物业价值在过去一年续有增长。虽然中国的银行借贷放缓，但我们仍预期2010年亚太区内的物业交投会增加，因为区内贸易量较大，投资者希望抓紧经济复苏的势头进行投资。
　　值得注意的是，来自中国的投资，特别是国企的资金，正在成为一个重要的往外投资力量。中国政府的4万亿元人民币刺激经济方案，令国企资金更为充足；中国的外汇储备至2009年12月已达到2.39万亿美元。物业买卖除了自用外，投资用途的个案预期亦会不断增加，因此，可以预见将有更多中国资金流向海外的物业市场，越来越多中国投资者正放眼伦敦、纽约及悉尼等地的优质物业，准备购入作为自用或投资。
　　从各项因素来看，由于亚太区市场包括中国及印度在未来两年将有众多极具投资价值的物业，建议投资者在购入物业方面可以更为主动。本行认为，目前世界各地172个房地产市场中，有151个市场（接近90%）的物业在2010年处于公允价值的水平。这与2009年只有伦敦的物业处于公允价值水平的情况大为不同。
　　过去一年，房地产市场的变化甚大，一年前我们还在劝告投资者应暂时搁置交投，因为环球多个市场的物业普遍低于公允价值的水平；但一年后物业的价格已经过明显调整，目前是投资商业物业的黄金时机。
　　在该报告涵盖的亚太区市场中，有84%市场的物业正处于公允价值的水平，当中以写字楼及商铺类物业最富投资价值。中国及印度的二、三线城市固然有许多值得投资的物业项目，而在其他发展较成熟的市场亦不乏优良的投资机会，例如新加坡的商铺类物业，以及东京和悉尼的写字楼物业。
　　预测2010年环球市场上购得优质投资物业的机会将不会太多，建议投资者无需紧守当地市场，不妨多留意亚太区物业。
　　据戴德梁行"投资者及借款人意向调查"报告显示，无论是投资者还是借款人，都对2010至2011年房地产市场的信心增加，显示市场展望更胜去年。有三分之二的借款人预期2010至2011年间借款额将会增加，而且没有任何受访者认为流入房地产的借贷将会减少。我们预计亚太区也会出现这股趋势，这与2009年近半受访的借款人皆认为年内借贷将会减少大相径庭。投资者调查方面，受访投资者的信心亦有增加，有76%受访者预期2010年内将增加商业房地产的投资，将于2011年内增加商业房地产投资的受访者更多达94%。
　　投资者及借款人对市场更具信心，原因之一是融资环境改善。金融危机后企业负债的问题没有预期那样严重，是因为环球股票市场好转，股市的资金重复充裕，令集资更容易。预期债务及股市集资将继续朝这个方向发展，促进融资环境。
　　1、投资物业总值是指由不同投资者持有、作为投资用途的商业房地产物业的总价值。
　　2、"公允价值"是指投资者无论是手持这个价值物业，或进行无风险投资，其预期回报都一样（当中已计及该类物业特有的投资风险）。而当物业处于公允价值或低于公允价值，并不一定代表该物业价值已至最低。

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