欧洲及亚太区一季度投资市场分析

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欧洲及亚太区一季度投资市场分析
投资上升中国开发商购地活跃预计二季度中国物业投资交易减三成
作者：戴德梁行来源：2010年第6期时间：2010.07.14

　　2010首季欧洲物业投资回落
　　季度平均投资按年仍升10%
　　2010年第1季度受到季节性因素影响，欧洲市场录得的商业物业投资总额为163亿欧元，较去年第4季度的投资额减少29%，但与去年同期的99亿欧元相比，仍然增加了65%。
　　投资者大都赶紧在年终前完成资金布局，令2009年第4季度欧洲物业市场非常活跃，市场在接着的季度转为平静，这亦属欧洲市场的传统特点。事实上，过去4个季度欧洲市场整体可见增长，每季的平均投资额自第1季度的153亿欧元增加至第4季度的169亿欧元，增幅达到10%。
　　第1季度的投资主要来自英国、德国及法国这三个主要欧洲市场，其中以德国的参与率最高，涉及金额较上季升逾40%至43亿欧元。相比之下，英、法两国的投资额均逊于上季：英国所占投资额为40亿欧元，按季跌56%；法国投资额为24亿欧元，按季跌42%。这反映了投资者对英、法市场变得审慎，也因为市场上可供选择的投资物业减少。北欧市场亦十分活跃，投资额按季升64%至26亿欧元。
　　虽然投资者对市场已较前更具信心，但面对风险时仍然显得审慎。整体来说欧洲市场的投资者仍主要着眼于本土市场，特别是核心市场的优质资产。
　　由于租赁需求仍属疲弱，而市场对于经济复苏是否持久仍存疑问，部分投资者在这种市况下亦不急于作出决定，等待更佳的投资时机。预计不少债务将于未来两年再进行融资，届时市场将出现更多可供认购股权的投资机会。
　　中国开发商活跃购地
　　亚太区投资额按季升37%
　　亚太区的商业物业投资市场2010年第1季度录得386亿美元的交易额，较2009年第4季度的282亿美元增加了37%，亦超越了2007年第3季度市场高峰期的投资额。交投上升主要由于中国当局宣布收紧借贷，促使大量交易提早完成，加上亚太区其他市场的经济情况改善，投资活动更为频繁。
　　亚太区物业投资市场非常活跃，大部分地区都以当地投资者参与为主，但外国投资者在一季度亦渐渐重返市场。中国开发商赶紧在信贷收紧前拿地，成为一季度投资市场的焦点。
　　"中国土地第一拍"广州亚运城项目以37亿美元拍出，成为自2007年以来市场最大的交易，另有数宗在中国的大面积混合类型项目交易也引起市场注目。中国在亚太区交易的占比继续提高，在2010年第1季度占65%，其中大部分是土地买卖，占中国所有物业投资交易的97%。
　　部分房地产投资信托基金再融资，也带动了亚太区物业投资活动增加，这些基金2010年第1季度共花费24亿美元投资，其出售物业的回报接近20亿美元。这表示房地产投资信托基金一季度支出大于收益，是自2008年第4季度以来的首次。
　　中国、日本及澳洲的交易金额占了本年第1季度亚太区总投资额的92%。其中日本的投资额按季跳升超过一倍，自2009年第4季度的32亿美元增至本季度的72亿美元，交易额大增主要受惠于该国5宗超过4亿美元的交易。中国的投资额按季增加39%至本季的252亿美元，澳洲亦因为经济持续好转，投资额按季自2009年第4季度的19亿美元增至本季度的30亿美元。
　　预计未来数个季度，亚太区整体的物业投资买卖将会略为放缓，主要因为中国借贷环境收紧，影响交投能力。预料在中国政府各项使房地产市场降温措施的影响下，下一季度中国物业投资买卖将减少三分之一。

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