一季度亚洲办公楼市场分析

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一季度亚洲办公楼市场分析
优质办公楼需求增长
作者：世邦魏理仕来源：2010年第6期时间：2010.07.14

　　2010年第一季度，亚洲各大商业中心的办公楼吸纳量一直保持坚挺态势。大部分市场办公楼租金的下滑趋势已经持续了一年多，企业租户充分利用了这一机会，部分租户抓住这一时机将办公场所迁入甲级办公楼。受亚洲经济持续改善的推动，整体市场情绪得以提振，大部分市场的失业率出现了明显的下降，众多公司纷纷推出了招聘计划。
　　整个地区净吸纳量较上一季度增长了31%，需求复苏。亚洲各大城市第一季度整体空置率环比下降了80个基点，为11.8%。甲级办公楼市场的表现要好于乙级办公楼市场，这源于租户已经开始了新一轮的"择优而栖"。办公楼整体租金水平第一季度下降了0.1%，这意味着在前一季度1.9%的租金回落基础上又有了显著下降。与亚洲的其它城市相比，大中华区各大城市已经提前走出了租金的下降周期。北京、上海、广州、香港及台北的办公楼租金均出现了环比增长。印度主流的商业中心也出现了办公楼租金触底反弹的迹象，国家首都区及孟买的多个甲级办公楼集中区已出现了租金上涨的迹象。
　　在东京，甲级办公楼需求2010年第一季度开始复苏。一季度甲级办公楼租金环比季度降幅已从2009年第四季度4.7%加速至10.5%，因许多甲级办公楼业主在预期的租金水平没有招租成功后，突然降低要价。虽然整体市场状况仍较低迷，但东京一些高端商业区，如丸之内（Marunouchi）与大手町（Otemachi），租金触底反弹明显。
　　随着韩国经济逐渐走出衰退，出现持续复苏，首尔办公楼市场2010年第一季度呈日益稳固的态势，租赁活动主要集中在韩国综合大型企业。第一季度，甲级办公楼租金继续攀升，出现三个季度以来的首次租金增长。第一季度通常是韩国办公楼业主为全年调整租金的时期。今年第一季度进行年度租金调整的办公楼数量明显低于去年同期。
　　在中国，随着越来越多的跨国公司扩大在华办公场所，办公楼空置率进一步降低。虽然2010年完工投入市场的新增供应量相对较大，但随着潜在需求的持续复苏，预计市场不会遭遇新一轮沉重的整合压力。在北京，总体出租率仍保持在较高的水平，净吸纳达到约13.9万平方米。在上海，今年第一季度的净吸纳总量超过了新增的供应总量，这是自2007年第四季度以来首次出现净吸纳总量超过了新增供应总量的现象，其中一个原因为新增供应量相对较少，但更重要的因素是市场需求在不断恢复。广州的甲级办公楼市场已在2010年第一季度走出了下降周期，平均租金环比上涨了1.5%，这是自2008年第三季度以来出现的首次上涨。
　　中国的甲级办公楼市场已开始出现触底反弹的迹象，各主要城市的租金在本季度已出现正增长。市场的租赁活动已经活跃起来，主要租户已恢复迁址或扩张计划。本土金融机构成为经济低迷时期需求的主要推动力量。
　　台北甲级办公楼市场2010年第一季度表现十分稳定，今年第一季办公楼业主基本上未改变租金要价。2009年采取观望态度的许多跨国公司，纷纷在今年第一季度寻找新的办公场所，其它一些公司也在积极寻找迁址的备选办公空间。
　　在香港，随着租赁交易量增加和有限的新增供应入市，2010年第一季度甲级办公楼整体空置率降低110个基点，降至平均7.4%。即使远离市区中心区域，大型租户也难以找到毗邻的办公区域。新的对冲基金以及私募基金公司的回归带动了中环地区甲级办公楼的需求。中环的办公楼租金增长加速，今年第一季度增加了9%，这是有史以来所有主要办公楼区的最高增幅。
　　新加坡的办公楼市场今年第一季度表现十分活跃，2009年下半年租赁活动的强劲势头延续到今年。虽然新加坡的办公楼租金连续6个季度出现下滑，但下降的比率非常微小，在需求增长及经济前景日益明朗的情况下，目前租金水平已经开始趋于稳定。甲级办公楼租金环比下降了0.7%，自2008年第三季度出现最高峰值以来，到目前已经下降了58.4%。
　　2009年前3个月，印度各大办公楼市场的租赁活动仍然保持活跃。在首都中央商务区，甲级和乙级办公楼交易量均有所上升。在孟买，咨询量及交易活动均有显著攀升。需求的增长使得中央商务区的空置率从2009年第四季度的18.2%下降至12.9%。在班加罗尔各主要商务区，租赁活动小幅增加。拓展商务区由于租金要价较低，已成为许多租户的首选之地。
　　随着越来越多的公司增加预算以支持扩张总体计划，预计办公楼租赁活动2010年上半年更加活跃，并带动租金走出下降周期。

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