一季度台北写字楼市场分析

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一季度台北写字楼市场分析
空置持续稳定去化租金止跌回稳
作者：仲量联行来源：2010年第6期时间：2010.07.14

　　第一季为传统淡季，去化量主要来自去年下半年新租约，未有新供给入市，2009年前三季租户为节约成本而退租部分面积的现象已减缓，空置缓解，本季空置率从2009年底16.1%降至15.0%。
　　本季延续2009年第四季呈正去化，且优于前一季水平达5898坪。部分名企将迁至市郊，将有25000坪退租，A级办公室租赁仍将面临挑战。平均租金微幅修正0.16%达每坪每月2367元。本季敦南区平均租金已止跌回升，平均租金涨1.41%，其余各区小幅下滑，信义区1.66%跌幅已优于2009年第二季以来的表现。
　　信义计划区本季有外资金融业迁入台北101大楼，去化近千坪办公室面积；另有不动产业者增租及其他中小型租户迁入，使信义区本季仍维持正去化量在4415坪，空置率下降达2个百分点。
　　敦南商业区及非核心商业区交易较少，空置率微降。非核心商业区本季有银行增租，使本区去化量仅次于信义区达2015坪，空置率下降近2个百分点；敦南商业区空置率小幅下降不及1个百分点。
　　台北A级办公室租赁市场暂脱离金融海啸阴霾影响，在新供给入市前，空置持续稳定去化，平均租金亦止跌回稳。预计本年度下半年将有信义区新光A12办公大楼与松山区台北国际金融大楼共1.8万坪A级办公楼入市。
　　新供应令空置增加幅度大于需求上升
　　2010年A级办公楼将有25000坪退租，一些原本仅进驻A级办公楼的知名外商迁到内湖科学园区、南港软件园区或等级较低的B级办公楼。金融海啸后，台湾如同其它亚洲国家地区一样深受影响，空置率高升，目前台北办公室空置时间已拉长为6至10个月。
　　信义计划区拥有最多顶级办公大楼，需更长时间恢复。承租户大多去年底洽谈续约，部分业主与承租户对租金达成妥协，但仍有不续租而迁离市区。本年累计将有7500坪迁出此区，加上本年第三季预计有新光A12办公大楼约10000坪面积释出，共计增加17500坪空置。将有三家国外知名金融机构进驻，引起约4000坪去化。空置面积大幅增加，且去化量小，面临空置上升与下调租金压力。如2009年华新丽华大楼与克缇国际大楼共释出约20000坪，释出后本区空置率由前季13.30%升至23.33%。
　　台北市A级办公市场的租金景气循环大约在5年左右，目前租金行情呈现下跌。部分企业搬到内湖与南港区域，对A级办公市场造成冲击。
　　信义计划区办公楼市场目前租约大多在去年底已经完成，预计在本年下半年空置情况将出现变化。2005年台北101推出，令整体空置率接近15%；2009年华新丽华与克缇国际大楼释出，类似情况再发生；新光A12办公大楼的供给释出10000坪，将使信义计划区空置推升至新高点。A级办公室需求缓慢上升，加上未来供给增加，2010年A级办公楼市场可能是艰辛的一年。
　　2010亚洲地区商用不动产投资可望20%成长
　　目前亚洲国家已有提升基本利率的趋势，以抑制过多市场资金，预计银行2010年下半年可能将目前1.25%重贴现率予以调升，银行转而对土融与建融放款保守，以降低过热的不动产价格。2009年亚洲地区商用不动产累计投资金额共660亿美金较2008年下跌23%。预计随着亚洲经济好转，今年可望有20%以上的成长。
　　目前内地客来台人数持续成长，今年2月来台人次达107628，较去年同期成长154.75%，带动商场与旅馆营业额持续成长，有助于改善整体经济。
　　2010年第一季，转手投资对象之成交总值约新台币140亿(4.4亿美金)，其中国泰人寿、中国人寿及台银人寿等共购入价值新台币48亿资产。
　　内地企业驻台拉动办公楼需求缓慢增长
　　目前市场暂时摆脱金融海啸时急冻的状态，办公租赁空置率急速升高的现象趋缓，加上有两季的正去化量，租金未来的变化有赖下半年景气状况的改变，预计可能有正负3%的变化。
　　由于具有捷运的便利且较低的租金水平，内湖科学园区成为企业节省成本而进驻的理想区域。南港软件园区也拥有相同的优势，且加上物业本身拥有较佳的设备，特别受高科技产业的青睐。
　　业主都倾向提供较佳的租约条件以吸引新承租户进驻。数据显示租赁合约将在3年内陆续到期，累计可出租办公空间约有190000坪，其中约有25%的企业在租约到期后，偏好承租新完工的大楼。
　　目前两岸关系的持续松绑加上ECFA签署的预期心态，内地企业对于办公空间的需求持续酝酿当中。目前已来台设点的内地企业多为航空公司，取地利之便，均位于敦北商业区，预计新的内地企业对于A级办公楼的实际需求增长是缓慢的。

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