一、2010年深圳市房地产市场运行分析
　　一是房地产投资快速增长，商品房新开工面积增加明显。2010年2月，深圳市房地产开发投资改变了去年同比负增长的态势。1～4月，房地产开发投资累计实现121.41亿元，同比增长10%；商品房施工面积为2527.32万平方米，同比下降3.6%；商品房竣工面积137.94万平方米，同比增长136.6%；商品房新开工面积217.50万平方米，同比增长35.9%。
　　二是新建商品住宅销售规模同比降幅较大，4月份销售水平有所回升。今年1～4月，深圳市新建商品房销售面积为119.05万平方米，同比下降52.67%。其中，商品住宅销售面积达到107.21万平方米，同比下降54.85%。
　　
　　三是新建住房价格总体回落，但房价仍高位运行。根据深圳市房地产信息系统的统计，今年前4个月，深圳市新建商品住房平均价格分别为每平方米23117.28元、24165.62元、20216.22元、20381.25元。
　　
　　四是二手住房成交规模相对新建住房增长较大。今年1～4月，深圳市二手住房成交面积为307.16万平方米，同比增加10.84%。4月份二手房成交面积为105.04万平方米，环比增加50.4%。今年1～4月，二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为2.86:1，相对于2009年1.86:1的比例来说，上升明显。
　　二、国发[2010]10号文出台前后深圳市房地产市场变化
　　在国发[2010]10号文出台以后，深圳市房地产市场出现了一些积极的变化，在政策出台前后七周的时间内（4月3日～5月21日），新建住房周成交面积分别为：7.98万平方米、10.51万平方米、5.39万平方米、2.62万平方米、1.91万平方米、2.56万平方米、1.88万平方米，环比增长率分别为31.8%、-48.7%、-51.5%、-27%、33.9%、-26.5%。新政出台前新房成交面积还在增长，而新政出台后则出现较大幅度的下降，表明国家和深圳市调控政策的效果比较明显。
　　
　　从新建住房价格来看，在政策出台前后七周的时间内（4月3日～5月21日），新建住房周成交价格每平方米分别为：18286元、19751元、22005元、24928元、22557元、21446元和22360元，周环比增幅分别为：8.01%、11.41%、13.28 %、-9.51%、-4.93%、4.26%。从数据表现看，价格在成交量下降两周后开始出现下降，由于短期价格受户型、区位影响较大，尚不能说明价格呈明显下降趋势，但总体判断住房价格在国家和本地调控政策作用下将处于下调趋势。
　　
　　三、深圳市房地产市场分析与未来走势判断
　　国发[2010]10号文的发布，不仅在调控的基本思路上发出了"坚决遏制房价过快上涨"的政策信号，在政策措施方面也更加具体、严厉，如大幅度提高了二套（及以上）住房贷款首付成数和贷款利率，暂停三套（及以上）房贷业务等。此次调控政策不仅表现在大幅度增加不合理住房需求（特别是投资投机需求）的购房成本、平抑住房价格和支持合理住房需求方面，更为明显的是通过增加供应、调节需求、加强住房保障等多管齐下的手段，极大地扭转了市场投机风气的蔓延，并显示政府保持房地产市场健康稳定发展的决心。当前深圳商品住房成交量创历史低位、价格开始下调、市场观望氛围浓厚的态势，已经显示了上述政策的实施效果。
　　今年以来，由于国内宏观经济逐步趋于好转，外部市场和需求开始稳定回升，内部消费需求增长良好，通过结构调整实现经济增长驱动因素向内需（内部消费需求和民间投资需求）战略转型的时机开始成熟，相对于拉动经济增长的支柱作用地位，国家将更加重视住房的民生性。因此，未来较长的一段时间内，如果国内外经济形势不发生逆转，以国发[2010]10号文为基础形成的较为严厉的调控思路将持续不变。综合判断，在国内外较为稳定的经济发展背景与严格的房地产宏观调控政策作用下，今年深圳市房地产市场将保持持续调整的态势。
　　四、近期深圳市房地产调控政策分析
　　深圳市5月5日发布了《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》（深府办[2010]36号）。
　　房价过快上涨和长期在高位运行加剧了深圳市居民的住房困难，房价和住房成为社会焦点。2009年以来，在国家一系列促进房地产市场健康发展的政策作用下，深圳市房地产市场快速回升：居民购房踊跃，住房市场交易量快速增长，一手住房销售面积增长了69.62%；具有价格优势和区位优势的二手住房交易规模同比增加249.61%；开发商增加投资和供应的积极性持续改善，开发投资、新开工和施工面积的下降幅度逐月收窄；开发商土地购置面积不断增加，有利于市场后续供应保持稳定规模。
　　但是，从2009年第三季度开始，市场开始呈现过热发展趋势，一、二季度住房价格保持在每平方米11000～12000元，三季度上涨到17000元，四季度上涨到20000元以上，房价在一年之内上涨了近一倍。进入2010年以后，房价进一步上涨，今年1、2月各月房价分别为每平方米23117元、24166元。
　　房价过快上涨和长期在高位运行加剧了深圳市居民的住房困难，去年下半年以来，普通居民家庭自住需求逐渐被挤出市场。同时，随着房地产市场的快速发展，为谋取利益，房地产开发企业和中介机构违规经营的行为不断增多。
　　国家出台了一系列关于房地产市场的调控政策，并对地方政府落实国家政策提出了明确要求。深府办[2010]36号文从加强领导、切实增加住房有效供应、坚决抑制不合理住房需求、加快保障性住房建设、加强房地产市场整顿等五个方面，提出进一步促进深圳市房地产市场稳定发展，完善住房政策的十三条意见--
　　一是提高认识，加强组织领导。
　　二是切实增加住房有效供应。认真落实市政府已批准的"十一五"近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划，加快计划用地报批和供应，积极增加城市更新改选居住用地的供应；对已出让的居住用地建立"住房建设项目手册"制度，对已批未建居住用地和闲置土地加大清理的力度；做好各年度保障性住房及人才安居住房建设任务分解并落实具体用地的建设责任主体，严格落实各年度保障性住房及人才安居住房分工、竣工和分配供应目标。
　　三是采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求。严格执行国发[2010]10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。
　　四是加快保障性住房建设，实施人才安居工程。
　　五是加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制。
　　（作者单位：深圳市房地产研究中心）

图表详情请见2010年《南方房地产》第6期第32-33页