项目配套公建成本

　　根据未开发用地的容积率3.0，住宅建筑密度25%及绿化率40%来看,项目可规划为12层左右的小高层住宅楼群,目前已有市政投入建设周边道路及部分水景资源等，待建住宅项目的建安成本以每平方米1500元来估算。

　　项目的实际开发成本（不计土地成本）估算如下：

　　根据项目的最终出让价为A地块62500万元,B地块67000万元。测算项目的投资收益如下：

　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元       

影响项目的经济效益最大的三个主要因素为地价、建安成本和销售售价。以下是成交情况的建安成本和销售价格的敏感性分析。

　　（1）建安成本敏感性分析（单位：万元）

　　（2）销售价格敏感性分析（单位：万元）

　　销售价格的变化对于销售净利率的影响很大，可见如何挖掘项目的价值，提升其销售价格是项目成功的关键所在。

　　由上述估算可知，如本项目售价与销售进度如方案所设，销售总收入为2986731736元，各项成本合计为1613717178元，则由计算可得，当住宅销售率为54.03%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤60%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为54.03%，可见风险程度不算高。

　　综合项目状况建议如下:建议在日后销售中实施计划控制，即在充分分析现有和未来条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售目标是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。

（供稿：研究中心 Steven、Jiemin）