国际物业顾问DTZ戴德梁行发表有关2010上半年中国住宅市场的回顾和展望分析。充裕的市场流动性，银行存款持续流入资产市场，市场投资型需求激增，致使房价持续过快增长。中央在全年整体经济形势向好的基础上出台史上最严厉的房地产调控政策，针对过高住宅价格及不平衡的供应结构提出多项具体政策，预料在2010下半年价格回归理性。

　　自2009年1月以来，居民储蓄存款持续流出银行账户重新回流资产市场，个人按揭贷款持续上升至警戒水平，宽松的货币政策使市场上游资充裕，对通胀的普遍预期使房产成为投资渠道的追捧产品之一。综合上述原因，房价从2009年1月起连续18个月快速上涨，攀升至历史最高水平，一线城市及二线城市目前房价同比08年高峰期分别增长39%及28%。房地产市场发展势头过猛，投资性和恐慌性购房比重加大，市场交易不规范现象逐渐加剧。

　　在2010年一季度国家宏观经济形势趋好下，国务院4月中出台的“国十条”等政策针对房地产市场供需双向进行严厉调控。

　　在需求方面，新政对引起的房价飞涨的过剩投资性需求严加限制，包括购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍；在全国范围内提出“认房又认贷”的新二套房认定标准，对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款甚至不贷款，暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款等极具针对性细则，大幅度减低投资型需求的不合理释放，房价上涨速度迅速减缓。

　　在供应方面，新政旨在以增加住房有效供给以改善供需结构。国土部3月10日出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70％；4月17日“新国十条”对确保2010年保障性住房及棚户区改造住房提出明确建设目标，多个地区政府（包括北京、上海、天津、广州及深圳等）在6月相应出台落实当地保障性住房建设在土地、资金及居民申请等关键因素的明文规定，足显新政对保障性住房建设的空前力度。

　　新政以来，十几个省市明确出台的地方政策补位（4月：青岛及北京； 5月：三亚、西安、深圳、镇江、云南、浙江、甘肃、广州、重庆及福州； 6月：天津、宁夏、宁波、山东及江西）普遍相对中央严厉政策呈现“高开低走”基调。多数省市并未执行差别化信贷政策上限，中央和地方政府的“博弈”格局持续，中央会否出台更严厉措施（包括物业保有税及开发商自有资金比率等），目前并未明朗。

　　DTZ戴德梁行监测数据显示，十大样本城市6月成交面积均在低位徘徊。一线城市及二线城市分别环比小幅上升5.7%及4.2%，其中深圳及上海月成交量有一定回升，环比超过30％。市场在开发商“按兵不动”的策略下尚处政策执行观察期，普遍购房者依旧保持审慎观望的态度。

　　价格方面，一线城市及二线城市成交均价分别环比下降4.9%及3.2%，价格略显“松动”，其中深圳、上海及厦门分别环比下降15%，16.4%及11.6%。 目前“量跌价滞”的市场氛围或在下半年有所变动。

　　从十大样本城市住宅库存量上分析，受调控短期内开发商放缓推盘速度影响，上海、广州及长沙依旧呈负库存状态，供应量不足在短期内将对其市场价格提供一定支持或上涨空间；其他城市库存量皆有剩余，其中深圳及武汉库存积压稍显过剩，去库存时间分别为8.6个月及11.2个月，预计此“滞销”状态或会引起当地部分有资金回流压力的开发商做出一定程度的降价举措。

　　DTZ戴德梁行通过对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2010年分月十大热销楼盘的跟踪研究表现，四大城市商品住宅的成交结构中高端及豪宅产品的成交占比（以销售套数计算）已由3月的63％回落至6月的34％，表明市场对于中小户型或较低房价的刚性需求得到合理释放，新房供应结构逐步回归理性。

　　在政策的配合下，2010下半年住宅市场成交量将略有增长，预期一线城市及二线城市成交量较上半年分别上涨50%及18%。成交均价亦将在供需关系调整下出现“松动”。未来房地产市场发展在城市化进程持续、经济平稳增长及区域大型建设的带动下形势依旧趋好。