主题：2009广东房地产市场景气分析会暨“楼市促消费、扩内需”夏季大行动启动仪式
    　　中国建设银行广东省分行钻石级优质楼盘颁奖典礼
时间：2009年3月19日
地点：迎宾馆白云楼松林厅

“楼市促消费、扩内需”夏季大行动启动仪式

《广东房地产蓝皮书2009》首发仪式

省房协会长蔡穗声

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一

主持人：省房协秘书长王韶

广东省城乡规划设计研究院总规划师马向明

中国建设银行股份有限公司广东省分行副行长刘军

省建行住房金融与个人信贷部总经理方劲松

互动沙龙

    主持人：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家下午好，2009广东房地产景气分析会，暨“楼市促销售、扩内需”夏季大行动，中国建设银行广东省分行钻石级优质楼盘颁奖典礼，现在正式开始。
    关注房协的朋友们都会留意，景气分析会到今年为止已经连续举办了九届，每一届在全国两会以后都会如期举办房地产景气分析会，是以来年的走势析画疑解难。
    从《广东房地产蓝皮书2009》反应的数据来看，从住宅开发投资到销售金额，以及土地购置还有新开量、市场景气指标等等多个指标分析来看，2008年出现了2003年以来的首次下调，有一些幅度还挺大。
    虽然，从今年12月到今年3月份，广东省和全国各地一样，在销售量以及到楼盘现场的人气来看都有所回升，业界叫做小阳春。因为受到整个国内、国际金融危机的影响，也就是温总理说的国际金融危机还在蔓延，仍未见底，也就是说影响房地产发展的不确定因素还非常多，所以我们说对后市的研判要审视乐观。
    展望2009年有一点是可以肯定的，就是要现金为王，必须要尽快的销售，所以，今年景气分析会首次邀请了建设银行以及律师事务所和我们一起合作，目的想通过和建设银行的合作，搭建一个交流的平台，通过双方的合作能够促进共赢，这是省房协的目的。
    下面我介绍一下出席今天会议的领导以及嘉宾。
    中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生
    中国建设银行广东省分行副行长陈翠芳女士
    中国建设银行广东省分行副行长刘军先生
    广东省规划设计研究院总工程师马向明先生
    广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生
    广东省房协副会长许国碧先生
    广东省房协副会长郑少初先生
    我是省房协秘书长王韶
    为了保证会议质量，我建议大家把手机调为振动，会议马上进入议程。
    首先请省房协会长蔡穗声先生致词，大家有请。
    蔡穗声：谢谢王韶秘书长。尊敬的中房协朱中一秘书长兼秘书长，尊敬的省建行陈翠芳副会长，尊敬的省建行刘军副会长，各位来宾、各位媒体的朋友们、各位企业的老总们，大家下午好。
    省房协房地产景气分析会，刚才秘书长讲了2001年开始每年有一次，都是在3月份，都是为了总结上一年的市场，预测本年度市场的走势。曾经有过一个讨论，我们叫房地产市场景气分析会，是否景气这个字眼不好理解，要不要改为市场形势分析会，后来大家说，不要了。因为开了好几年，大家习惯了，今年来看这个名称，我觉得不改还是好的，景气的理解。由于今天处于市场不景气的时候，对于景气的理解是非常深刻，确实是市场形势的发展，无论是经济大形势，房地产市场，趋势是处在景气和不景气的交替循环中。如果是一个不景气的阶段，所以我们提出景气分析会的名称，看起来使得大家理解经济形势、房地产市场，会经过一个景气循环，看起来有好处的，提醒我们在好形势的时候要注意会有不景气的到来，在不景气的时候，也要知道好景在后头，今年这样一想，景气分析会还是不改的好。
    另外，最近的分析，房地产市场是进入周期性调整，这个无论是广东省还是中国房地产市场，都是跟国家的宏观经济，跟世界经济紧密结合在一起的。周期调整，我们比较强调周期性这个概念上，就是说它不是一般性的调整，是有一段时间的。这个恐怕怎么理解，以及到怎么去领会，等会有很多专家，各方面的发言，可以慢慢去体会。
    在周期性调整阶段，实际上市场也是在发展的，并不是停滞的，也不是凝固、冰封的，只不过企业的发展、市场的发展，采取了和扩张时期的不同发展方式，它还是一种发展。如果这样理解的话我们也比较释然了，不会太失落。
    最后预祝这个会圆满成功，同时也预祝这个市场、预祝房地产业，预祝中国经济、世界经济能够尽快复苏，能够尽快走向好景，谢谢大家。
    主持人：谢谢蔡会长，下面有请朱中一秘书长，他参与了中国房地产管理法，以及中国城市房地产经营条例法律条件的修订和审核工作，近期还参与了建设部房地产业，也就是国务院关于促进房地产平稳发展的政策建议等等一系列政策的研究工作，应该说朱秘书长对中国房地产的理解和了解是非常深刻的。所以他演讲的题目是2009中国房地产发展走势分析，下面有请朱秘书长。
    朱中一：各位领导、各位同行、新闻界的各位朋友，大家下午好。
    房地产走势非常难讲，因为它不确定的因素很多，另外不同的社会群体和每个社会成员都能够站在不同的角度给房地产做评判，观点不可能一致。再加上国家又是经济体制改革和住房制度改革的深化时期，在不断的完善过程当中。所以不同的观点是很正常的，我今天讲的仅仅是个人观点，希望媒体能够高抬贵手，如果要报道，用一段话来报到，千万不要只言片语的报道，最好是能够不报道。
    我今天的讲两个小问题，一个是当前房地产市场形势急需要关注的几个问题。第二个，房地产怎么样注重转型发展的问题。
    当前房地产市场形式急需要关注的几个问题。
    当前房地产市场形势，总的来说是保障加强，市场比较低迷，市场进入了调整期。但是，这种低迷，我最近把1999年以来的各种数据调出来一看，这种低迷主要是相对于2007年那种非理性增长比较而言的。
    如果客观的看，把2008年的数字跟2006年以前相比，可能就看到的是另种情况，所以，我们的市场尽管进入了调整期，但不像有些人想象的那么严峻，当然有些问题必须要引起注意，尤其是投资的快速下滑。
    有几个具体问题跟大家说一下。
    一、既要看到当前房地产市场发展中的不利因素，又要看到有利因素，增强信心。当前房地产市场发展当中的不利因素，在座的都比较明白。有全球经济危机的影响，对我国的影响，由于国内出口受影响而造成的经济增速减缓，房地产市场本身比较低迷，销售量下降，观望气氛比较浓厚，投资的意愿下降，市场潜在供应量大，存量房消化压力很大，企业资金链紧张等，这个大家都深有体会。
    有利因素：
    有利因素也很多。
    1、我国基本经济面上好的，财政、金融是稳定的，今年国家对于GDP增加8%左右的决心是大的，只要我国的经济能够平稳发展，房地产业就不会出现太大问题。
    2、中央政府和地方政府已经出台了一系列的稳定房地产市场的政策、措施，这些政策、措施的效果，在一些地方已经开始显现。比如，今年2月份，全国商品住宅销售面积同比上升了1.1%，销售额增加了13.1%，其中，像北京、海南、江苏、四川、广东、浙江、广西、贵州等省的销售面积已经销售额都有10%以上的增长，广州的销售额增长是14.9%，就像刚才秘书长讲的是小阳春，但是这种增长能够持续多久，还有待观察。
    3、客观的分析，2008年我们讲的市场低迷是相对于2007年那种非理性增长而言的。但，就绝对质量来讲，即使有几个数字是下降的，主要是商品住宅的销售面积、土地的购置面积和土地的开发面积，销售面积是55886万平方米，土地的购置面积是36785万平方米，完成土地的开发面积是26033万平方米，而这三组数字，有的是高于2006年的水平，有的是相当于2006年的水平。因为2006年商品住宅的销售面积是55423万平方米，2008年的销售面积比2006年还高，土地的购置面积是36791万平方米，差一点点，完成土地开发面积，26605万平方米，2008年比2007年也是差一点点，就是基本持平。
    这三个下降的数字和2006年是基本持平，2006年是我国前几年最高的年份，我们现在讲的市场低迷、形势严峻是相对于2007年讲的，但是和2006年相比，即使三个下降的数字还是最高的，或者是接近最高的，这是客观的用数字说话。
    4、政府加大了住房的保障投资，基础设施投资，生态环境建设，这个情况大家非常清楚，4万亿，这对于房地产的持续、健康发展，肯定是有利的。像珠三角来说，货币最近批准了珠三角地区的改革发展规划纲要，城市之间要想建立轨道交通，这个对于整个珠三角地区的房地产我觉得也是一个非常有利的形势。
    5、房地产业经过了2007年非理性发展与2008年调整以后，使我们对房地产的规律有了更深刻的了解，这对于我们抵御风险的能力和了解市场的规律，我觉得还是非常宝贵的财富，因为我们了解它的规律，不会再像过去那样盲目。
    6、最重要的，也就是从中长期来看，至少在2000年以前，由于工业化的继续推进，城镇化在推进，消费结构的升级，以及住房结构改造等需求，人口、年龄变化等带来的需求，我国房地产业的发展长期肯定还是看好的。目前的市场调整，就是长期发展过程中的短期波动，我为什么说用数字说话，这样客观的分析了几组数据，分析了不利的因素和有利因素以后，我觉得我们应该对房地产业的发展充满信心。
    当然，既要重视不利的因素，采取防范措施，还要看到有利因素，增强信心，这是我要讲的第一个观点。
    二、当前市场确实还比较低迷，观望的气氛比较浓，企业投资意愿下降，所以，保持合理的投资规模与消化存量的难度很大。这一个问题我一开始讲了，这个问题可能是今年面临的最严峻的问题。2008年由于受房地产自身规律的影响，开发、投资是逐渐下降的，但是从全国情况来看，完成的房地产投资是30580亿元，比2007年同比增长20.9%，当然增幅低于2000年以来的平均增幅，4.4%，但是就绝对值来讲，还是最高的一个年份。刚才也讲了是逐月下降，是2008年3月份的30%左右下降了，但是今年1—2月份这个势头还是在下降，今年1—2月份投资同比增长只有1%，而土地开发投资同比下降了9.4%，土地购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降了30%、15.5%、14.8%，所以上述指标的下降，必将会影响今后市场的供应量，同时对当前投资规模、GDP的增长，相关行业的发展和就业率将产生比较大的影响。我们觉得，这个问题确实比较严峻，这个问题我觉得是最突出的一个问题。
    但是这个问题相关的，2008年，尽管商品房的销售面积同比下降了19%多，但是由于受惯性的影响和土地开发期限的限制，前年房屋新开工的面积和施工面积仍然分别增长了2.3%和16%，施工面积一共是274000万平方米，新开工面积是97600万平方米，2000万平方米，比值分别是4.2和1.57，这个比值是创历史新高。也就是说消化存量任务严峻。
    到2008年商品房的公职面积同比增长12.8%，今年1—2月份，房屋的销售面积5135万平方米，虽然同比下降0.3%，但是施工面积142061万平方米，同比增长了14.2%，因此市场的潜在供应量很大，存量房的消化压力很大，我觉得这个问题是比较严峻的问题。
    虽然，国家为了促增长、保民生，扩大了保障性住房的规模，但是每年3000亿的规模仅仅相当于往年房地产开发投资的10%—15%，虽然中央政府和地方政府为了刺激市场也出台了一些政策措施，使一些地方的销售量有所上升，但是，这种上升是在合理房价下面的回升，由于房价的下降，客观上难以激发房地产开发企业的投资热情，再加上存量房的消化量很大，房地产企业，根据我们的了解，普通的不敢贸然投资。
    因此，消化存量房与保持房地产增量之间的关系，是当前房地产市场当中，两个非常突出的问题。如果认真的学一下温总理今年政府报告里面对房地产的报告中，第一句话叫稳定信心，第二局话要稳定投资。但是怎么稳定投资呢，这个问题就出来了，因为存量房消化压力很大，企业不敢贸然投资，投资量在下降，投资部门对于今后市场压力大，对今年整个GDP的问题，相关产业问题、就业的问题压力也很大，所以我觉得，这个问题可能是今年面临的一个相当大的问题。
    当然，房地产企业要把眼光放远一点，如果房地产企业能够根据市场的变化，以合理的价格促销，能够很快把资金回暖，利用当前的时机储备一些土地，对今后肯定是有利的。
    三、也是大家议论比较多的问题，关于住房保障和市场协调的关系问题。严格的来说，这两个问题不矛盾，从理论上来讲并不矛盾。因为，只要住房保障严格界定在低收入家庭，另外，严格把面积控制好，比如说廉租房就是50平方米，经济适用房就是60平方米，那么对市场不会形成冲击，因为，这一部分人本来就没有能力进入市场，所以对市场不会有很大的冲击。但是，如果你掌握的不好，放宽了标准，那可能就会给市场带来很大的冲击。我们的意思就是，各地因为在目前市场比较低迷的情况下，存量房、二手房、中低价位房、90平方米以下的房子比较多的情况下，尽量能够把经济适用房和限价房的这些政策交给地方政府去协调，尽量由地方政府收购一些中低价位、中小套型的房子，用来解决经济适用房的房源，用来解决拆迁安置房的房源，使两者的关系处理好，使住房保障和市场能够协调发展。
    四、  怎么样从实际出发，处理好满足居民多层次的住房需求和调整住房供应结构的问题。温总理在今年政府工作报告里面，讲房地产最后一句话里面讲到了这个问题，这个问题也是目前市场上比较关注的问题，当然温总理3月5日讲的那句话，和3月14日新华社发布的那句话在文字上有所变动的。现在发布的报告是这样说的，要深化城镇住房改革，满足居民多层次的住房需求，努力实现住有所需的目标。
    3月5日的时候讲，满足居民多层次的住房需求，努力实现居者有其屋的目标，一个是让老百姓都要有房子，一个是让老百姓都要有房子住，经过大家讨论修改后的报告符合现在的实际。但是我觉得，这给大家带来了明确的信号，一个是我们开发建设的商品房要满足居民多层次的住房需求，这样才是一个完整的市场，这里就涉及到住房结构、住房档次的问题，还有住房房价的问题，这里就不展开讲了，大家心中都明白。
    五、企业的资金链确实还比较紧张，行业面临着整合问题。虽然采取了积极的政策，国务院办公厅在去年12月份先后发布了关于当前金融促进经济发展的若干意见和关于促进房地产市场健康发展的若干意见，要求扩大债券发行规模，积极发展企业、公司债，积极发行短期融资债和中期债务，表示支持房地产企业的合理融资需求，这些政策正在细化和落实当中。我们曾经也建议，有些措施希望尽快落实，但是，对有实力、有信用的开发商来说，能够应对这些问题，对一些中小企业，包括2007年盲目扩张的企业，可能面临着资金的压力，所以企业之间的整合在今年在所难免。
    六、今年的房地产市场回暖也好、调整也好，它的差异性可能会进一步的显现。因为2007年有些专家是这么讲的，2007年房地产不少地方有泡沫，一种是价格上的，一种是投资型的。属于价格型的泡沫就是价格涨的太快，属于投资型的泡沫就是投资规模很大，有些地方两者兼而有之，经过2008年的调整，有些泡沫消化了。我们觉得市场调整的早的地方，回暖要快一些，调整的比较晚的地方，回暖要慢一些。像广州、深圳、上海这些地方回暖比较快，像东莞、惠州回暖都比较慢，由于受外向型经济的影响，以前外来人员务工比较多，调整的时间会长一点，我想广东的同志对这个比我更有发言权。所以调整也好，差异的问题在今年会更加显现。
    七、怎么样坚持远近结合，处理好短期调整和长期稳定的关系，也是今年要认真研究的问题。因为，当前出台的政策客观上来讲，虽然各地之间有差异，但是有较大的趋同性和明显的短期行为，因为它主要是针对去年的情况来讲的，而今年的政策，不管是地方还是国务院的131号文件，对老百姓的优惠政策写的明明白白，暂时到2009年12月31日，时间就是到今年年底，这个行业长期如何发展，这个问题就出来了，我觉得这个问题是比较现实的问题，我们觉得，作为政府有关部门一定要抓紧自己的中长期规划和产业政策，在中长期的发展规划和产业政策里面，起码要明确房地产业在国民经济当中的地位和作用是什么，房地产的发展目标是什么，有多少比例的人是通过住房保障来解决的，有多少比例的人是通过市场来解决的。比如说人均居住面积有没有一个目标设定，因为，到去年年底的数字还没有出来，就是2007年的时候是28平方米，以后是怎样的实力，不可能每年都这样讲，以后是相对来说，人均面积增长的幅度会慢一点，但是面积怎么设定，合理的投资规模，怎么样合理的投资规模，温总理在报告里面讲，要稳定投资规模，什么叫做稳定投资规模，稳定多大。
    另外，像商业地产，现在的问题也比较突出、比较多。商业地产怎么样和当地的经济社会发展相协调，怎么样发展环保型的建设，推进住房产业化，经济政策怎么配套，以及社会监督等等问题，这些问题都是事关行业发展的重大问题，必须要抓紧制定中长期发展规划和产业政策，不然的话，去年131号文件，地方的文件只到今年年底，以后怎么办，这些问题都是需要业内人士以及政府要关注的。
    下面讲一下，企业应该主动的顺应形势，主动的调整、转型。我非常欣赏南方楼产，他是讲的，市场前景的不确定性依然很大，单凭简单的几个因素难以反应事物发展的因果关系，与其地气不足的猜测何时回暖，不如去掉浮躁，以平常心态面对现实，做好产品、练好内功，强身壮体，让企业成长的更加壮实，让今后的市场道路走的更加好，这个观点我很赞同，也是我一直坚持的。
    企业与其老是猜测未来，不如自己踏踏实实的把自己的工作做好，因为现在对市场的规律通过这个周期已经了解了，我们已经理性了，看看客观的需求是什么。当然我们要细分市场，适应市场的变化，另外，我们要把内功练好，包括资金流的问题、企业管理问题、人才问题，另外，在行业里面一定要坚持诚信品牌、社会责任的理念。在当前一定要以合理的价格做好促销工作，我们要把这项工作作为一个社会责任来看待，只要以合理的价格促销了，市场回暖了，资金回流了，然后我们就可以求得一个更快的发展。否则的话，开发商和老百姓都堆在那里，观望在那里，市场不能回暖，对于企业来说也没有什么好处，谢谢大家。
   
    主持人：非常感谢朱秘书长精彩的发言。刚才，朱秘书长对中国未来的楼市发展做了一个精辟的演讲，也指示了我们整个楼市还有很多有利的因素，同时，也有一些不确定的因素，并且，很客观的为房地产企业提了很多、很好的建议，在这里让我们热烈的掌声再次感谢朱秘书长。
    下面有请马向明总规划师为我们做主题演讲。马总从1994年、2004年两次参加了省里面两个重大规划项目，珠江三角洲城市群的发展规划，后来还合作主持了2010年亚运村城市规划的设计，应该说他对珠三角地区的发展和规划有很深的研究，下面请马总为我们讲珠三角一体化助广东房地产腾飞。
    马向明：谢谢大家。本身做的工作是关于城市规划的，今天来的都是方面界的朋友，所以在这里我这个工作既相关，也是属于外行，我很乐意给大家呈现过去三十年广东的城市发展告诉我，就是城市政府的规划是大事，更重要的是依靠企业界的朋友，就是在座的各位发展商怎么样把城市建好。我很乐意把最近珠三角转型期对珠三角发展的一些看法跟大家分享一下，我希望这些信息能有助于各位，大家都是企业界的精英，我相信能从中过滤一些信息。
    我的题目叫一体化对广州城市发展的影响，我自己会加入这个过程中对房地产有什么样的变化，有自己的一些看法。
    我想阐述一点，广东的城市经历了1978年改革开放以后，这二三十年的高速发展，这种增长对整个城市的环境有很深刻的烙印在里面。从2005年开始，省政府推动珠三角的转型，进行了一系列的举措，这种升级转型一方面是基于省委省政府对珠三角高瞻远瞩的看法，另外也是时局令我们不得不走到这一步。
    我阐述四方面的东西，希望大家有点耐心，最后大家看完信息以后，对于区域的发展会更有信心。
    1.珠三角经济增长的特点对城市的影响。
    2.升级转型对珠三角的含义。
    3.巨型都市区域与流的空间。
    4.对珠三角空间发展的启示。
    我们知道区域增长过去是一个奇迹，广东GDP1979年到2005年增长了近10倍，随着经济增长结构会发生变化，但是广东的情况却是不同的。看一下当年的四小虎，二产比重增长了，改革开放以后广东和香港的关系是前店后厂，生活在广东的朋友都很清楚究竟是怎么回事，香港的东西在珠三角生产，就是这个东西推动了区域的发展。
    这一系列的发展形势对城市空间究竟有什么影响，这是我最感兴趣的问题。它告诉我们的是在城市化的过程中，农村也好，城市也好，一个一个点的圈连的工厂和原来的乡村地区交界在一起，我们把它称为一个一个的孤岛，相互之间的关系有点像天上的星星，看起来很近，实际上他们之间很遥远。
    过去广东发展里面很重要的一点较放权，珠三角有九个地级市，也把权利放在乡和市，有1000多个乡级镇。英国学家认为，资本积累首先是空间的生产，就是把一块一块突然变成一块块生产和居住的东西，所以在这个区域里面，边界成为很重要的影响因素。我们看到城和乡有边界，一个一个经济区有特区、港澳特区、深圳特区，不断的边界在这个地区，这是这个地区的基本特征。
    在人口分布上，我们看到的不是北美人口向中心城市大量聚集，而是有一个个人口高地逐渐起来，这是工业化时期是很正常的，因为工业化时期很多人靠近工厂生活，当新时期我们需要寻找新的增长动力的时候，很早政府意识到，不断进行城市管理，做很多的规划，就是希望这样的空间更有组织、更有效，我在省的层面做了珠三角的规划，珠三角对广东地区投资吸引力是下降的，这几年已经落在江苏后面了，我们需要寻找为什么。
    升级、转型对珠三角意味着什么，推二进三、双转移等等很多。有一个分析告诉我们，80年代以来，珠三角的发展是跟香港前店后厂推动的话，数据显示，香港和珠三角的这种关系正在发生变化，这是2003—2007年香港和珠三角之间货物的运输变化，是下降的，人的交往趋势是上升的，香港和珠三角的联系最早是东莞、深圳生产上的拉动，同广州的关系是持续稳定增长，广州也看出了和周边的一些人员联系在加剧。大珠地区，包括港澳因素在内，从50年代香港的工业化，由于资本流入到香港，香港资本外向型的带动，50—70年代，这个地区基本上两个中心，首先在香港实现工业化，改革开放的结果是，香港带动周边、广州带动南海，我们要问的是，未来这个地区是什么样的景象。
    香港是一个国际性的城市，珠三角在90年代，2000年是一个世界级的工厂，将来来看是什么，答案：将来是一个巨型的城市区域。那意味着什么呢？巨型城市区域流动空间的关系。
    英国一个相当权威的人说，巨型城市是由高速公路、高速铁路、电信和人流组成的一个东西。这个巨型区域需要这些东西联系起来，信息有两种方式可以交流，一种是电子传输，打一个电话、发一封邮件，但是信息还有另外一种，叫非城市化的信息，就是这些东西电子邮件说不清楚的，需要面对面的交流，交流的过程中看你的眼神，是否说的是谎言。
    香港通过国际机场和世界上150多个国家有直线的往来，广东通过庞大的铁路网系和全国联系在一起。将来一国两制之下，香港是跟外部联系极端密切，因为世界上有136个国家去香港免签证，中国大陆目前10个左右，广州和内地市场的通达是无边界的，所以区域里面不存在单一的中心，无论是香港多么强大，这个一国两制对边界的跨越损失了时间的效率，无论广州机场怎么发展，也无法有100多个国家免签。
    多中心就是由一个高速运转的流所组合起来的，把这些地方串起来。其实世界已经展现给我们看，世界大都市区都是高速联络起来的一些网络、区域，世界上所有发达地区都是展示这个和政。
    所以我们要看的是，这种对“流”的推动对城市发展的作用，有一个人说，我们过去做城市的东西，做一个规划，这个地方组合，到将来城市升级里面，怎么样组合城市，使它成为资源、信息流动的空间，这是城市发展的核心所在。
    所以可达性的水平，决定服务功能的档次，这个说起来还是很抽象的，最近珠三角很大的事情是五板块线，经过广州最后延伸到香港，看看两个地方对这个站的选取。我们知道广州选的是实地站，香港选的是西九龙站，很多人都知道，西九龙东面就是西环，高铁的通车对香港的感受是很大，所以带来高铁时速提高了很多，对于广东高通流的改善是落在后面的，所以我们对流没有一个更清晰的看法。
    30年广州的工业化，对空间发展有很大的需求，进行了大量的城市建设，有的还进行工业房地产的开发，甚至满足空间生产的需求，但是随着珠三角的升起，这种信息化时代和空间有一个本质的区别，就是地方空间、流的空间的区别。这个区域里面，村与村、镇与镇、城市与城市之间都有边界，一体化就是打破边界，使得能够流动起来，没有流要素的流通，这个地区的竞争力是令人担忧的。
    目前，依照国家给我们制定的珠三角发展纲要推动这个地区的一体化，省里面开的是大专题，我们看的是产业发展一体化，基础设施一体化，环境保护一体化，公共服务一体化，城乡规划一体化，是五个方面的推进。归纳起来，其实可以看出是这么一种概念，其实，一个是生产一体化，生产一体化在香港带动珠三角发展的时期，已经进行了，是生产要素自由流动，现在做的最重要的是后面两样东西，需要政府，一个是生态保护一体化，空气是流动的。还有就是生活的一体化。因为生活中有很多东西，这是全球化告诉我们，中国人有钱了可以到泰国渡假，不一定到海南岛去，加拿大人可以去佛罗里达过冬，但是很多东西，福利制度是伴随着国家的边界制度存在的，比如说医保、社保是和边界有关的，只有住在这个国内才可以享受，广州的公费医疗不可能去佛山社一个点。公共服务像美国一样是全国统一，一体化就实现了，没有这一系列的东西是很难迈出这一步的，生活的一体化更多的是需要政府操作的事情。
    最后讲一点认识，珠三角的一体化前提是多样化，我们说珠三角，前面区域的竞争力最近几年很弱，是不是一讲一体化大家的反应好像南海和广州一样，哪里和哪里是一样的。一体化和全球化是两样东西，这个东西其实很抽象，大家都去旅游过，高品质的旅游景区，一定是设施配套全球标准，就是喜来登酒店，但是你希望出酒店以后看到的是三亚的海滩和昨天去的海滩不一样的，就是个性和共性是这样的感觉。一体化的结果不是消灭城乡特色，一体化不是消灭城市与城市之间的差异，而是使城市更有特色。珠三角只有在功能上保持自己的特色，在环境上保持多样性，才能和国内的经济、政策上取得支持，但是珠三角的好处是环境的多样性，这是北京、上海没法比的，我们的海滩上海是找不到的，我们有山有水上海是找不到的，这个多样性是一体化的前提。
    第二个一体化将提升珠三角的区域竞争力，只要一体化能推进，香港在中国只有一个，澳门的博彩业在中国更是只有一个，关键是一体化能不能使通关便捷，如果实现了一体化就很强了。
    第三，一体化的进程将引起区域的生产和人口分布变化。
    人口分布广州是最高的，然后是周边，将来一定会发生变化的，是怎样变化呢？我们看一下东京大都市区的人口分布，这个是中心区，人口是中心区往外，一直到2000看人口分布是这样的，所以在过程中人口分布是下降的，所以广州都市区和深圳都市人口分布我想各位有判断的。
    日本在全球化过程中，特别是90年代，我们知道日本失落的10年，整个日本经济发展比较停滞。但是进入日本以后，80年代以前，经济繁荣的时候，日本形成了很多中心，包括东京、大阪等，但是在1990年以后，特别是全球化进程加快以后，显著变化是东京聚集了大量对信息敏感型的这一类企业，也就是刚才说的需要人跟人会面的东西大量向东京会聚，大阪走向衰落，另外一些像名古屋工业却由于技术的提升，得到了持续繁荣，这句话说起来，新加坡准备在广州投资知识城，选址的过程已经告诉我们，有一些高端的功能会向中心城市聚集，当然这是城市发展的事情，但是我想说的是这一类东西会跟就业发生变化。
    最后是城市结构也可能由此发生变化。在60年代美国一个社会学进行了归纳，早期是一个个同心圆式的，随着美国种族问题，种族限制的打开，早期在50年代以前，美国有很多限制黑人不能干什么，打开以后城市结构走向了扇型的结构，具体到亚特兰大，中间是中心区，外面一个环形高速公路，类似于广州的环城一样，这个地区是美国黑人占的比较多的地区，在转型的时候，有一些工厂搬迁、衰退，衰退以后物业价值下降了，工厂没了，居住人口走了，很多人卖房，一下降首先侵入这个地区的就是黑人，黑人一看房价低了就买进。有钱人进一步搬走，引起周边消费、服务发生了变化，就是消费力下降了，名牌店不能开了，时间一长，亚特兰大出现了中间大横的这一条围界，是以中心区作为一个聚点，也就是珠三角的转型，过去到处都是欣欣向荣。我们可以看到，城中村最早并不是一个盲流的聚集点，我以前调查很多城中村是很漂亮的，是因为房价远远比周边低，富裕人群搬出去，最后城中村成为了问题村。我不能说珠三角从此以后会发生这样的变化，但是美国一步步调整会告诉我们，我们的结构也许会是一个扇形的结构，某条高速公路是相对高级的公寓，另外一些地方，由于各种原因中低收入聚集在一起，服务可能会退化，这是政府需要提前面对，尽量不要让这种情况在区域内出现。但是客观的情况有待各位去观察，谢谢大家。
    主持人：非常感谢马总，去年年底国务院批准的珠江三角洲地区改革发展纲要，应该说给我们描绘了一幅非常美好的蓝图，可能这个纲要的出台不可能一下子对房地产会有太大的影响。但是我个人认为，它的影响是三点。
    作为一个精明的开发商不妨多一点思索，这个纲要今后对于房地产市场有什么影响，这个话题，省房协在今年年内也有一系列的研究和探讨，如果大家有兴趣的话，不妨给予多一些关注，感谢马总的精彩发言，让我们以热烈的掌声感谢马总。
    下面有请中国建设银行股份有限公司广东省分行副行长刘军先生为我们讲话。
    刘军：这次能够作为主办单位之一参加这次房地产景气分析研究会非常容幸，在这里代表作为主办方之一的中国建设银行广东省分行对各位领导和各位嘉宾，能够参加今天这个分析会表示热烈的欢迎。
    刚才听了中房协朱会长还有马总的精彩分析和报告，确实让我们建设银行作为金融从业人员受到非常多的启发，相信在座的各位跟我一样，也会有很多的启发。
    我讲三句话，实际上这三句话也是三个感谢。
    十分感谢中房协、广东房协还有各地市房协对建设银行的理解、支持、帮助。这次和省房协一起主办景气分析会，是第一次合作，我相信随着时间的推移，随着合作进一步加深，双方之间这种工作的互相推动将会取得更大的效果。省房协每年一次的景气分析报告，这次是第九次了，是非常成功，也是建设银行广东省分行房地产信贷政策的一个重要参考，第一个感谢房协。
    第二个感谢各位、在座的房地产企业，房地产企业应该是建设银行多年来的忠实朋友，广东分行将近900亿房地产信贷资产，今天看到很多熟悉的面孔，大家都在不同的地区，分布在全省各地为建设银行的工作给予了极大的支持和信任。房地产行业自然是国民经济的支柱产业，带动了相关产业达到20多个，所以国家对房地产行业的重视和金融界对房地产行业的重视是多年的政策，最近省政府出台了促进楼市健康发展的十五条意见，也提出金融机构要进一步加大对房地产行业的支持力度。
    过去90年代初有一个要买房到建行，实际上是建行在房地产行业当中一个社会形象的缩影，刚才汇报了，有将近900亿的房地产信贷资产，这么大的资产需要我们更多的关注当前房地产市场健康发展的情况，包括今天景气会上将要出台的相关白皮书等等，我们总的感觉房地产市场还是好的，而且会越来越健康，通过，2007年或者到2008年的大起大落，使得每一位房地产企业，包括社会、包括购房人都有了一次理性的思考，这种理性的思考，诚如刚才马总和朱会长所讲的那样，长远看房地产行业一定是健康的。
    对于建设银行来说，当前对房地产行业的态度是积极支持的，响应国务院与省政府关于促进房地产行业健康发展的若干指导意见和十五条方面出台了一系列的措施。包括，全年在资金安排上，房地产行业的资金安排还占了将近25%的比例。在当前形势下，也支持优质的大型房地产企业做并购贷款，可以在收购、并购这方面也给予支持，做大做强，同时也愿意和一些房地产企业，根据当前销售情况不旺，资金短缺的情况造成的资金紧张共渡难关，在债务的时期和重组制订了一些政策。
    对于包括最快的效率和最优惠的利率给个人按揭客户提供优质的金融服务，因为个人客户提供优质的金融服务，某种意义上说就是对房地产企业的最大支持，所以这个方面是作为建行所采取的措施，今年、前年投放到房地产的资金都很健康。
    最后感谢媒体朋友，因为媒体朋友对建设银行的关爱和对社会关注问题的报道，多次给予了建设银行非常多的帮助、支持、理解，也希望媒体朋友能够借今天景气分析会这个形势，能够更多的宣传建设银行，为广大客户，特别是个人客户提供优质服务的决心和信心，包括理念，感谢媒体朋友能够在百忙之中出席今天的景气分析会，并给予建设银行更多的支持，谢谢大家。
    主持人：谢谢刘军副行长。大家知道房地产是一个资金密集型的产业，如果没有银行资金的支持就没有房地产业改革开放三十年以来所取得的辉煌成绩、辉煌业绩。尤其是建设银行，这些年以来，全力支持政府的房地产建设、房地产的开发，以及个人信贷，刚才刘军副行长提到，优质的客户，建行的两个广告语要买房到建行，以及给每个梦想找个家，我本人也是建行的客户。为了促进房地产业的健康发展，省建设银行在全省范围内举行了钻石级优质楼盘的评奖，下面有请省建行住房金融与个人信贷部总经理方劲松先生来公布评奖的结果，以及主持下面的颁奖仪式。
    尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位新闻媒体的朋友，女士们、先生们下午好，为了加强与优质房地产开发商的合作关系，提供优质楼盘，分行已经连续五年举行了优质楼盘的颁奖活动，与往年不同，今年有幸和省房协联手一起举办优质楼盘的评选工作，和省房协制订了评选的标准，并且在全省各地市开展评选工作，省分行和省房协一起评选全省钻石级楼盘，各地市分行和地市房协评选地市级楼盘，通过踊跃报名和当地开展楼盘实地调查工作，在经历了资料核实、初审，最终在全省近千个楼盘中评选出36个钻石级楼盘。
    （颁奖典礼）
    第一批获奖楼盘颁奖嘉宾中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生。
    第二批获奖楼盘颁奖嘉宾中国建设银行广东省分行副行长陈翠芳女士。
    第三批获奖楼盘颁奖嘉宾广东省房地产协会会长蔡穗声先生。
    第四批获奖楼盘颁奖嘉宾广东省房地产协会副会长许国碧先生。
    第五批获奖楼盘颁奖嘉宾广东省房地产行业协会副会长郑少初先生。
    第六批获奖楼盘颁奖嘉宾广东省房地产行业协会秘书长王韶先生。
    祝贺以上获奖嘉宾，也感谢各位颁奖嘉宾，在此谨代表中国建设银行广东省分行再次感谢今天光临的各位领导和嘉宾多年来对建设银行的关心和支持，除了与省房协举办优质楼盘颁奖典礼以外，还以惠民安居为广大市民提供一些优惠措施。让购房者能够省时、省钱、省心，要买房到建行是我们的宣传口号也是我们努力的分享，建行将以优质的金融服务帮助广大市民圆找一个家的梦想，再次感谢省房协的支持和帮助。下面将主持交给王秘书长。
    主持人：非常感谢方总，同时也希望建行一如既往的支持房地产行业，无论是顺境还是逆境。虽然当前房地产还面临着很大的困难，但是有一点是不能消失的，那就是信心，温家宝总理曾讲过一句话，在困难面前信心比黄金和货币更为重要。
    我觉得消费者的信心不仅仅来自于政府的政策利好和国内外经济的回暖，还来自于房地产行业的自身，所以，省房协将在近期启动“楼市促销售、扩内需”夏季大行动，在这次大行动里面，将会举办一系列的活动，以其刺激住房消费，吸引市民来购房，有一个比较大的活动，是在省建设厅和广州市国土房管局的指导下，将在5月中旬举办广东、广州房博会，另外同时由省房协和各市房协联合发布《促进住房消费行业倡议书》，关于国家发挥支柱产业的作用，促进住房合理消费，扩大内需，号召联合行动，为市民提供性价比高的住宅产品，为消费者提供一个置业的良机，下面有请广东省房协会长蔡穗声、许国碧、富康物业公司总经理郑少初、刘军、温少松：一起启动建行。
    3、2、1。
    我们衷心希望通过协会以及业界的共同努力，从而使得房地产业今年再火一把。
    下面进行下一个环节，《广东房地产蓝皮书》已经有4年的时间了，每年有一本，目的是发布预测市场走势，因此这本书除了收编广东省以及省内各地市的房地产报告以外，还有房地产密切相关的固定资产投资、土地市场、金融业、建材业的年度报告，另外还请有关方面的权威机构、专家来参与撰写，今天在业界各有关人士、各有关单位的通力配合下，广东省《广东房地产蓝皮书2009》终于如期由广东经济出版社对外出版了，可能由于时间的关系，蓝皮书会存在这样或是那样的不足，希望能够得到各位的主导，下面请主编，也是广东省房协的会长以及作者共同举行这个首发仪式。
    湛江房协秘书长、珠海市房协秘书长、广州中定行，首席分析师黎文江上台揭开首发仪式，有请这几位嘉宾。
    蓝皮书出版四年时间，得到社会各界的关爱，这本书是一个尝试，有很多不足之处，希望大家给予支持和帮助。
    蔡穗声：请大家多多关注这本书。
    主持人：《广东房地产蓝皮书2009》的首发仪式到此结束。今后将会继续举办广东房地产景气分析会，蓝皮书也会继续发行，希望来年大家继续支持省房协、关注省房协，共同促进广东房地产行业的持续、健康发展，下面进行今天会议的最后一项议程，就是互动论坛。
    论坛将就当前房地产市场的一些热点、焦点问题进行探讨，可能会更加精彩，希望大家再耐心的等一等。
    下面请黎振伟先生为我们主持，有请。
    主持人：很荣幸今天又来主持这个互动沙龙，应该说此时此刻，最近到处都有PK，有讨论，也有很多论坛，焦点就是两会之后，市场好像又好了。本来大家还很揪心，但是好像又回暖了，我听说很多开发商对这个调查，70%、60%以上都降价了，可能楼市面临新的一轮高潮，这些是不是我们看到的现象是可以延续的，或者对投资者、开发商怎么正确面对当前的市场变化，这个市场变化太快，快得我们有时候都跟不上了，今天这个沙龙会听听各位专家以及企业的意见，以及给消费者、政府有一个好的建议。
    首先邀请嘉宾：广州保利地产代理有限公司市场部经理吴定金，合富辉煌集团首席分析师黎文江，广州中地行房产代理有限公司市场研究中心总监张斌，中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司总经理麦重顺。
    下面的环节由五位展开今天的讨论，时间是一个小时。
    如何看当前的市场，如果没有最近的市场回暖，可能大家的看法都一致，但是偏偏出了这一轮全国上下，今天早上从合肥回来，昨天在芜湖，芜湖2月份的成交竟然比上个月增长了20%多，价格也上升了。
    先请开发商代表麦总。
    麦总：各位领导、各位嘉宾，关于这个问题，我在这里先说说个人的一些观点。首先自我介绍一下，我是中房肇庆有限公司的，肇庆这个地方是一个小城市，不过从今年来说，也是一个很幸运的城市，因为刚刚被纳入到珠三角。以前在广东粤西片区属于山区城市，中房也是一个小公司，可以说是一个中小企业，每年的销售也就1亿左右，跟在座的各位开发商大哥们比，我们是一个很小的企业。
    在这里可能仅代表公司或者是充其量也只是一个小城市发展的状况。刚才在讲到的一个问题，春节过来，1—2月份跟2008年同比，无论是销售面积还是销售总额，不是以百分比来算的，基本上是4、5倍的增长，为什么会出现这样一种状况，我想刚才领导，或者嘉宾已经分析出一些状况。
    可能是整个在2008年以后，消费者的观望心态，把刚性的需求做了很大的压缩，特别是今年春节以后，随着整个国内形势，或者说对住宅产业从国家层面上来说，做了比较高掉的正面宣传，就通过这样一些舆论的引导，特别是在小城市，基本上都是一些刚性需求比较多的房地产市场里面，做了一个释放，而这样一种释放，就会产生公司4—5倍的增长。
    黎振伟：刚才麦总的观点，其实说真的，不是经济看好，经济形势还是蛮严峻的，知识舆论因为刚性需求的存在，很多人已经等了很久了，可能要买了，这是一个观点。
    下面问一问吴总，你是保利的，我知道最近保利的中环广场很好，也不光是大势头的原因，可能公司在定价策略上很重要的原因，仅仅看大势未必那么好，你讲讲你们公司如何看这个市场，最近这个好，其实是自然的，还是你们做了很多补充，不要给人一个误导，什么都不做就会好。
    吴定金：既有大势的原因。假如说没有比较好产品，比较好的执行过程，因为有的时候执行力也是挺重要的，还有一个是策略能不能达到目前的买家入市，我们的价位是18000元/平方米，这个不是很高，在总价位非常高的情况下，不可能等钱吃饭就可以把这个盘操作的很好，和策略有关系，本身就是定价。基本上从高位点的性价比，因为在当地，或者说在所在片区，在供求关系非常紧张的情况下，还能以一个相对性价比高的姿态出现，买家的出现是必然的。
    买家入市我个人还有一个想法，刚才肇庆的李总也说了，买家已经压抑了差不多一年，现在舆论也上来了，可能有的城市就求越来越供求，今年年初房地产的热销和流动力增加有很大的关系，1—2月份新增贷款加在一起是2.6万亿以上，对流动性充裕，对目前方面市场年初的回暖有非常重要的作用。钱袋子已经放开了，有一些投资价值的楼盘，在这个过程中是非常收益的。
    主持人：刚才吴经理从保利的案例讲这个东西是蛮有意思的。价格按道理那个地方可以卖到18000—19000万/平方米了，带精专修可能是15000元/平方米。
    这个改革是蛮吸引人的，还有一个是银行在年头重组的放款，现在担心另外一个问题，开发商一看好，就仅跟着加价，后市能否延续，请黎先生讲一下。
    黎文江：从国际上看经济能不能好转，现在有一些经济学家、银行家认为，美国经济危机的第二波会在第二季度出现，会出现主要是商业银行方面会有明确，上一波是投资银行，下一波可能是商业银行，我们还不清楚，还有什么情况会出现，第二个呢就是在这样的情况下，我们政府会有什么应对措施，温总理已经说了还有充足的弹药促进经济的发展，第三个，如果是经济向好，或者是经济下滑，政府能够采取措施的话，我觉得楼市的持续回暖是有把握的。
    我对政府完全有信心，因为今年是中华人民共和国六十周年的大庆，去年有的奥运会之前市场是非常好的，奥运以后经济有一点逆转，我们认为，无论如何在10月份之前，这种回暖、这种经济的平稳还是会保持，起码会保持到10月。
    在这方面开发商要做的就是保持市场平稳。现在，广州虽然是回暖了，但是每个月也只有47平方米左右的成交量，按照正常来说应该有60万平方米每月的成交量还算是比较稳定的，我们现在还达不到这个情况，所以我们还要继续保持成交量的平稳，应对还不可预知的国际上的经济情况。
    主持人：我看刚才的一份杂志，黎文江里面有一篇文章，开发商急着加价。我们从经济的预测，其实经济的低谷还没有呈现，可能是今年年底，就是经济还要不看好，但是房市却回暖，这两点是很好的对比，开发商如果加价太快，回暖有没有问题呢？
    黎文江：我认为现在开发商涨价不过是策略上的促销手段，不是说会大幅度的涨价，只是在营销策略的一个说法。
    主持人：黎主任说这个手法不要过猛，要不然就麻烦了。中地行面对更多的消费者，从你们所看到的消费者目前看待这个市场是如何看的，他们怎么期待的，为什么现在要加快入市，什么样的情况他们会入市这个对开发商来说可能是比较好的加以？
    张斌：在销售过程中，很大一部分的消费者在现阶段没有受到经济危机的影响，因为在我们销售的楼盘里面，大多数是属于中高档性质的项目。整体价位在市场上是偏高的，整体物业水平也是比较优质的，令到消费者对这个产品的信心有一定的保证。特别是像现在销售的国际公寓，在前一段的销售来讲，是以非常旺销的势头，还有一点说明另外一个问题，消费者在实际销售过程中，或者实际购买过程中，他们会发现，在整个经济危机到来，或者是受影响的过程里面，其实房产的保值空间是最大的，这是令他们有购买的信心的所在。
    主持人：从你的回答里面看出来，现在买房子，有钱人没有受到经济危机的影响，他们还是愿意买房的。但是，为什么前一段时间销售很明显的下降了，这一段时间又很明显的上去了，这个和什么有关系。
    张斌：整个消费受到抑制的情况是很严重的，从去年年底开始吹向好的暖风以后，令很多消费者有了购买的欲望和信心。
    主持人：也就是说政策是很重要的，经济还没有影响房地产。在中国政策拉动好的话，经济差一点还是会有一些购买力的。
    张斌：我认为是这样，但是不能在媒体上发表。
    主持人：我的观点确实经济现在刺激到每个人消费，特别是有能力买房的人没有用，下来如果出口再减少，更多的工厂面临停产，地区的经济要面临GDP减少、失业增加，可能这个问题就影响到了，但是那些，当然还是低层次的，还不是最有钱的，最有钱的该买房还是要买的。
    在座的嘉宾们有什么意见，我的沙龙喜欢互动，关键是这个话题是比较敏感的，许秘书长能讲一些开发商不敢讲的话，有什么好的建议。
    许国碧：您先问我什么问题。
 
  主持人：怎么看当前的回暖，在回暖的情况下，是什么原因让它突然之间这么厉害，这是一个在很重要的问题，开发商下一步的对策是赶紧上涨还是要赶紧出货，如果一上涨可能出货就慢了，如果赶紧出货的话，就会出现解决年底的挤压问题？
    许国碧：关于这个问题有不少人来问过我，我也在思考，就是关于广州的楼市如何看，现在是不是回暖了，对于这个问题我认为是这样的，现在不能叫回暖，为什么最近市场销售上去了，可以从几方面看。
    一、有广州的具体情况。现在讲广佛、同城化的问题，第二个利好省政府出了十五条，第三个，广州的楼市厉害刚性需求，这一点是比较坚持的，还有一个现在人们关于改善住房这块需求比较好，当然还有其他的因素，由于这些因素，在这种利好的情况下，在春天的时候有一些回暖，我认为这是广州楼市在市场化的进程当中，一种正常现象，但是在这种正常现象当中，是不是广州的楼市从现在开始就回暖了，我不这样看，因为现在的经济调整，多次调整不是一天两天，我十不赞同，是深层次的调整，深层次的调整需要一跌的实践，什么一两年甚至三年，广州的开发商，大多数都是精英，包括在座在几为位，在这种情况下，他绝对不会说涨涨涨，不会的，一定会理性的对待自己的产品，和对待自己的所操的盘，现在的回暖只是人们的一种需求现象，在这种情况下可能是需求上去了，但并不意味着价格在涨广州的楼市一直是平稳发展，但是受经济危机的影响，你说广州的开发商在资金上有没有紧张的一面，这一点是一个现实。开发商在资金链上你说不紧张，这个从现实上是存在着紧张的一面，但是紧张的一面，通过他们的运作会健康、理性的发展，刘行长的支持和银行的利好政策，最后会渡过难关，根据这样讲的话，广州的楼市持续、平稳发展，开发商不会不理性的涨价，但是也不会不理性的降价，只能是平稳的发展。
    广州在城市化的进程中，只能是平稳、有序的发展。
    主持人：大家都认同一个观点，广州经过二十多年的发展，大家已经少了浮躁，特别是经过这次宏观调控，大家知道，如果没有一个健康的房地产，在座的各位不可能有好的发展。
    第二个关键的问题出来了，我们都知道不能大涨大跌，我们都知道这个市场要平稳，那么今后的开发商经过这一轮的涨和跌，如何使今后的房地产发展更健康，在产品定位、营销上有什么样的创新，在创新的同时有什么本质是不能丢的，再问一下保利，作为保利地产，在下一轮的发展中，如何把握发展方向，也可以给行业一个建议，因为我知道公司一定要思考，没有思考的话是不行的。
    吴定金：早前楼市狂热的时候，大家忽略了基本面，比如说产品、品牌、服务这块，很多基本面的东西忽略了，但是我觉得现在应该回到基本面，也就是创新口号的问题。整个策略就是构筑一个以消费者，或者以购房者为核心、为中心的一个产品营销体系，我觉得这个是根本的东西。假如一切的东西是围绕着这个来做，产品也是围绕着消费者来做，只要从根本上构建这样一个产品的营销体系出来，所有的工作围绕着这个核心慢慢的展开，详细的去执行，我相信肯定会在这一轮的调整过程中立于更好的位置，这一轮的调整给我们一个警醒，这个比成长更重要。保利的宣传是成长比成功更重要。
    主持人：您说的以消费者为中心，更注重品牌和服务的质量，能不能举一两个例子，保利在发展过程中，某些方面做的比较到位了，如果不是秘密的话可以讲一讲。
    吴定金：现在销售的团队，以前可能在客户方面，因为以前的服务质量没有提高，现在在每一个楼盘的客户服务提高到了前所未有的高度。因为，之前客户服务水平还没有加强，但是现在已经提高到一个非常高的水平，至于在一些新的产品方面的设想，目前，消费定产战略已经提出来，就是把以前后期才需要考虑的营销问题，现在搬到前期来做。黎总是搞前期的非常清楚，广州楼市更多关注后期营销，但是对项目早前怎么做，大家是凭于经验，没有过多的论证，新项目、特别是重大项目，应该把前期策划重点提出来，以前业内做的比较少，现在就应该加强了。
    主持人：以保利当今光芒四射的公司依然能够提高客户管理水平，以产定销，把项目的定位不断完善，这是我的专长，在座的其他开发商更应该这么做，否则的话保利这个龙头做的更好，你们怎么和他竞争，这也是很大的挑战了。
    麦总，尽管是来自于肇庆，那么对于你们来说是一个中小企业，你们作为开发企业，在下一轮开发中怎么定位自己的企业，可能对于您来说不仅仅是客户水平问题了产品定位了，如何提升企业的发展，有更大的市场面结合的问题，可能要跳出肇庆谈肇庆了。
    麦重顺：这个问题，作为一个本土在肇庆做了18年的小企业，一直在做住宅房地产，特别是在2006、2007年广州一些大的品牌公司进入到肇庆市以后，像这样的中小企业也是走着转型的一些方向，现在的利好消息是肇庆已经被纳入了整个珠三角。
    随着，同城化发展，肇庆一个经济相对落后的地方，在住宅，或者说在第三产业会有一个后发的优势，这个可以说，大家可以公认的一点就是肇庆的生态、空气，可以说是一片净土，随着珠三角的同城发展，肇庆在服务业和住宅产业发展有更大的优势。特别是现在整体房价，肇庆平均房价还是居于全省平均房价以下，目前肇庆的平均房价还不到4000万/平方米，我们算的还是住房面积，像广州的1万多，便宜的六、七千，刚才马总也谈到流动问题，其实人流、物流快速交通形成以后，在肇庆这一片热土上会有更大的发展。
    作为一个小型的公司，现在也想做一些转型，可能会在做好原来住宅老本行之外，会牵涉到旅游的房地产、商业的房地产。因为毕竟肇庆可以说是全国第一批4A级的旅游城市，旅游的资源，现在肇庆政府也在讲，把肇庆旅游资源大市转化为旅游经济大市，这样一个转变可能对这样一些中小企业会带来新的机遇，谢谢。
    主持人：肇庆我很熟，很小就去过，肇庆的特点感觉山水很美，但是经济不好，如果市场不拓展，房地产的形式不调整的话，发展面很小。其实下面也有一位开发商，也是行业的副会长，来自韶关富康的郑总，您觉得下一步的开发对于韶关这样的企业如何转型，如何面对新的市场机会，是重复还是提升，刚才肇庆已经说要做转变了，您离珠三角可能更远一点，您如何做？
    郑少初：作为韶关来讲，是广东省真正的后花园，肇庆这位朋友讲了，几位书记是韶关来的，作为广东省最美的地方，也有它的发展机遇。但是，从去年一年房地产的情况来讲，到今年整个回暖的情况也非常好，刚刚也有一个楼盘拿到广东省钻石级优质楼盘奖。韶关的转型，确实因为有很多交通上的不方便，而且毕竟是北京到广州这条铁路中心城市的一个点，房地产业在韶关来讲。
    前年，碧桂园进来以后，整体对本地房地产业、对本地开发商来讲冲击是比较大的。我们讲狼来了，但确实也要提升自己本身的品质，我很赞同保利这位老总讲的，确实一个企业的发展，长期来讲，必须提高自己本身楼盘的实力。总体品质和的话，自然的价格就会很稳定，大家也会认同，加上售后服务，像我们在韶关开发山水项目来讲，当时蔡会长、陈会长也好，对这个项目也很重视，从一开始规划就做起来的，从绿色小区做起，因为整个楼盘刚刚在兴起的中心地带，一路以来比较稳定做过来，今年1—2月份的销售都非常理想。作为广东、韶关来讲，召开广东省的粤北地区，房地产回暖对于我们来讲，对珠三角来讲更是两个概念的事，但是总体来讲，整个市场都好了，我们找了5万平方米的小楼盘，价格相差1000块钱左右，两边的销售都非常好，刚才听到几位嘉宾讲，一个是政策引导，还有是媒体，媒体的引导也非常重要。
    因为，去年一年都是在打压房地产，总是催房地产形势不好，今年由于整个国际环境、金融危机的影响，对房地产市场比较认同，而且国家认为整个房地产做不好了，不管是开发商，对消费者也不好，所以总体转型，房地产在韶关来讲，我还是看好的。
    就几十万的人口城市，几大公司都进入了，竞争比较激烈。
    主持人：我想回应一下，现在的房地产市场好，光靠政策、舆论是不够的，等一下有两位是做市场的，其实现在消费者也是挺矛盾的，不买房的话钱原价保值，品质不好的话还很麻烦，所以我觉得房地产品质很厉害，下面请华发，我参与了它的策划，其实华发是珠海有史以来最大，我认为最好的一个楼盘之一。恰恰在占据了同城发展的优势，下一步华发企业对自己的发展定位有什么样的打算，或者在大的调整中有什么好的想法，请杨总。
    杨总：谢谢黎先生，黎先生对华发非常了解，从2001年开发最大的星城来讲，都是做前期策划的顾问，对我们的支持还是很大的。今年看来，从公司的感受来说，珠海的房地产销售确实是回暖了，特别是3月份之后，成交量也不错，正如前面专家所说的，我觉得珠海去年的销售量和2005、2006年差不多，就是回归到一个正常的水平，并不是说很惨，只是说有一些城市扩张太快了，就很危险了，对于我们公司来说，在去年的情况下也逐步的从品质方面下手，就像刚才吴先生所说的，价格没有跌的，都是带精装修，但是品质上面下了很多功夫，就是越做越好，越做越精神，而且从售后服务和管理方面下了很大的功夫，在整个市场竞争中，客户选择的话选择一些有品牌、质量有保障，而且买房不是一时的事，所以，我们在这次竞争中，相对来说扮演了自己的角色，占了一定的位置，公司也是从这个方面着手，现在新开发的一些楼盘，刚刚得到建行、省房协的奖，产品也是别具一格，请了一些国外、国际的大师做产品风格，欢迎各位到我们那里看一看，指导一下。
    主持人：在去年楼市这么差的情况下，华发新城的成交价格优没有下降？
    杨总：去年华发新城刚好抓住了很好的时机，在第四期的时间前年已经卖完了，第五期去年的时候没有降价。
    主持人：有没有升？
    杨总：因为第五期总体上面还是涨了。
    主持人：谢谢，一个过硬的产品，一个好的策略其是可以应对市场的。台上两位是来自营销的，你们没有面对楼盘，但是面对很多开发商很消费者，在下一轮的调整中，首先黎主任给开发企业有什么好的建议，他们在产品上、在服务上有什么好的建议？
    黎文江：经过十几年开发商原始的积累基本上已经完成，第一桶钱应该是一切赚到了，我们都亲眼看到现在很多的上市公司，当年很小的规模逐步发展起来的，经过这一阶段以后，刚才像保利所说的，产品的质量从品牌上面做文章。现在，房地产行业处在很低的阶段，就像建设部说的，要有一个中长期规划，向更高一个台阶去发展，不能仅仅满足居住的需要，还要向小康水平、富裕水平发展。这样来看开发商应该是着眼于产品的研发，创新才是我们的出路。现在大量的中小户型出现，同质化会很严重，有些开发公司就是研究中小户型怎么样更适应于买家的需要。比如说今年年初，2月14日光大花园这个产品就是一大一小，一个80平方米旁边40平方米，两个一起卖，这也是一种方法。
    下一步开发商应该是在产品的性价比方面要提高，因为现在大家在改善型方面的需求非常大，实际上这一两个月的回暖，仅仅是1万元/平方米以下，1万元/平方米没有太大的变化，但是今年1—2月份自住型或者首次置业的比较大，换句话说改善性的需求还没有真正回暖起来，他还在看，有没有适合自己的，因为价钱不是主要的，而是改善性的话涉及到怎么升级换代，寻找更适合的性价比，这才是他们重要的目标。
    在这种情况下，从市场的需要、从行业的发展需要，需要有一个更上台阶，趁这个机会提升一下，特别是创新，创新是我们的出路。至于，怎么能够抓到买家，我觉得创新是很重要的，
    主持人：黎主任刚才的信息很重要，1万块钱以下的占70%，1万块钱以上的占30%，改善性、自住型的占主流。但是有一个矛盾，要性价比高的话，价格不能太高、产品要好，这很难的，但是难也要做，这一点，中地的张总在接触客户的过程当中，觉得客户最关心的是什么东西，但是这个时候买楼，当然说一万块钱以下，但是自住型需要解决他们的需求，什么是最容易打动客户的，开发商在这方面如何做的更加细致、到位。