广东省房协市场分析课题组
 
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）

　　一、社会经济环境
　　2006年，广东国民经济较快增长，全年完成国内生产总值25968.55亿元，比上年同期增长14.1 %，增幅同比增加1.6个百分点。全社会固定资产投资8116.89亿元，同比增长16.7%，增幅同比略高0.4个百分点。城镇居民人均可支配收入16015.58元，增长8.4%，扣除物价上涨因素影响，实际增长6.5%。
 
　　二、基础数据分析
　　(一)房地产投资
　　1、完成开发投资
　　广东房地产完成开发投资1834.34亿元，同比增长22.43%，比全国增长略高0.63个百分点,房地产投资增长较快。2006年，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为22.6%，高于全国平均水平4.96个百分点（见表1）。
 
 
　　在各种用途房地产开发投资中，住宅增长30.97%，办公楼增长54.54%，商业营业用房增长13.98%,与上年同期增幅相比，分别增加46.09、19.82和12.78个百分点；其它投资则下降11.56%。住宅投资占房地产开发投资的70.58%。
 
　　表2             按用途完成开发投资数据表                单位：万元
            
           
            
           

　　2、开发资金来源
　　2006年房地产开发本年到位资金2777.63亿元，同比增长32.10%，比上年增加19个百分点。其中，国内贷款576.15亿元，同比增长63.78%，占本年到位资金的比重上升了4个百分点；外资53.01亿元，同比增长了62.45％，与上年-14.69%的增长形成鲜明对比，占本年到位资金比重基本不变；自筹资金691.81亿元，同比增长7.75%，占本年到位资金比重下降5.63个百分点；定金和预付款1456.65亿元，同比增长 35.66%，占本年到位资金比重基本持平。
从资金来源看，国内贷款、外资和其他资金在上年同期增长5.30%、-14.69、8.97%的基础上大幅度增长，自筹资金在上年增长26.84%的基础上大幅度下降（见表3）。
 
              单位：万元

　　（二）土地开发与购置
　　全年土地购置面积在去年同期下降4.53%基础上又下降12.06%，但土地购置投资却增长20.36%，表明开发商储备土地的成本加大；土地开发面积同比增长13.47%，与去年下降8.38%形成对比（见表4）。
 

　　（三）商品房建设
　　商品房施工面积同比增长13.58%，新开工面积同比增长9.98%，竣工面积增长16.68%，各项指标比去年有较大幅度的增长（去年分别是7.90%、1.62%、0.41%），表明开发商对市场销售有较乐观的预期。
　　在各类商品房建设方面，住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长15.40%、11.21%、15.86%；办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长4.29%、63.56%、58.71%；商业用房新开工面积、施工面积和竣工面积分别增长了-0.24%、-10.77%、15.93%；其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长21.57%、12.50%和15.38%（见表5）。

　　（四）商品房交易
　　全年商品房销售额2490.64亿元，增长19.5%，销售面积5106.44万平方米，增长9.0%。销售额增长迅猛，销售面积稳定增长。其中，第四季度销售额886.41亿元，环比增长74.43%；销售面积1916.69万平方米，环比增长93.37%（见表6）。
　　全年商品房加权平均均价是5314元/ m2，增长11.9%。其中广州、深圳两市平均房价分别为6545元/ m2和9384元/ m2，分别增长22.4%和25.3%。
 

　　2006年，广州、深圳二手房交易额分别是3051645万元、4566700万元；销售面积分别是912.09万平方米、1013.16万平方米。其中第四季度广州、深圳二手房交易额分别为805443万元、1264400万元，环比分别增长2.44 %、19.07%；销售面积分别为233.26万平方米、262.57万平方米，环比分别增长2.07 %、13.12%。四季度广州、深圳二手房算术平均均价分别是3453元/平方米、4815元/平方米，环比增长分别是0.35 %、5.25 %（见表7）。
 

　　数据来源：广东省建设厅
 
　　（五）商品房空置
　　2006年商品房空置总量较上一年有较大改善，在去年减少50万平方米基础上又减少294万平方米，其中住宅减少221万平方米。年末全省累计空置面积共1797.68万平方米，同比下降14.07%。待销部分（空置一年以内）同比降低29.72%；滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积同比下降6.33%。商品房销售速度加快，并消化了以往的部分空置量。
　　各类型物业，住宅、商业用房空置面积同比分别降低19.22%、12.72%，办公楼用房及其他商品房屋空置面积同比降幅不大。办公楼及其他商品房屋滞销和积压有较大增幅（见表8）。
 

　　三、生成指标分析
　　（一）生成指标的定义
　　依据现有基础统计数据，在开发建设、市场销售等方面建立相关的市场衡量指标。为了方便使用，所有指标均是无量纲的。
 

　　“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，这里设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。结合现有统计资料，这里只针对一手市场。
 
    系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；
    系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；
    系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。
 
　　根据统计数据的含义，销售面积包含现楼和预售两部分，所以统一作为三个系数的分子；差别则体现在分母。系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件，而暂不考虑滞销和积压面积的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见表9。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。
　　（二）生成指标的分析
　　与去年同期相比，2006年市场整体消化系数略有增长，市场消化系数1(X1) 、市场消化系数2(X2)、市场消化系数3(X3)分别增长0.2494、0.3103、0.2581，市场销售活跃、消化能力趋强（见表10）。
 

　　四、结论
　　1、2006年，广东房地产投资增幅较大，为10年来最高，其中开发成本增加是原因之一。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重略有增加，但仍处于2000年以来较低水平。
　　2、开发资金结构有较大调整，国内贷款、外资占比上升，自筹资金占比下降。企业过于依赖国内贷款、及定金和预付款，一旦金融政策调整，会出现开发风险。
　　3、商品房竣工面积、施工面积分别增长16.68%、13.58%；新开工面积增长9.98%，预计近期商品房市场供应增多，对房价上涨起舒缓作用。但因土地供应偏紧，购置成本增大，以及土地增值税的清算，房价仍有上升压力。
　　4、由于需求旺盛，商品房销售额增长迅猛，销售面积稳定增长，全省商品房价格同比增长11.9%。但从全省各市房价看，主要是由于广州、深圳两市价格上涨过快拉动所致。市场整体消化系数略有增长，市场销售较为活跃、消化能力趋强。
　　5、商品房空置总量在上年减少50万平方米基础上又减少294万平方米，其中住宅减少221万平方米。
　　6、综上所述，市场需求旺盛，供求关系较为紧张，带动投资较快增长和房价上涨，市场处于供需双方对政策反应敏感的波动状态。
 
 
2007-2-5