广东省房协市场分析课题组

（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、

广东省统计局固定资产投资统计处）

 

　　1～3季度，广东经济运行呈现持续向好态势，完成国内生产总值18153.60亿元，比上年同期增长14.1%，增幅同比提高 0.3个百分点。完成全社会固定资产投资5152.86亿元，同比增长15.6%，增幅比上年同期下降1.1个百分点。城镇居民人均可支配收入12217元，同比增长8.4%；扣除物价因素，实际增长6.6%。

 

　　（一）房地产投资

　　1、完成开发投资

　　广东房地产完成开发投资1175.34亿元，同比增长19.56%，比全国增长低4.47个百分点,房地产投资增长速度有所放缓；其中第三季度完成开发投资417.50亿元，同比增长13.38%。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.81%，高于全国平均水平4.88个百分点（见表1）。

 

　　按用途划分的完成开发投资当中，住宅、办公楼增幅在去年分别增长9.69%、16.82%的基础上，又有30.16%、30.01%的增长；商业用房增长11.58%，其他投资下降15.58%。数据表明，投资者对住宅、办公楼、商业用房的开发投资延续了今年上半年较高的回报预期（见表2）。

 

　　2、开发资金来源

　　到位资金1872.7亿元，同比增长29.70%。其中，国内贷款419.19亿元，同比增长75.34%，与上半年增幅基本持平，占本年到位资金的比重上升了5.82个百分点；外资37.14亿元，同比增长了70.10％，占本年到位资金比重基本不变；自筹资金471.10亿元，同比增长6.63%，占本年到位资金比重下降5.44%；定金和预付款945.28亿元，同比增长 27.62%，占本年到位资金比重基本持平。从资金来源看，国内贷款、外资在去年同期-10.29%、-25.08%的基础上有大幅度增长，自筹资金在去年增长22.7%的基础上大幅度下降（见表3）。

 

 

　　（二）土地开发与购置

　　土地开发投资增长45.23%，土地开发投资面积增长25.72%；土地购置投资和面积分别增长1.08%和-1.09%，表明土地供应偏紧（见表4）。

 

 

　　（三）商品房建设

　　商品房施工面积同比增长13.10%，新开工面积同比增长7.29%。竣工面积增长20.93%，表明开发商对市场销售乐观。

　　在各类商品房建设方面，住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长15.32%、11.21%、23.17%；办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长-3.78%、5.87%、10.75%；商业新开工面积、施工面积和竣工面积分别增长了1.93%、-25.58%、8.14%；其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长20.26%、14.78%和15.85%（见表5）。

 

 

　　（四）房屋交易

    　前三季商品房销售额1604.23亿元，销售面积3189.76万平方米。其中，第三季度销售额508.17亿元，环比下降20.86%；销售面积991.20万平方米，环比下降19.60%（见表6）。1-3季度商品房加权平均均价是5325元/平方米，同比增长12%。

 

 

　　第三季度广州、深圳商品房销售额分别为1537716万元、1678994万元，环比分别下降23.50%、24.61%；商品房销售面积分别为222.17万平方米、154.54万平方米，环比分别下降29.80%、33.43%。

　　据省建设厅统计，1～3季度，全省二手房销售额7321319万元，销售面积2953.42万平方米，算术平均均价2479元/平方米。其中第三季度销售额2662454万元，销售面积1089.09万平方米，算术平均均价2445元/平方米。

　　第三季度广州、深圳二手房交易分别为786279万元、1061900万元，环比分别增长1.08%、-16.10%；销售面积分别为228.53万平方米、232.11万平方米，环比分别增长0.41%、-19.07%。三季度广州、深圳二手房算术平均均价分别是3441元/平方米、4575元/平方米，环比增长幅度分别是0.67%、3.67%（见表7）。

 

 

　　（五）商品房空置

　　空置现象得到进一步改善，总体空置面积同比减少8.76％。但待销部分（小于1年的空置）从去年同期的 600.67万m²增加到894.17万m²，继去年下降19.33%后又大幅增长48.86%，表明年内竣工楼盘销售不太理想。

　　滞销（1－3年的空置）和积压（大于3年的空置）的商品房同比大幅度下降-34.37％。合理空置（待销部分）占空置总量50.20％，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量49.80％，而去年同期这两个比例是30.77％和69.23％。在空置时间结构上，合理空置同比上升和不合理空置同比下降各19.43个百分点,商品房空置时间结构有很大的改善，扭转了近年来恶性发展的趋向，向良性发展。

　　各类型物业的空置面积，住宅、办公楼下降较大，分别下降10.49%和11.20%；商业、其他分别下降7.8%和2.42%。其中住宅滞销和积压部分大幅度下降37.64%，解决了两年来滞销和积压过多的老大难问题。（见表8）。

 

 

　　（一）生成指标的定义

　　依据现有基础统计数据，在开发建设与市场销售和资金风险等方面建立相关的市场衡量指标。为了方便使用，所有指标均是无量纲的。

 

名      称	计 算 公 式
市场消化系数1(X1)	销售面积/（k×竣工面积）
市场消化系数2(X2)	销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）
市场消化系数3(X3)	销售面积/（k×竣工面积+空置面积×以月为单位的时段数/12）