论坛主持人

沙龙主持人

　　【主持人】尊敬的各位领导来宾大家下午好，珠三角一体化下粤港地产发展论坛现在开始。

　　首先我谨代表主办单位广东省房地产行业协会以及香港房地产建筑业协会对大家的光临表示热烈的欢迎。

　　在去年年底国务院批准了《珠三角地区改革发展规划纲要》，纲要的出台为我们描绘了美好的蓝图，我个人是这样理解的，如果说31年前的改革开放令我们走向了富裕、小康发展的快速道的话，今天规划纲要的出台，则会令我们插上航飞的翅膀，因为有了31年改革开放的经验，接下来我们在贯彻落实纲要的时候，我们的步伐将会更大，我们的胆子、信息更足，目标更加的清晰，接下来就是一个字“干”。

　　这届省委省政府对我们的要求就是做字，为了贯彻落实省委省政府的有关精神，省房协从今年春节以来也结合纲要的出台，连续在广州、肇庆、佛山等地举办了相关的论坛，今天特地跟香港房地产建筑业协会共同举办“珠三角一体化下粤港地产发展论坛”，我们主要的目的就是要探讨粤港房地产未来的发展方向以及合作，今天两会还要签署合作的协议，应该说意义是非常重大的，今天的论坛将分三个阶段，第一阶段由我本人主持，第二阶段由香港房地产建筑业协进会蔡秘书长主持，第三阶段由省房协的常务理事黎振伟主持。下面我介绍出席今天论坛的有关领导和嘉宾：

　　广东省建设厅住宅和房地产业处的杜处长、香港特别行政区置业办张伟主任、香港地产代理管理局总裁陈女士、香港房地产建筑业促进会胡伟民主席、香港房地产建筑业促进会蔡会长、东道主广东省房地产行业协会蔡穗声会长、广东省房地产行业协会李刚常务副会长，也是本轮的轮值主席、暨南大学经济产业杨斌教授、省人大古汉娜女士。

　　粤港两地房地产开发企业以及中介机构专业人士和相关的新闻媒体，因为时间的关系，在这里不作一一的介绍，还有阳江、江门市、珠海市的房地产业协会。

　　下面有请广东省建设厅杜处长代表房厅长致辞。

　　【杜处长】尊敬的郑委员主任，各位来宾、专家，女士们、先生们、朋友们，大家下午好！首先，我售房厅长的委托，我谨代表广东省建设厅，对由广东省房地产业协会香港地产地产建筑业协进会共同主办的珠三角一体化下粤港地产发展论坛的隆重召开表示热烈的祝贺。

　　对各位来宾的表示诚挚的欢迎，去年的12月份国务院批复了《纲要》以珠三角九市为主辐射珠三角区域，并将港澳合作相关内容纳入规划范围，珠三角和港澳之间的长远合作与发展作出了指引。

　　促进粤港房地产的合作与发展，符合规划纲要的精神，是落实规划纲要的具体行动。粤港房地产的合作由来已久，香港房地产先进的开发策划理念，经营管理经验和成熟的管理制度，曾经为广东房地产发展起步以及制度建设起到了相当重要的借鉴作用。在珠江三角洲区域经济一体化之下，粤港两地房地产业界加强沟通共谋对策，将促进两地企业促进房地产投资和商务活动，有助于粤港房地产业优势互补，以产生更大更广泛的协同效应，创造多赢的局面，因此，粤港两地共同举办探讨下一步两地房地产发展方向和合作区域的论坛意义十分重大，将为粤港两地房地产更密切的联系，开创新的格局，为粤港两地房地产企业共谋发展打下更坚实的基础。

　　最后，我预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家。 

　　【主持人】下面有请香港特别行政区政府置业办郑伟主任致辞。

　　【郑伟】尊敬的杜处长，蔡会长、陈会长，各位来宾、各位代表，大家下午好，我非常荣幸出席今天举行的珠三角一体化下粤港地产发展论坛，近年来粤港两地经贸交流和投资合作不断加强，粤港两地的房地产业界今天举行这个论坛，以加强沟通，共谋对策，讨论双方的合作方向和机遇意义重大，今天的论坛结合了广东省和香港两地政府、学者以及服务业、商会和企业的代表，为两地服务业和商界拓展机遇，创造了良好的契机。

　　内地与香港自2003年签定APCE协议以来，采取密切合作的方式，不断的扩大协议的内容和开放的范畴，达到互利双赢的目的，去年7月签订补充协议和公布一系列在广东省先行先试的开放和便利化措施，深化粤港服务业合作，上个星期内地和香港签订补充协议六，当中包括了9项以广东为试点的开放措施，进一步促进粤港两地的服务业起了积极的作用。

　　在协议的框架下，内地应对香港房地产建筑及相关工程、建筑专业服务者提供多项的开放措施，香港与内地就建筑及相关工程服务下多个专业资格达成互认协议安排，根据刚签订的补充协议六，从今年10月1日起，内地对香港房地产和建筑及相关服务提供者将有进一步的开放措施。

　　香港与内地也同意开展建筑及房地产领域专业人员资格互相承认的工作。现在让我简单的介绍办事处的工作。驻粤办在2002年成立，负责处理香港特区与福建、江西、广东、广西和海南五省区之间的经贸事务，我们的工作包括加强香港与五省区的联系，促进投资，驻粤办致力于推动粤港两地的经贸发展，我们十分愿意提供协助和支持，很高兴我们在2007年和香港房地产建筑业协进会合作，组织考察团到广西的南京市，青州市和北海市进行商期考察，在今后的日子跟广东省和香港的房地产业协会有更多的合作，最后我衷心的祝愿今天的论坛圆满成功，谢谢大家。

　　【主持人】下面有请香港房地产建筑业促进会常会长致辞。

　　【常会长】尊敬的郑主任、蔡会长，各位房地产协会的领导，各位专家和来宾，女士们、先生们，大家下午好。今天是香港房地产建筑业促进会跟广东省房地产业协会在广东省建设厅的领导和香港特别行政区置业办的主持下，在广东省主要的城市和房地产行业协会协办下共同举办了珠三角一体化下粤港地产发展论坛使我们感到十分的兴奋和荣誉。

　　在去年年底批准了珠江三角洲发展规划纲要后，为珠三角地区的改革开放规划了蓝图，珠三角跟港澳之间长远发展做出了规划，使我们在珠三角房地产地区出现了新的商机和挑战，今天的论坛举办的是及时的，今天的论坛上可以深入的探讨下列三个问题。规划纲要上如何吸引更多的香港地产商和投资者参与在珠三角房地产的开发和投资。

　　第二，规划纲要上香港的房地产专业服务机构和认识在珠三角房地产开发、设计工程、估价、销售、管理和融资的范畴上可以担任何等的角色。

　　第三，珠三角的开发商以及投资者投资的商机，我们共同造势，探讨未来粤港房地产发展的方向和合作的策略。为粤港两地房地产企业的发展打下更坚实的基础和发挥更多的机遇，在规划纲要的启动上，我希望粤港两地的房地产界加强沟通，共同对话，优势互补，产生更打更广泛的社团效应，创造多赢的局面，我相信只要我们拿出诚意，通力合作，多难的问题都可以迎刃而解，无限的商机就放在我们的面前。

　　我们跟广东省房地产业协会签署协议，代表着大家的合作更加的紧密，我希望能够为珠三角一体化粤港房地产的发展作出贡献，加强粤港两地的经济互利，发展利港利粤的作用，最后我谨代表香港房地产建筑业协进会对广东省建设厅、香港驻粤办、广东省房地产行业协会，广东省各主要城市的房地产业协会，对今天的论坛的支持和参与表示感谢，多谢各位专家、讲者和蔡秘书长对今天的论坛做了大量的工作，多谢各位的莅临，我相信经过今天的讨论，大家都可以受到很多的启发，最后祝大家健康愉快，谢谢大家。

　　【主持人】广东省房地产行业协会跟香港房地产建筑业促进会将签署备忘录，下面有请蔡会长和胡主席上台签署备忘录，请郑主任和杜处长上台见证。

　　在广东和香港两个协会的共同努力推动下，广东和香港房地产的未来会更加精彩，下面是主题演讲。将有请暨南大学经济学院的教授、投资经济教研室的主任杨教授为我们演讲，主题是实施珠三角规划纲要与粤港房地产合作。

　　【杨教授】各位尊敬的嘉宾大家好，今天我跟大家向大家介绍一个专题，该专题是我在过去的几个月内的时间内一直在思考的问题。

　　专题是珠三角一体化与粤港澳房地产，我想整个粤港澳房地产产业的发展，在未来的一段时间内会受到香港跟广东两个地区经济发展新形式的引导，其中最重要的因素就是《珠三角改革规划发展纲要》，我对这个问题进行了分析，该主题就是促进珠三角经济走向全面的一体化，我们对一体化的过程中实际的作用，我想不应该是赋予过大的期望，对此问题我有两个基本的判断。

　　一、《珠三角改革规划发展纲要》涉及到粤港澳合作上，在珠三角中是珠港澳，我们叫做大珠三角，促进两地和三地的合作上，定位的层次还不够。我们都知道，八十年代以后，珠江三角洲和港澳在经济上逐渐的走向一体化，在二十一世纪的今天，我们做珠三角的规划纲要，本来应该是将港澳地区当成是珠三角中重要的组成部分，事实上《珠三角改革规划发展纲要》没有做到，港澳仅仅是当成是珠三角地区走向一体化外部的合作对象。

　　大家看《珠三角改革规划发展纲要》的时候，就会发现这个问题，就是说没有从国家的层面去把握珠三角的一体化，国家的层面应该将港澳放在珠三角体系中里考察，但是《珠三角改革规划发展纲要》没有突出这一点，我当时看到《珠三角改革规划发展纲要》的时候，我第一感觉就是《纲要》的层次是偏低的，尽管是国家做的规划，但是给我的感觉好象是广东省自己的《纲要》，将港澳当做是一体化外部的合作对象，而不是一体化的内在合作对象。

　　第二个判断，珠三角走向一体化的时候，基本上还是由政府起主导的作用，我们都知道，现在整个世界经济发展的潮流都是在走市场经济的道路，我们现在或多或少还是在体现“市长”经济，而不是市场经济，这就是行政主导在整个珠三角一体化中的作用还是比较大的，主要是由政府推动的。因此要在大的方向上有所突破，从《珠三角改革规划发展纲要》来判断，政府在竭尽全力推进《纲要》的实施，政府的措施，《纲要》的宣传，包括学校都在做此事情，政府在调动所有的机制和力量推动粤港一体化的发展，这是我的判断。

　　我对珠三角的一体化，对粤港澳房地产的发展提出了一系列的思考，我认为《珠三角改革规划发展纲要》的实施可以从四各方面推动粤港澳房地产的发展。

　　1、着力于打造优质的生活区，成为扩大房地产市场的需求，这一点，从《珠三角改革规划发展纲要》的发展目标和定位可以看得出来。2012年《珠三角改革规划发展纲要》实施五年后，珠三角的社会经济发展的基本状况是可以预见的，人均的GDP，整个社会发展的各种条件都明显的优化。

　　人均GDP、服务业的发展，社会整体水平的发展都可以看得出，到规划期结束的时候，整个珠三角的社会经济发展总体的水平会达到明显的高度。在这种情况下，我感觉到对于珠三角当地的居民而言，有效住房的需求会大幅度的提升。

　　除此以外还有一个因素，现在有关部门正在审议的《广东省外来人口服务管理条例》，里面涉及到外来人口可以享受的各种待遇，加起来有八、九个项目，跟内地广泛的地区相比，珠三角人居环境应该是最高的。从社会经济的角度来看，外来人口在广东只要拿到暂住证就可以享受到众多的各种各样的社会、经济方面的福利。

　　在这里住七年以后，可以进广东的户口，但是要在广东特定的城市中连续的住七年。由此可以判断，到广东来的高素质的外来人口会相对的增加。对房地产的影响，直接的反映在两个方面。

　　当地居民换房的需求，收入提高，对住房的要求高了。二次置业以及三次、四次置业，以及购买多套住房的人也会多了。

　　对外来人口而言，高素质的外来人口多了，对珠三角住房的需求也随着提升，这是我第一个判断。

　　2、建设《珠三角改革规划发展纲要》其中重要的内容就是建设现代综合运输体系，该体系建设后，可以催发珠三角商业地产、旅游地产、新的工业地产发展新的机遇。

　　从规划纲要可以看得出，交通、基础设施的建设是规划安排的重头戏。今年广东省200个重点投资项目，其中有70%是落在珠三角的，涉及到交通运输项目的资金投资额达到了30%多，力度是非常大的。到了规划期结束的时候，整个珠三角的交通运输体系已经成网络状，具体的数据这里我详细的介绍了。

　　每个市按照省里的安排，也跟着大力的扩大交通、基础设施的建设，例如广州的轨道交通规划和建设的规模非常之大，广州按照目前的规划，2040年会达到20条城市线，还有城际轨道交通，现在已经有10条在建或者是已建好的地铁，明年广州市的轨道交通、地铁初步形成网络框架。

　　到珠三角的规划期结束后水平会不断的提升，我们到珠海调研的时候，他们当地的交通发展两年要突破交通瓶颈，五年内要在珠海形成交通枢纽，大量的交通基础设施在投入。

　　我们还到珠三角其他的市，不方便提该城市的名称，该市跟其他的市正在修高速公路，全长50公里，其中有40公里是在市区内，大概50公里的公路占的土地量是很大的，大概是6000亩左右，对照整个市的交通和运输网络的规划方案，我们将它准备修建的高速公路推算，该市在珠三角的规划期末的时候，一共要占用耕地14万亩，该市现有的耕地只有150万亩，光是高速公路占用的土地就达到了10%左右，这仅仅是想说明交通规划建设的速度是非常之快的。

　　到规划期末，整个珠三角的交通网络会在全国和全世界都是高水平的。在这种环境下，粤港澳在珠三角开拓房地产时就有更多的机遇。

　　商业地产的机遇更多，旅游地产、工业地产。以前广州市零售发展作为商业地产的项目，一般只能够是将它放到高等级的商业区，例如说北京路、天河城等等商业圈，在过去的十年、八年中，在其他的区域也冒出了高等级零售功能的商业地产。

　　例如地铁口和交通条件便利的地方，只要定位、策划做得好，在将地区就可以冒出大规模的商业地产，这是完全的有条件的，因为人流往返非常的便利。广州这方面成功的案例是很多的，往往是在城市的近郊，多种不同的交通运输方式，交会的交通枢纽发展批发零售业，前景都是很好的。

　　广州目前的批发业都是集中在城市中，后来往近郊走，但是土地空间受到限制，慢慢的往外发展。

　　旅游地产

　　最近帮清远做旅游发展规划，旅游区有100万平方米，而且也是最靠近珠三角的喀斯特地区，风景是非常好的，有类似桂林的山水，我从学校出发开车大约要2个小时是非常的近，因此发展空间是非常大的。

　　很多的景区出现了旅游超市的概念，构建一个平台，让其他相应、专业的运营商到景区做类似的开发。交通网络便捷了就创造了机遇和条件。

　　3、广州按照《珠三角改革规划发展纲要》的安排会形成几个次区域区，使得房地产拓展空间从现在的点状形式走向网状。几个次区域在报纸和媒体上经常的看得到，深圳、东莞、江门、惠州在珠三角的东部，西岸有珠海、佛山、广州、肇庆，整个珠三角未来会走向一体化，但是我认为是比较难的。珠三角的协调发展，在九十年代初就注意到了。

　　每个城市的发展都是各自为政的，所以省里专门成立了珠三角城市协调发展领导小组，组长就是常务副省长，我曾经跟他说，协调小组协调了十几年，事实上珠三角各个城市的发展还是各忙各的，为什么会这样？

　　一开始我就提到了，因为发展的还不是典型的市场经济，而是市长经济，一个地区发展的好不好，要靠市长在酒桌上签定协议，就象刚才签订的协议，“哥俩”好，并不是靠市场经济发展的，协议签订后，下面的部门再签定协议，针对目前的情况，政府要做的是倒过来，政府不干预，由市场来做，可能会做得更好，目前的体制不具备这样的条件，由此才会出现三个次的区域，三个次的区域的发展会往那个方向发展，例如广佛要成熟需要六、七年，原来是广佛经济圈，现在是广佛同城化，有人就提出了，广州作为城市中不同的区，都没有办法享受同城化的待遇，寄希望跟其他的城市搞同城化，这种可能性到底有多大。

　　例如番禺、花都作为广州的两个城区，汽车要进入广州要收费，还有其他很具体的问题，因此就需要政府去推进，而不是靠市场机制推动。目前可以看得到的就是政府推动走向一体化，程度是怎样的，路会走多远，还有待与观察，不管怎么样，现在从很多的文件来看，三个次区域相对于珠三角整体而言会走在一体化的前面。在这种情况下，在我们进入房地产市场的时候，我们就考虑一个问题，地产项目选择什么地方具有比较高的开发价值，我们将它称之为价值中心。

　　哪里是好地头，大家都在分析，在老城区和中心城区的土地用一块少一块，因此投资的价值是很高的，因为稀缺性是明显的，事实上在同城化以及三个次区域走向一体化后，这种概念会出现一些变化。

　　广州人可以到更远的地方投资，周边地区可以到广州相互投资，就出现西方的现象“通勤”。例如南沙区的官员基本上都住在广州城区中，住在番禺区，白天到南沙上班，晚上回来居住，因此在南沙搞调研和办事都是很方便的。

　　有一次我们去南沙调研，下午去，去了以后，四点多他们就准备下班了，但是他们为了客气要请我们吃饭，吃饭的地方安排在广州市区，我们住在那边，下午四、五点跟他们到城里面来吃饭，吃饭后再到南沙住，事实上很多的地方都是这样的。例如肇庆的高新区也是这种性质。

　　这轴新的趋势会使得珠三角出现“通勤”的状况。因此房地产业会出现新的调整状态。

　　除此以外，《珠三角改革规划发展纲要》的实施，使得珠三角整体上在国内地位大大的提升，并且可以擦亮区域品牌，因此粤港澳房地产企业在内地其他地区投资的时候，会形成新的市场竞争优势，这是《珠三角改革规划发展纲要》的实施对我们的影响，今天的时间安排只有半个小时，我没有办理展开探讨，就谈以上的体会，谢谢大家。

　【主持人】现在是沙龙研讨阶段，现在主持人由房地产建筑业促进会香港会长蔡亚明先生，下面有请嘉宾：旷振伟、于跃华、胡建新上台就坐。

　　主题沙龙一。

　　胡建新（广东省房地产业协会副会长、招商局地产控股股份有限公司副总经理）

　　孙国林（恒基兆业地产有限公司执行董事）

　　蔡涯棉（香港房地产建筑业协进会副会长、置业国际集团有限公司主席）

　　邝正炜（新鸿基地产（中国）有限公司四川省及广东项目助理执行董事）

　　吕耀华（嘉华国际集团有限公司董事总经理）

　　下面大家讨论两地房地产业的合作，各位嘉宾可以相互交流，也可以跟台下的观众交流，首先有请胡建新先生发表看法。

　　胡建新（广东省房地产业协会副会长、招商局地产控股股份有限公司副总经理）

　　【胡建新】谢谢蔡主席给我第一个发言的机会，我是招商地产的胡建新，在这里很高兴，实际上我是两个角色，我是广东省房地产业协会的副会长，算是广东的代表，另一个角色，我也是香港房地产房地产建筑业促进会的成员，我应该是粤港两地的代表。

　　这次的安排是比较特别的，在座的四位都是正宗香港人，我是正宗的广东人。今天中午聚会的时候，我跟香港团的老朋友聊天，上一次大家组团来广东是那一年，是2001年5月1日，当时组团的规模大家记得不是很清楚，我记得大概是50人左右。今天听说是来了71人代表，可以看得到2001年到现在八年的变化，从今天香港朋友参团的人数就可以知道发展的速度，刚才介绍的《珠三角改革规划发展纲要》的进程，我觉得一体化是加快的，我在这里讲两个小小的案例，这是真实的故事，这里给大家分享一体化的好处。

　　招商局的总部在香港，在信德中心的招商大厦，就是港澳码头的上面。招商地产的总部是在蛇口，蛇口和香港实际上是珠江三角洲的“口”，每天都有快船穿梭往返，从过关下船到香港入关，总的时间大概就是1小时左右。我要去香港总部开会，一般的情况下是怎样做的。

　　每天早晨的7：40分有一班船，我乘坐这般船到香港就可以参加9：00的会议，两个多小时的会议开完后，我马上可以坐船回蛇口回来吃中午饭。

　　如果一体化后，在番禺和香港的高速铁路开通后，45分钟就可以从广州到香港，只需要45分钟。

　　招商地产跟香港的九龙仓合作在佛山开发项目，还在苏州和南京合作，在佛山合作的两个项目是广州新火车站往西几公里的地方，我们在番禺有一个项目叫做金山谷，离新火车站只有几公里，去年香港九龙仓的副主席来番禺看我们的项目，下车后，就拉着我说，胡总你的楼先不要卖，我说为什么不要卖，因为去年的楼市大家都很清楚，非常的低迷。

　　去年10月底卖金山谷的第一期联排别墅，他下车后就说胡总你赶快封盘吧，我告诉你一个好消息，香港的高速铁路到你这里只有45分钟，等到铁路差不多的时候，卖给香港人就可以了。这就是第二个小故事，当然这是小笑话，实际上可以看得出两地的交往和市场的结合，我的演讲就到这里，如果节约一分钟有一万元的话，我现在可以有多少钱拿。

　　【主持人】下面有请吕耀华先生发言。

　　吕耀华（嘉华国际集团有限公司董事总经理）

　　【吕耀华】蔡会长各位嘉宾，各位房地产的朋友，作为香港的发展商和房地产建筑业促进会的一分子代表香港来交流经验，《珠三角改革规划发展纲要》推出后，中央政府将包括港澳地区在内的珠三角地区上升到国家战略高度上，第一次提出将珠三角地区定位为扩大开放重要国际地区，全国重要的经济中心，希望珠三角争创新优势，更上一层楼。率先基本实现现代化，并进一步的打造纽约、东京、伦敦之外的珠三角经济区，为珠三角地区带来了前所未有的机遇，对于香港的业内朋友如何把握机遇，这是值得我们很好探讨的话题，除了纲要外，广东省政府提出了一系列的深化改革提振经济的方案，对未来的房地产发展有很多的机遇。

　　纲要提出大力推进交通基础设施的建设，使得珠江三角洲成为亚太区最开放，最便捷、最安全的经济中心，政府陆续公布局势关注的港珠澳大桥登记处建设项目，还有长达2000公里的高速铁路和城际铁路和交通建设等项目，加快珠三角一体化，打造珠三角一小时生活工作圈，在此过程中，必然催生新的发展热点，如果政府做好发展规划统筹，开发商就会有更多的优势。广东的开发商通过轨道发展带动新城镇的建设，特别是站点和区域的发展，希望政府能积极的引导广大的开发商参与其中，发挥更大的作用。

　　此次的《珠三角改革规划发展纲要》提出了构建珠三角产业现代化，将服务业、制造业升级换代，发展成为成熟的区域，产业调整升级，腾笼换鸟，为发展现代服务业和创意产业，对于房地产和商业地产等方面带来更大的发展机会，也是香港开发商比较感兴趣的。希望政府做好相关的配套政策，从而带动经济的转型，对先进制造业转移到珠三角次发达地区，并且进行拓展。带动这些地区城乡经济的发展，推动当地的地产业的提升，最近我听不少的同行说三至五线城市房地产的发展，我希望香港开发商也可以参与其中，希望政府组织更多的考察，让我们感受到地区的变化。

　　纲要提出加强城乡统筹加强环境保护，促进生态和谐，珠三角生态圈与房地产息息相关，绿色节能环保高科技等先进概念将会是房地产未来发展的重点所在。

　　最近，一系列的市场回暖表明，纲要对珠三角房地产业正面影响正在释放，珠三角地区会成为金融危机最早恢复的，作为开发商要尽快的行动，做好商业部署。发展香港和国内优质地产项目，取得良好的市场口碑和不错的市场回报，逐渐树立品牌概念，下面我跟大家分享我们的项目。

　　我们开发了位于广州市的嘉禾苑项目，可以说是成功的典范，至今仍然是区域内指标性项目。

　　近几年在花都发展相关的项目，《珠三角改革规划发展纲要》首次将广州定义为国家综合性城市，综合经济门户城市，花都是广州走向世界的北大门。  花都在珠江三角洲中具有重要的战略地位，白云国际机场正在向世界一流的空港发展，广州地铁九号线即将落成，武广铁路穿越花都，广州成为新的铁路中心，基础建设项目会拉近花都和广州市区的联系，更加的紧密便捷，必然带动区域内房地产的发展。

　　花都成为产业升级区域，以日产、皮革、珠宝、联邦快递等为代表的企业，使区域内的经济不断的升温，也带动高素质的人才交流和高层次的商务活动的发展。由此可见，我们在花都发展五星级商务酒店及甲级写字楼等项目，希望以国际性的硬件和软件推动区域内商务活动档次的提升，项目首期会在亚运会前建成开业。

　　花都区在新华镇的大型综合发展项目即将展开，我们在过去几年看到政府不断的推动房地产发展，法律不断的完善，作为港资开发商我们有强烈的意愿加大投资，做出更多的贡献。希望各级政府加大纲要的宣传，尤其是在香港推广和发布纲要，让香港的开发商广泛的了解珠三角变化的动态和发展的趋势，更好的捕捉商机，也希望政府全面公开市场数据，我们建议充分利用现在发达的互联网和媒体整合市场买卖成交，新政策法规等相关的资讯，让我们共享平台。

　　香港房地产建筑业促进会也希望两地的网站互通，将最新的资源让大家了解，也便于香港业界和公众查明，大大增强市场的透明度，便于港资开发商更好的了解市场，做出投资。广东省放开房地产开发外资的限制，最后预祝本次活动圆满成功，祝《珠三角改革规划发展纲要》取得更好的成绩。

　　【主持人】下面有请新鸿基的邝正炜先生发表演讲。

　　邝正炜（新鸿基地产（中国）有限公司四川省及广东项目助理执行董事）

　　【邝正炜】很高兴参加珠三角一体化下粤港地产发展论坛，随着中国内地经济迅速发展，在国际经济舞台上扮演举轻若重的重要，市民购买力不断的提高，对住宅和房地产项目的要求不断的提高。对于投资房地产的长远前景很多香港的开发商都以乐观的态度继续加大对国内房地产的投资，2008年全球经济有史以来是最颠簸的一年，一场金融危机到来，尽管香港和国内都不能独善其身，但是国内中央政府具有前瞻性的宏观调控以及对重大危机的调控措施，推出了一揽子的扩大内需保增长的政策，相信中国会早于全球走出经济危机，重返快速增长的康庄大道。

　　房地产受惠于良好的经济环境，一直是稳定的发展，随着年初《珠三角改革规划发展纲要》的推出，刚才杨教授谈了很多，我也学习了很多。粤港合作目前是特别的重要，特别是珠江三角洲地区房地产的发展，珠江三角洲跟香港是临近的，市民对住宅和房屋的要求及文化跟香港是相近的，香港房地产管理的模式，被当地居民所认同，这是有利于香港的开发商投资于珠江三角洲的房地产业务。

　　新鸿基集团作为香港最大的地产发展商，我们一如既往的秉承公司以心建家的理念，我们运用多年的研究，致力于高端物业、管理经验，整个集团优质资源和顶级的专业团队，我们积极的投身于内地的房地产，在内地开发地标性的商业和住宅项目。

　　凭借香港发展的优势，为内地的建设和经济再腾飞做出自己的贡献。集团积极的发展珠江三角洲地区的房地产项目，包括中山逸翠苑、花都玖珑湖和凯旋门，虽然在金融海啸的袭击下，花都玖珑湖在上月上旬开幕成绩令人瞩目，我相信很快就卖完了，大家有兴趣可以看一下，如何参与珠三角的开发，本人有一点建议。

　　环境和基础设施配套对于地块的发展是非常重要的，有规模及完善的环境配套，完善的交通配套和周边的绿化有利于开发该地块，香港开发商拥有很多大型楼盘的发展经验，如何配合当地开发的项目，除了提高楼盘的吸引力，还可以提升当地居民生活的指数和城市的竞争力。在基础建设配套设施如果能在销售之前，政府可以完善道路管网和水电增容等措施，将生地转化为熟地，将会增加项目发展的周期和降低风险。

　　政府也可以增大收益，因为做完配套，有水有电的话，项目就会很快的建设完成，政府也会更好的将土地的价值卖得更好一些。市民的生活配套也会更加的完善。

　　香港有很多优秀的人才，例如人员资源协助政府审查项目的运作，好在香港有结构工程师和专业的工程师，政府就是把握大的方向，专业人士协助政府对项目有的运行。

　　提供一站式的服务，目前在内地投资房地产项目，我们要跑很多的部门，很多的时候，部门之间的意见是不同的，如果有一个部门统筹整个的发展，我相信效率和时间会大大的提高，香港有屋宇署等部门统筹地产发展项目。这是大家可以交流的地方，如果能够将地块的资料以及周边城市的规划多提供的话，对开发项目是非常有用的。例如香港的新鸿基集团开发了沙田的新城市广场，小的时候我们去这里旅游，现在成功的打造成为全世界人流最高的商业、住宅地区。

　　我们的信念是不但打造一个项目，而且是打造一个城市，一个品牌的城市，如何能多提供周边的资料给我们，我们就可以帮助该地区打造亮点，打造地标，打造有品牌的城市更加的有帮助。

　　物业管理和服务

　　港商碰到的问题是，如果发展一个高质数的楼盘，如果会所设计的很高档，但是管理费很低，不足够我们将它建设成为很高档的会所，因为未来的管理费不能维护。如果可以调整收费，就会令香港的开发商在这方面有更大的发挥，更多的提升市民享受的机会。

　　最后，珠江三角洲的经济实力和竞争有时会加强香港开发商来内地投资的机会，香港的开发商投资内地一定会增加经济效益，创造更多双赢的机会，以上是我小小的建议，希望多跟内地的开发商交流，跟你们共同的探讨，希望刚才提出的小意见有机会跟在座的各位共同探讨，从而提供更好的解决方法，我有信心在香港和珠三角的共同努力下，一定会创造出更多双赢和多赢的局面，谢谢大家。

　　【主持人】谢谢新鸿基地产的邝正炜先生，现在请恒基兆业的孙国林先生发表演讲。

　　孙国林（恒基兆业地产有限公司执行董事）

　　【孙国林】蔡主席、各位嘉宾个女士、先生们，今天的会谈见到了很久没有见到的朋友，有的是几年没有见到的，有的是几个月没有见到的，统统的在这里见到了，非常感谢提供这样的机会给我。我以前在国内念书的，在国内读小学和中学，普通话讲的普普通通，广东话是我的母语，能听得懂广州话的请鼓掌，不懂得广东话只会听普通话的请鼓掌。

　　今天是珠江三角洲的论坛，公司的四叔在2004—2007年的时候，投资股票很厉害，叫做股神，后来自己说自己不是股神，但是楼神是如假包换的，今天在这里介绍的经验希望大家可以借鉴，以后大家来内地发展的话，就不要走我们的道路，因为走的很辛苦。新鸿基和合富辉煌都比我们来的早，我们结果是走了鸡结果又撞到了宝。

　　为什么要来国内做房地产，四叔就经常讲，香港的饼就这么多，切来切去就没有了，人口多，地少，如果不来就没有出路了，最近开会时也跟我讲，他是不会讲普通话的，只会讲广东话的，他说上海准备做金融中心，如果上海成了金融中心，香港就很大祸了，我们就要想想未来的挑战，我还没有到上海的时候，可能我们就没有机会了，所以就更不要想到东北等地区发展了，因此还不如到珠三角来发展。

　　最早是到北京发展，做的项目是长安恒基，做到今天商场项目还是不行的，你们可以告诉我老板，也是不行的，因为选错了位置。该位置本来认为长安街是很好的，结果很多的盲流都来享受冷气的。

　　珠三角就不要选择火车站等地区，否则就很惨了。即使便宜的也可以的，贵的就不要跟别人争了。为什么要到珠三角来发展，我收了很多的卡片，有很多人都是珠三角或者是广东的总监，广东和珠三角的语言跟我们的语言是基本一致的，而且人文是相同的，吃东西的文化也是相同的。

　　刚才会长说未来45就可以到达珠三角任何的地区，恒基在几个城市投资，光是飞机都需要很多的时间，为什么不在珠三角发展。我认为珠三角对于香港的发展商投资而言是一块宝地，就不需要走的很远了。

　　四叔认为香港的人口多，资源少而跑到内地来，为什么要做中国的房地产，我告诉你们一个秘密，他的邻居影响了他。这位邻居在座的很多人都听说过，他就是杨国强，他就是碧桂园的老板，他在顺德北窖，四叔的老家在顺德的大良，我是顺德伦教的。

　　杨国强说在香港做房地产很艰苦的，我们在顺德做房地产很容易的，我们的老板就回来开会说，我们做很多的项目非常的不容易才赚三、四个亿元，但是碧桂园赚钱很容易的，我们就带队到碧桂园取经，就开会向杨国强先生学习，之后就拼命的在国内11个城市买地，向杨国强学习，因为杨国强的地是非常之便宜的，我们认为成本低。我们还学习杨国强很便宜的建筑成本，因此我们就走向了中国。

　　并不是说杨国强讲的全部接受，有一些还是要想一想的，有的地方他可以做得到，我们就做不到，例如杨国强选择土地的时候都是八、九千亩的土地，他是有选择的，要看当地的经济发展实力。例如他购买凤凰城的时候，很多人为他担心的，有一家香港的中介说，几年后杨国强的地产神话一定会破灭的，但是我们不同意的，因为杨国强经常跟我们聊天，我们认为他是有独到之处，他做凤凰城的时候，用一万多人的建筑成本，可以说是成本低，而且可以直接跟政府打关系，所有的内容都可以直接的拍板，如果上市公司不要说购买上万亩的地，就是购买四、五百亩的土地都要开四、五次的会议，我们就不能这样做。

　　2006年准备在内地购买的土地，2009年还在晒太阳的，因为我们语焉不通，还不懂得关系。目前凤凰城不但上市了，而且还成为中国的首富，虽然股市下降了，目前还是有2元多的股价。

　　正如邝先生落讲的，做开发商就要想一下，除了在国内开发有机遇的外，环境是非常重要的，例如邝生说，政府多一些配套。我认为不要靠政府，很多的事情政府是帮不到的，很多的时候都是自己购买土地的时候就要考虑的，香港有一个楼盘是中盘荷里活，我们就情愿跟立法局说，我们将土地铺设好，做很多的花花草草，都是我们自己建设的，结果可以多卖几千万元的，前几年合富辉煌开发的恒荔湾畔，这是芳村的项目。

　　周边的环境包括河边的环境都是我们打造的，结果我们搞好了环境外，我们卖的平均价格是一万元，到现在还有几十个货尾被人抢，我们不断的加价，加到了15%，还是有人来抢的，我觉得不需要政府叫我们做，我们自己会做的，总之没有人要的时候自然会降价的，多谢各位。

　　【主持人蔡涯棉】下面我们尝试用广东话进行讨论，这样会更加的精彩，刚才我听到几位演讲者介绍的经验，第一印象是九十年代开始，香港的投资者和开发商不会去太远的，一定是到广州、深圳、东莞等区域，未来的五年是怎样的，或者未来的七年会怎么样，开发商会走出珠三角到其他的省份，为什么会这样的。

　　香港跟珠三角是息息相关的，为什么会走出珠三角和广东，珠三角一体化后，有什么令我们做得更多，胡先生是很有经验的，您是如何看待这个问题的。

　　【胡建新】这方面公司是交了学费的，大家是有同感的。蔡主席说了，九十年代初大家都来珠三角发展，现在慢慢的到内地发展多了一些，实际上我公司也是这样的，招商地产公司总部是在香港的，就是在信德中心的招商局大厦，上一次的亚洲金融风暴之后，就是2001年的时候，就整合搬到了深圳蛇口，第一步是从香港走到深圳，将地产的总部设在深圳。

　　第二步就是走出蛇口，拓展到深圳市区，我们是很稳健的发展，我们是百年老店，我们的口号是百年招商，我们每走一步都是很慢，很稳健的。亚洲金融风暴之后的第一步就是从香港到深圳，之后从蛇口再到深圳，之后到广州、福建、上海、长三角、北京、天津等区域，目前在全国11个大城市发展，在此过程中从香港公司的过程是吻合的。

　　【主持人蔡涯棉】这几年我们知道四叔的观点是集中发展内地，要购买多少土地，但是我们发现土地储备，即使广州的土地都是几年前储备的，现在购买的都是广东以外的土地，孙先生您是顺德人，为什么这几年没有到珠三角投资，反而到其他的区域投资多一些。

　　【孙国林】广东是最早开放改革的，四叔最早到广州购买了很多的土地，其他的地方没有购买，购买了土地后，有的一放就是十几年，广州的朋友都知道，海珠广场以及酒吧街的土地多年都没有动过。2006年开发的恒荔湾畔也是多年前购买的，这两年开发的恒宝华庭和恒荔湾畔大家都是知道的，但是拆迁让我们心灰意冷，市长来探望我们的时候，我们首先就是投诉，我们投资几个亿怎么办。当时的市委书记和市长都搞不定，我记得几年前四叔向张广宁投诉，张市长也搞不定，所以我们就走到广州以外的城市，所以我们就拓展成功了。

　　在内地搞房地产跟香港是两回事的，香港房地产的成本是以地价位主，拍卖的土地都是8000元/尺，建筑成本是一、二千元的，就可以建的很漂亮的。八千元/尺的购低成本加上一、二千元建筑成本，就可以卖二万元左右，国内的楼面地价是一、二千元/平方米，结果建筑成本是二、三千元，如果地价是几百元的话，建筑费用就是倍数的，因此国内赚取房地产的利润，刚好跟香港是相反的。可以控制住建筑成本就胜利了，如果控制不住就输了，国内和香港的房地产的分歧就在这里，我想补充的一点是，国内的房地产要比香港的房地产复杂得多，从购买土地到申请施工总共程序是110项，从施工到竣工的项目是143项，希望大家不要拿香港的做法到国内，否则就会很惨的。

　　【主持人蔡涯棉】加起来是360多项，我注意到嘉华很喜欢广州的，现在看你们的发展，你们在香港也有相当多的楼盘，但是广州是持续的有新的楼盘或者是大的楼盘在起的，因此说嘉华对广州的投资是持续的，请介绍一下经验。

　　【吕耀华】我父亲自己也是广东人，他是江门人，他很想为国家做一些贡献，我们很早就来广州做了嘉禾苑，我们经历了很多的挫折，八、九十年代就购买了很多的土地，但是遇到同样的问题，在拆迁的时候也是比较困难的。后来我们为什么到了花都，没有在广州的旧城发展，都是因为遇到拆迁的问题，广东人都希望在广东做一些事情，我们看好花都机场，长远来看，就在花都购买了几块地，其中一块地在2007年以最高的价格购买的，而且是4000元/平方米，在该区域内建成的面积也就是5000元/平方米左右，我们比孙总还要悲惨的，我们的建筑费都是没有希望的了。

　　我们投资柱三角是因为我们认为未来的机会是非常大的，我们的发展方向是对的。珠三角会成为新的都会，至于说香港和广州进行对比，实际上就是东京和大阪的关系，两者之间只需要一个小时就可以到达的，两个都是大城市，两个城市的功能都是不同的。

　　蔡会长问我，为什么对广州兴趣很大，因为我是广州人。将来不是讲广州一千万的人口城市，也不是讲香港八百万的城市，或者是香港六百万的城市，我们注意到新鸿基在过往的几年，在香港做的很好，内地这几年也是不断的发展的，我们注意到新鸿基在上海和很多的地区，例如成都都发展，但是广东也是比较活跃的，例如中山、广州等区域发展。

　　现在讲珠三角一体化，讲到1500万的市场，到底新鸿基是如何看待《珠三角改革规划发展纲要》，有什么可以令你们有新的构思，你们是如何看待的。

　　【邝正炜】我们跟吕先生一样，希望到中山和花都发展房地产。例如花都是主席邝女士的故乡，他很想在故乡建设优质的楼宇，让故乡的乡亲可以感受到我们的品牌，中山是几位老板的故乡，因此在中山发展房地产项目。我们很看好广东省以及珠三角的发展，新鸿基建设的楼盘都是非常用心的去做，如果做的话就会成为当地的品牌，因为老板对我们的要求是很高的，我们的品牌就是公司重要的价值和生命。

　　例如逸翠苑做的时候，对面的项目开盘是1000元/平方米，我们开盘时是4000元/平方米，别人都说我们卖的贵，到了第三期已经达到了10000元/平方米，玖珑湖一开盘又全部卖完了，我们希望为当地的居民打造最优质的楼宇，不但是硬件方面都希望尽心尽力的去做。公司一直以来都是注意打造品牌，即使经济不富裕的地方如果做很漂亮的楼盘，当地的居民是承受不了的，如果有更多的资源做产品的话，就会打造优质的项目和良好的口碑以及品牌。我们在北京和其他的区域都有项目，我们相信在北京、上海和珠三角等区域居民的购买力是很高的，在这些区域投资房地产的话，成功的机会会相对大一些。

　　孙先生说在很多的地区都是一路做一路学习的，我们发现国内的地产商做的是很好的，例如有几家做的很不错，例如万科、碧桂园等等，我们都会参考他们的楼盘，也会吸收国内开发商的经验，我们希望打造国内房地产的品牌，多谢主席。

　　【主持人蔡涯棉】在座的各位是否有问题要提出，可以举手，如果没有意见的话，我们继续讨论。

　　珠三角现在打造一体化，市场大了，发展是双向的。珠三角有很多的开发商，蔡会长跟我们谈的时候，很多内地的开发商都有兴趣走出去，到香港、澳门甚至台湾发展，香港也是传统的区域，也有很多内地的投资者和开发商，香港很多豪宅的买家都是国内的投资者。

　　请在座的几位对《珠三角改革规划发展纲要》发表看法，大家有怎样的意见或者是建议可以促进两地房地产的投资和交流。

　　孙国林：两地房地产的交流是必然的，例如卖上万元一平方米，为什么会储备一万尺的土地，因为未来的发展。国内的开发商问我们香港的价格，我就告诉他们1.5万元/尺，他们就认为每平方米要卖到的价格是国内价格的十几倍，所以他们想到香港投资。我有几个建议给国内的开发商参考。到香港开发要参考规划，环境的保护，土地供应和拍卖，还有就是建筑、法律以及销售、物业管理等因素。

　　但是国内开发的时候，要注意政策的变化，例如政府出台了“90、70”的政策。恒基是以小楼盘起家的，不需要政府交的，国内的开发商到香港或者是台湾的时候，要注意市场的走势，但是你们有很多的钱可以消耗，最关键是要有钱受得住，你们去香港和台湾发展是没有问题的。

　　【胡建新】香港有很多的内容是值得我们学习的，有很多的政策值得我们学习，希望政府可以推动两地的发展。例如土地政策是要注意的，环保的奖励，例如环保阳台，是否计算面积，例如香港要有多少面积作为环保阳台赠送的，这是香港的创新。

　　外墙是不计算建筑面积的，这些政策是可以促进产业发展的，也包括产业的设计和创新，无论如何都应该多学习资本主义社会是如何运作的。

　　国内出台的“90、70”的政策，香港的分工是明确的，市场是由开发商做的，政府做的市场是不同的，大家是不用相互争相同的市场。政府和开发商的功能一定要划得很清楚，我认为政府应该把握住政府的内容，不要跨界。

　　【主持人蔡涯棉】总结一下，简单的听了几位嘉宾的介绍，珠三角和香港不但是双赢的机会，还有很多感情的因素，大家的语言是相通的，难得的是珠三角一体化，大家都说香港的经验，很多的港姐都说在大陆交学费的，香港和内地是互相学习的，随着珠三角一体化香港的开发商和投资者和内地的开发商和投资者可以多一些交流和合作，因为项目可以一起做的，也可以共同的资讯交流合作，在协会等层面上在资讯上多安排和沟通，谢谢大家。