全省房地产投资增长提速，占固定资产投资比例合理。广东省房地产开发投资近3年保持在1210～1498亿元规模，每年增长平缓，分别为8.3％、12.1％和10.5％；占全社会固定资产投资比例分别为24.3％、22.7％和21.5％，逐年走低。今年一季度开发投资319亿元，同比增长21.3％，增幅提升17.2个百分比，开发投资有加速趋向，增幅提升偏大是因去年一季度4.1％低增长之故；占全社会固定资产投资比例25.8％，同比持平。无论投资规模还是增长速度、比例关系尚属合理，与整体经济发展协调。

     广州住宅投资增长平缓。广州市今年一季度房地产开发投资85.08亿元，同比增长16.2%，占全社会固定资产投资比重32.5%，同比下降5.9个百分点。其中商品住宅完成投资56.59亿元，同比增长9.1%，占房地产开发投资总额66.5％，同比下降4.3个百分点。对比办公楼投资同比增长翻番、商业营业用房投资同比增长54.1%，住宅投资增长平缓。

    深圳住宅投资增长较快。深圳市今年一季度房地产开发投资101.58亿元，同比增长11.2％；住宅开发投资67.57亿元，同比增长17.7％；其中普通住房开发投资54.98亿元，占住宅开发投资的81％。

 

    全省房价小幅增长。广东商品房均价2005年增长7.71％，其中住宅增长8.07％，增幅分别回落1.4和2.2个百分比。今年省统计局调整统计口径，一季度商品房加权平均4898元/平方米，同比增长8.4%。

    广州、深圳房价增长加快。广东列入国家发展改革委、国家统计局70个大中城市房地产价格指数体系的城市有5个。深圳一季度房屋销售各项指数均高于全国指数4.1～6.4，位居70城市前2～3名；新建住宅价格涨幅是全国的1.65倍，二手住宅价格涨幅是全国的2.1倍。广州房屋租赁高于全国指数0.2，韶关住宅租赁高于全国指数0.1，两市涨幅分别为全国的1.14和1.09倍。其余各市各项指数均低于或与全国指数持平。详见下表。

    表一    2006年1季度广东五城市房地产价格指数

注：以上年同期价格为100

    2005年与2003年比，广州市（十区）商品住宅均价两年间上涨1226元/平方米，涨幅31.5％。今年一季度均价5842元/平方米，同比增长17.9％，环比8.97％。

    深圳市去年商品房价格同比上涨17.28％，今年一季度同比上涨20.62％，其中商品住宅均价同比上涨25.63％，普通商品住宅同比上涨16.48％。

    土地供应量减少，用地功能及空间布局结构与消费市场脱节。2003～05年三年间全省每年土地出让总面积均为11000多万平方米。去年住宅用地出让2294万平方米，同比下降近三成；占出让总面积19％，同比下降10个百分点。去年出让普通商品住房用地1880万平方米，占出让住宅用地面积82％，同比下降8个百分比。详见下表。

表二         2005年广东土地出让初步统计表  

单位：万平方米

出让地类\年份		2003年	2004年	2005年
商服用地		4793	876	8715
工矿仓储用地		4933	7004	940
住宅用地		1502	3238	2294
其中	别墅、高档公寓	215		3
	普通商品房	1099	2903	1880
	经济适用房	25	27	29
	其他住房	162	308	382
总面积		11228	11117	11949

资料来源：《广东房地产蓝皮书2006》P24

 

     广州市（原八区）2003～05年“招拍挂”形式出让土地面积92万平方米，住宅用地仅占三成，建筑面积106.8万平方米，约占同期（原八区）住宅竣工面积的7～8％。2004年计划推出100万平方米土地，结果只推出12.1万平方米。2005年“招拍挂”49.44万平方米，大部分是商业用地。广州市希望减少供地以消化开发商多年囤积的土地，提高土地出让价格。据不完全统计，目前政府手上已有红线控制的市中心区经营性开发土地储备可建筑面积至少有2100万平方米，还有回收的闲置土地近700万平方米，以及工厂、货场搬迁腾空的土地407万平方米。（《南方房地产》2006年第5期黎文江文章）近日公布2006年度广州市土地供应计划，总面积的56％分布在增城与从化，市八区占25％。

     据不完全统计，广州开发商手中掌握的开发用地（含未开发、新开工、在售项目的后续开发土地等）有250宗左右，约2000万平方米。考虑到土地供应日益紧缩，一些开发商调整开发策略，减缓储备土地的消耗速度，追求土地效益最大化，或建高档物业，或等待最佳开发时机，等等。

政府供地政策与开发商策略的调整，形成近年广州市住宅用地供应减少，土地出让价格急升，尤以中心区为甚。这也是自去年以来，广州市每次住宅用地出让在激烈竞争后不断刷新“地王”价格的原因。

     2002～05年深圳市新增商品住宅供应全部集中在特区外，特区内供应为零。每年供应总量1平方公里左右，2005年削减了一半。每年入市的存量土地从2002、2003年的2平方公里多，至2005年达到最低水平，仅0.23平方公里。该年全市商品住宅用地供应总量仅0.73平方公里。详见下表。

     表三      2002～05年深圳市商品住宅土地供应情况

                                            单位：平方公里

		2002年	2003年	2004年	2005年
新增土地供应		0.9	1.09	0.98	0.50
	特区内	0	0	0	0
存量土地供应		2.14	2.43	1.16	0.23
土地供应总量		3.04	3.52	2.14	0.73

资料来源：《南方房地产》2006年第5期王锋文章

 

     深圳市每年对新增商品住宅的需求约900万平方米。按近年新批商品住宅平均容积率3计算，每年需供应商品住宅用地约3平方公里。在住房需求刚性增长的前提下，由于住宅用地供应的持续减少，住房市场供求关系趋于紧张，导致房价过快上涨。（《南方房地产》2006年第5期王锋文章）

 

     今年一季度广东商品房竣工面积723.31万平方米，其中住宅615.91万平方米，同比增长29.71％和38.88％。销售面积965.65万平方米，同比增长13.70％，其中住宅销售881.27万平方米。

     广州市去年商品住宅投资同比基本持平，施工面积同比下降1.8％，新开工面积同比下降22.2％，竣工面积同比下降16.6％。商品房批准预售同比下降5.13％（按面积计）和14.12％（按套数计）。今年一季度商品住宅施工面积与新开工面积同比分别下降3.7％和28.92％，竣工面积同比增长95.8％，增加78.8万平方米。但去年竣工面积比前年少了132万平方米，用今年一季度增加的面积弥补去年，还有53万平方米缺口。

 

     表四      2005年广州市批准预售与交易商品房结构  

单位：％

 

     从批准预售看，100平方米以上大套型商品房占51％（套数）和66％（面积）；从交易看，大套型商品房占49％（套数）和63％（面积）。80～100平方米商品房是供应量少于交易量，140平方米以上大套型商品房供应量大于交易量。

     深圳市去年商品住宅施工面积同比增长7.88％，竣工面积同比下降37.92％，减少竣工293万平方米；批准预售面积同比下降10.96％。今年一季度商品住宅施工面积下降2.23％，批准预售面积同比下降15.81％。

 

    需求旺盛，空置下降。一季度广东商品房消化系数[销售面积/（k×竣工面积）] 1.67。期末空置基本持平，其中住宅空置下降1.22％，减少空置面积13万平方米。

    2004～05年广州市供应量（批准预售）与成交量比例为100：149（八区）和100：125（十区），供求缺口420万平方米（八区）和370万平方米（十区）。今年一季度商品住宅销售面积171.5万平方米，同比几乎翻番。住宅空置下降15％，减少空置量40.8万平方米。

广州市2005年住宅空置量下降10％。一级、二级、三级路段均有三成以上的降幅，其他路段是46％的升幅。可见一级、二级、三级路段商品房供不应求，其余路段是供大于求。详见下表。

     表五    2005年广州市各路段商品房空置情况表 

单位：万平方米

资料来源：广州市房协《广州市空置商品房研究报告》

 

     2002～05年深圳市商品住宅供应量（批准预售）与销售量的关系从供过于求转变为供不应求，今年一季度，更紧张至有近一半的供需缺口。详见下表。

表六       近年深圳市商品住宅批准预售面积与销售面积比

年度	2002年	2003年	2004年	2005年	2006年1季度
供求比	1.28	0.86	1.00	0.79	0.52

资料来源：《南方房地产》2006年第5期王锋文章

 

     深圳市一季度末住宅空置面积同比下降19.48％。

 

     市场仍处于上升周期。广东房地产从1998年复苏以来，至今处于上升周期，期间经历了2003～04年的市场调整。从经济环境看，中国经济、广东经济仍快速发展，民间资本与日俱增，人民币升值的压力依然存在，资源性产品涨价的动力也依然存在。从房地产市场本身考察，城市化进程与人民收入提升产生了庞大的需求，前几年因房价平稳所积累的需求未完全释放，市场上需求与投资的支撑力强劲。今年房地产市场仍将高位运行。当前宏观调控的经济大背景和房地产市场环境，与1989年治理整顿、1993年宏观调控不可同日而语。

     市场显露隐患。供应不足与需求旺盛的矛盾诱发市场投机，部分地区地价、房价升幅过大，刺激消费性需求的释放与投资性需求的增加，反过来又推高地价、房价，形成互为因果的互动循环关系，激化供需紧张局面。如控制不住，可能导致地价、房价成脱缰野马，市场泡沫浮现。大起之后必大落，市场急剧波动。

     供需失衡激发供应结构不合理。在“供应决定需求”的土地资源紧约束条件下，利益最大化趋使产品结构高端化、大型化，从而逐渐与消费性需求市场脱节，进一步恶化供需关系。

     在供需关系趋于紧张的地区，卖方市场凸现，个别开发商、销售商采取捂盘惜售、抬高售价、转手炒卖等不规范行为，加剧供需紧张气氛，扰乱市场秩序，谋取高额利润。

 

      调控土地市场。增加住宅用地供应，合理调节供地结构，把引导城市向新区发展的规划意图与市场实际需求有机结合起来。采取有效措施释放存量土地、闲置土地，适当提升市中心区容积率。更多地采用招标方式出让土地，减少市场紧张气氛，从源头上解决供应不足、涨价风盛问题。作为土地供应商与市场管理者两任兼一身的城市政府，要确立科学发展观与政绩观，摒弃“经营城市”理念，改变把土地作为敛财工具、作为形象工程财源的做法，根据市场需求与资源实际状况供应土地，把土地供应作为城市经济社会均衡发展的调节手段。

     调整产品结构。从土地出让、规划审批源头控制大户型、豪华高档住宅的过量生产，鼓励生产、销售100平方米以下中小套型普通住宅。

     抑制不合理需求。对不同的住房需求应该采取不同的政策措施，避免“一刀切”，压抑合理住房消费。在贷款利率、首付比例、税收等方面遏制市场投机炒作，鼓励和保护自住型普通住宅的消费。建议对非自住又未办理租赁手续的住宅征收物业闲置税。适当提高物业转让税率。

     大力培育住宅租赁市场，引导合理居住消费模式。鼓励中下收入居民、外来人口以租房方式解决居住问题，清除影响住宅租赁市场发育的体制上、政策上的障碍，降低租赁税费，规范租赁市场，疏通租赁渠道。尽快形成买新房、买旧房、租房多层次的居住消费模式与一手房、二手房、租房相互衔接、相互联动、互为补充的住宅市场供应体系。

     调整住房政策，完善社会保障。积极探索经济适用住房租售并举的政策；大力提高公积金放贷率，简化公积金贷款手续，消除公积金贷款买房的障碍；加大推行廉租住房保障制度的力度。

     建立信息披露制度。市场建设始于信息公开。消费者之弱，源于市场信息不对称。城市规划、土地供应、开发建设、资金流向、销售状况、价格水平等等房地产信息主要掌握在政府手里，政府不主动、不及早、不全面向社会公布信息，无异于纵容虚假消息操纵市场，势必形成舆论误导，引致消费者恐慌。隐瞒“非典”疫情造成社会恐慌的深刻教训，还不值得我们认真记取吗？规范市场行为、加强宏观调控、完善市场机制，首先从政府建立信息公开制度做起。信息公开要克服以往多门发布、指标不规范、口径不统一、数据不连贯、不成体系、解释不一等问题。“市场预警系统”等信息评价、深度挖掘的工作应该还给中介机构做，既节省财政资源，也便于社会使用。

     加强行业自律。在开发商掌控了市场主导权的卖方市场，行业自律殊为重要。极少数不良商人缺失信用、违规操作，足以扰乱秩序，激起民愤，损害行业形象，挫伤消费信心。损人的终局势必害己，没有商业信誉的生意是短暂的，缺失信用的市场势必缺失消费者。无论政府、行业协会、消费者委员会都有责任、有义务遏制市场违规行为，惩处少数害群之马。

 

      广大房地产开发商、销售商希望房价稳步、合理增长，不希望房价过快过猛上涨；希望市场有良好的秩序和正常的经商环境；希望行业健康、持续发展。

      行业发展需要大家呵护，市场秩序依靠各方维护。我们呼吁消费者理性看待市场，量力而为，理性入市；呼吁媒体把握正确的舆论导向，为缓和市场紧张气氛鼓与呼；呼吁政府各部门负起责任，统筹协调，切实贯彻中央宏观调控政策。广东省房地产业协会愿意与社会各方携手合作，共同努力，促进房地产市场健康、稳定、持续发展。