广东省房地产行业协会

　　　一、如何看待市场形势？
 　　（一）广东房地产市场现状
      今年1～4月房地产开发投资增速同比加快12.2个百分点，商品房销售面积同比增长16.0％；销售额同比增长40.7％；均价5752元/平方米，同比增长21.5％；其中商品住宅均价5420元/平方米，同比增长23.3％。截至4月底商品房空置量同比下降11.3％。
      同期广州商品房均价7461元/平方米，其中商品住宅均价7370元/平方米。深圳商品房预售均价12191元/平方米，其中商品住宅均价11340元/平方米。
      广东各地房价指数均处于上升趋势，但程度不同。详见下表：

     2005年土地购置面积同比下降4.53％，2006年同比再下降12.06％。
     2005年和2006年广州市住宅用地供应分别为50万平方米和186万平方米，而正常年景满足需求要300万平方米/年。深圳市每年用于住房建设的土地仅100～200万平方米，无法满足每年约900万平方米建筑面积的住房需求。
      广东首季商品房销售面积同比增长13.26％，竣工面积下降12.21％，供需比（竣工/销售）为1：1.72，同比缺口扩大28％。其中商品住宅供需比为1：1.92，同比缺口扩大34％。除供地减少外，项目审批迟滞、因清理闲置土地而冻结开工等因素也是商品房竣工量减少的原因。
      需求旺盛。房改后更新换代的换房需求、80年代“婴儿潮”的购房需求和加速城市化涌现的租房需求叠加一起，加上各地近年保障性住房建设大幅度减少，居民过多依赖商品房解决居住需求。房价上涨激发了投资需求，在个别地方投资成为住房消费的主要推动力，更放大了住房需求。
      2、宏观经济层面持续利好。一是全球经济平稳增长。二是国内经济高增长低通胀，企业效益与财政收入提高，外贸顺差增大，固定资产投资占GDP比攀升到52.5％（2006年）。三是城乡居民收入近年提升较大，储蓄率高。四是人民币持续升值，银行流动性过剩，资源性产品、各类资产价格普遍上涨。五是股市持续牛市，获利者购房欲望强烈。
 
（三）下半年市场预测
      广东房地产开发投资仍将保持快速增长。供应总量受制于各种因素，难有大的改善，但中小户型住宅供应增多，普通商品住房供求关系紧张的局面逐步缓解。
      房价保持惯性上升态势，升幅收窄。房价上升过快的地区，自住性需求下降，投资性需求上升，表现为租售价比（租金/房价）下降，售后空住率上升。
      市场仍处于供需双方对政策反应敏感的波动状态。房价已处高位，更新换代需求者的承受难度加大。如果银行加息等调控力度加大，可能引发非刚性需求（更新换代、投资性）退潮，交易淡静，空置量回升。
      房价过快上涨，引发投资性需求增大，空住率增多，是开发商不愿面对的局面。我们希望与政府、社会各界一起努力，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，维持市场健康、持续、稳定的发展，创造社会共赢。一个稳定发展的市场，是大家共同期待的。
 
二、如何看待房地产业？
（一）     改革开放的重要成果
      中国房地产业发轫于上世纪80年代初广州、深圳等改革开放窗口城市，源自城市建设投资体系改革。
      当时城市面貌陈旧，基础设施严重匮乏，住房短缺且破旧失修，居民人均居住面积低于建国初的4.5平方米。计划经济体制下城市建设投资体系排斥政府与国有企业以外的资金投入，建设资金如杯水车薪，根本无法满足经济发展与居民改善居住条件所急需。
      随着境外市场经济经验的传入，国有土地制度改革与城市住房制度改革的推进，房地产开发以其完全不同于计划经济体制的城市建设模式诞生于改革开放窗口，推广在沿海城市，再遍布全国城镇。房地产开发体现了城市土地资源配置市场化、建设资金来源社会化、住房建设专业化、住房分配商品化，它是中国城市经济体制改革的先头部队及重要支撑。
 
（二）国民经济体系重要产业部门
      20多年来，房地产业以市场化方式组织住宅、商业设施、写字楼、工业厂房的生产与流通，成长为包括开发经营、咨询服务、经纪代理、物业管理、估价等行业的大产业，发育成城市经济中具主导性、基础性、支柱性的产业，成为国民经济体系中不可或缺的重要产业部门。
      房地产业是国民经济增长点。2000～06年广东固定资产投资占GDP 三成左右，房地产投资占固定资产投资的比重保持在22～28％之间。2005年广东房地产业增加值1456亿元，占GDP 6.5％。
      房地产业的发展优化了城市经济结构。2005年广东房地产业增加值占第三产业比重15.1％；对第三产业增长的贡献率由1979~1990年平均9.5％上升至1991~2005年平均14.4％，成为第三产业发展的主要推动力。
      房地产业的产业关联度高。它对上下游产业有两次带动：房屋建造中及房屋销售后，影响力系数约为2，即房地产业每投资一个单位资金，带动规划、设计、建筑、建材、轻工、电子、家具、装修等多行业大约两个单位资金的需求。
      房地产业税收贡献大。在我国现有23个税种中，直接涉及房地产业的税种约9个（建筑安装和房地产营业税、契税、房产税、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税、个人所得税、建筑安装业和房地产企业所得税等），房地产业相关税收占地方一般预算收入比重25％左右。2004年广东房地产业相关税收372亿元，全国排行次席，近年每年约以20％的速度稳定增长。
 
（三）改善居民住房条件，造就居民家庭主要财产
      2006年广东商品住宅竣工3179万平方米，比改革开放前29年全省城镇建成住宅的总量还多近300万平方米。90年代房地产业的发展，促使广东城镇居民提前四年实现世纪末人均10平方米居住面积的小康目标。
      2006年广东省城镇居民人均居住建筑面积34.11平方米，是改革开放初的6倍；三成多的家庭居住商品房，九成居民家庭拥有自己产权的住房。
      据粗略匡算，今年一季度末全国城镇住房总面积约113亿平方米，居民拥有量占八成，按二手房均价算，居民拥有住房资产总市值约15万亿元。同期城乡居民储蓄存款余额17.24万亿元，沪深两市股票总市值12.8万亿元。房产、存款和股票资产已经成为国民财富的重要构成。同期广东城镇居民拥有住房资产总市值约2.46万亿元，超过广东城乡居民储蓄存款余额。保持房价稳定，不让百姓家庭财产“缩水”，关乎民生大事。
 
三、如何看待产业发展环境？
      当前，正处于20年来第三次大的宏观调控环境，前两次分别发生在上世纪80～90年代之交和90年代中期。房地产业又一次成为经济通胀（或通缩）的罪魁。在中国，没有一个产业像房地产业那样，重要关头被委以太多的重任：拉动经济的引擎，刺激消费的热点，实现小康的关键；同时又屡被妖魔化。这是中国市场经济不成熟的表现。同时也引起我们反思：中国房地产业还年轻，过往的增长方式难以为继。
 
（一）产业发展与金融安全的矛盾
      中国房地产以间接融资为主，渠道单一，商业银行支撑着房地产业的资金需求。其风险表现为开发贷款风险、个人住房贷款风险、放贷风险和土地开发贷款信用风险。
     一方面是金融机构资金流动性过剩，存在信贷扩张冲动；另一方面是房地产市场需求保持旺盛态势，需要金融业强有力的支持。在现有融资格局不变下，房地产信贷风险持续积累。
金融业在服务房地产业的同时必须防范、化解金融风险。这既是金融业自身发展的要求，也是房地产业持续健康发展的保证。
      1、构建多元的支持体系和风险分担体系。应建立发展专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构，以及资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构。健全房地产金融一级市场，大力发展二级市场。
      2、大力推进房地产证券化。房地产证券化包括房地产融资证券化和房地产资产证券化两种基本形式。前者有利于房地产融资向直接融资为主转变，后者有利于增强信贷资产的流动性。
      3、积极发展房地产投资基金。房地产投资信托基金（REITS）既是融资新渠道，又提供了投资新方式。
      4、控制房地产贷款风险。通过银行经营改革和业务创新，从资金供给方来控制房地产贷款风险。
 
（二）产业发展与环境资源约束的矛盾
      目前房地产业仍是以资金高投放、资源高投入、能源高消耗为代价的粗放式发展模式。土地存在闲置和囤积现象，集约利用程度低，低密度和低容积率的开发仍占较大比重。商品房开发量快速上升，2006年广东商品房施工面积17049万平方米，按每平方米建筑平均消耗各类物资1000公斤计，则消耗物资总量高达1.7亿吨。
      广东人口众多，2004年底人均耕地面积0.55亩，土地资源人口超载26.9％，1996年以来平均每年减少耕地41万亩。
      房地产业的发展必须采取资源优化配置、节约资源和尽量利用可再生资源的方式，充分考虑人多地少、人均资源占有量少的省情，把节约资源放在首位，在规划、设计、施工、使用、维护、管理全寿命过程中，减少土地、能源、水和材料的消耗，合理提高容积率，禁用粘土砖，推广太阳能，循环利用资源，发展节能省地环保型建筑，大力推进90平方米以下住宅产品的开发建设。
      在消费领域，正确引导消费观念，建立合理消费方式与科学消费模式殊为重要。当前庞大的房屋竣工量仍未能满足需求，社会普遍存在依靠买房解决居住问题、超越自身负担能力和实际需要买新房买大房的错误消费观念，大面积住房在消费结构中占很高比例。必须摒弃攀比式、炫耀式、超前式消费方式，逐步建立起租售适度、循序渐进、健康文明和节约资源的住房消费模式。
 
（三）产业发展与社会公平的矛盾
      住房领域的社会公平，体现在1996年联合国《人居议程》和《伊斯坦布尔人居宣言》提出、并在2001年《关于新千年中的城市和其他人类住区的宣言》重申的“人人享有适当的住房”。上述文件所倡导的，是强化政府为所有公民提供居所的责任与义务，保证居民适当的住房权。
      房地产市场按照边际收益的大小进行资源配置是最有效率的分配模式。同时不可避免地产生贫富分化，房价上涨造成低收入居民的居住困难。
      从政府角度说，一方面通过政府调控与市场机制两个手段，保证房地产业持续健康发展，满足社会各阶层人士多样性的住房需求；另一方面建立住房保障制度，“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度”（十届全国人大五次会议《政府工作报告》），让低收入居民分享改革发展的成果，享受公共财政的阳光。
      从房地产业角度说，应重点发展面向广大群众的普通商品住房。遵循国家产业政策指引，坚持公平交易的市场经济原则，维护健康的市场秩序，源源不断地供应适销对路的商品住宅，积极参与政府住房保障体系建设，是房地产企业应尽的社会责任。
      我们建议，在旧城改造项目中建立政府规划、开发商运作、居民参与的紧密互动机制，实现政府目标、商业效率与公众利益的有机结合。
      我们深知，住房社会保障是实现公平的保证，企业责任是维护公平的基石，和谐社会是企业发展的空间。全社会齐心合力构建和谐人居，才能够实现“人人享有适当住房”这一崇高目标。
 
 
     “自古不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者,不足谋一域。”([清]陈澹然) 总揽全局，着眼未来，我们倡议全行业做到：守法遵纪的企业行为，诚实可信的企业经营，优质环保的企业产品，服务至上的企业意识，高度负责的企业形象，持续发展的企业战略。社会尊重源于自重。维护规范、公平的市场竞争环境，营造诚实、可信的市场经营氛围，热心回报社会，建设阳光企业。唯此，我们的企业才是做大做强，我们的行业才能凛然屹立于百业之林，我们才能为广东建设宽裕型小康社会、为全国实现全面小康作出更大贡献。