一、上半年形势分析

　　全市1-6月份完成开发投资3.52亿元，比去年同期的6.77亿元减少48 %，其中住宅投资3.00亿元，比去年同期的5.14亿元减少42%。梅州城区1-6月份完成开发投资0.79亿元，比去年同期的2.79亿元减少72%，其中住宅投资0.57亿元，比去年同期的1.93亿元减少70%。

　　全市1-6月份商品房销售面积35.6万m²，比去年同期的23.89万m²增加49%，其中住宅销售面积33.63万m²，比去年同期的 21.16万m²增加59%；商品房销售金额6.50亿元，比去年同期的 4.15亿元增加57%，其中住宅销售金额5.83亿元，比去年同期的3.39亿元增加72%。梅州城区1-6月份商品房销售面积11.79万m²，比去年同期的7.91万m²增加49%，其中住宅销售面积11.39万m²，比去年同期的7.46万m²增加52%；商品房销售金额2.66亿元，比去年同期的1.63亿元增加63%，其中住宅销售金额2.45亿元，比去年同期的1.46亿元增加68%。

　　全市商品住宅销售均价为1733元/m²，比去年同期的1604元/m²增加8%。梅州城区商品住宅销售均价为2151元/m²，比去年同期的2006元/m² 增加7%。

　　（三）梅州城区存量房（二手房）交易金额和交易面积增加。

　　梅州城区1—6月住宅存量房成交面积20.84万m²，比去年同期的17.43万m²增加20%，成交金额2.01亿元，比去年同期的1.28亿元增加57%，成交套数1310套，比去年同期的1136套增加15%。

　　全市现有空置商品房面积56.98万m²，比去年同期的32.65万m²增加75%，其中住宅空置面积40.81万m²，比去年同期的25.26万m²增加62%。梅州城区现有空置商品房面积37.09万m²，比去年同期的24.57万m²增加51%，其中住宅空置面积17.02万m²，比去年同期的19.87万m²减少14%。

　　我市商品住宅销售金额和面积明显增加的原因：1、市政府《关于促进梅州市房地产行业平稳健康发展若干意见》中明确规定提高住房公积金贷款额度并提供20万元内5年财政贴息贷款、支持和鼓励购房入户等一系列重大利民惠民措施，有效地激活了房地产交易市场。2、房地产开发企业配合政府有关政策的出台，采取各种方式让利促销，使购房者的购房意愿增强，近期的看房、购房者明显增加。3、前期商品住宅成交低迷的形势积压了相当一批刚性购房需求，其在各种利好因素的刺激下，在最近一段时期内得到集中释放。4、根据市府办《关于同意实施梅州市城区存量房交易最低计税价格标准的批复》（梅市府办函[2008]108号），2008年6月以来，梅州市城区存量房（二手房）交易实行分地段按类别执行最低计税价格的办法，而此前存量房（二手房）交易在办理交易手续时申报的成交金额相对较低，导致增幅较大。

二、我市房地产市场存在的主要问题

我市商品房供应的结构性矛盾一直存在，其中之一是套型结构矛盾，中小套型普通商品住房供应不足。高价位商品住宅比重过高，中低价位商品住房开发量相对不足。虽然已有部分房地产开发企业在近期开发建设了一批以中小户型住宅为主的住宅小区，但要扭转这种结构性矛盾仍需一段时期。以梅州城区为例，近几年开发的较大型的楼盘，均不同程度地出现追求高档次、大户型的苗头，结构趋同的现象比较明显，而这些大面积户型住宅占了空置商品住宅的较大比重。120m²以下的中小户型、低价位、普通市民能够购买的住房供应相对偏少。这既超出了广大普通购房者的购买力，也是国家鼓励和倡导的节能省地型住宅政策相违背，导致积压商品住宅大量增加，延长资金回收周期，增加企业还贷压力和银行的借贷风险。

　　受市政府出台促进我市房地产行业平稳健康发展若干意见等利好因素的影响，不少购房者改变之前的观望态度，纷纷入市购房，使梅州城区商品住宅销售量自去年年底以来有所增加，但在宏观经济形势尚不明了的情况下，据此断房地产市场已走出调整周期尚为时过早。房地产开发企业仍然不大情愿整体降低商品房销售价格，大多只是采用推出数量有限的特价房或免收一定年限内的物业管理费等方式来吸引购房者，有的甚至还想利用近期市场回暖的趋势趁机提高房价。

　　解决城镇低收人口家庭住房问题，建立健全住房保障体系是政府的一项职责。近年来，我市住房保障体系建设力度不断加强，投入资金也逐年增加，建成了一批廉租住房和经济适用住房。另一方面，受地方经济发展水平和财政收入状况的制约，我市保障性住房在住房供应中比重低，覆盖面小，资金来源缺乏制度化保证，主要仍靠争取省财政下拨专项建设资金。