今年初，惠州楼市在一片质疑声中起航，经过楼市3月“小阳春”的明显回暖，6月后的楼市喷发，1-10月全市房地产业发展的各项指标：商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额基本上全面超过2007年的峰值，2009年必将成为惠州房地产业发展的一个里程碑，房地产业的“造城运动”和对相关产业的拉动作用，都将对下来的惠州发展产生重大和深远的影响。

1-10月，全市商品房销售面积389.6万平方米，同比增长97.8%；商品房销售金额167.6亿元，增长99.8%，销售面积和销售金额保持高位增长；商品房销售均价为4301元/平方米。

　　　　　　　　　　（2009年2-10月）

　　从今年各月的单月商品房销售量看，2月仅为23.2万平方米，3-5月上升至35~40万平方米区间，6月“井喷”至今年的峰值66万平方米，下半年的7-10月回落至40~55万平方米区间波动。总体而言，下半年的销售市场比上半年旺盛。随着商品房销售量的增加，单月商品房销售均价也相应上涨。3月当月商品房销售均价为4284元/平方米，比2月大幅上涨441元/平方米，4月基本持平；5月、7月、8月、10月当月均价都在4500～4600元/平方米的高位水平，主要原因是受房价最高的140平米以上大户型住房销售量和均价攀升拉动所致；而6月、9月仅略高于4000元/平方米。今年各月销售均价在4300元/平方米，对比去年的4000元/平方米，房价明显上涨。

　　商品房销售增长跃上高位  2008年，惠州房地产业受当时国家宏观调控政策影响，房价出现下跌，商品房均价从年初1-2月的4905元/平方米，逐步回落至年末的4121元/平方米，今年1-2月3843元/平方米为最低谷。消费者在买涨不买跌的心理作用下，基本上采取观望的态度，导致商品房销售面积处于负增长水平，2008年各月累计降幅普遍处于24%～34%区间，下降态势持续至今年1-2月。这段时期惠州房地产市场一直处于低迷局面。

　　自去年四季度以来，国家到地方及时出台一系列有利于房地产发展的优惠政策，如首次购房贷款首付降至两成、银行降低购房贷款利率、提高公积金贷款上限、政府减免税费等措施，增强了市场信心，给开发商和购房业主都带来了实惠。在这些优惠政策的刺激作用和房价逐渐触底的情况下，购房刚性需求相应旺盛起来，惠州房地产业开始出现了积极变化。春节过后的3月份呈现楼市“小阳春”局面，成为惠州房地产市场回暖的“拐点”，并在二季度开始迅速复苏。进入三季度以后，各月累计增幅稳定在90%~100%高位水平。前三季度全市商品房销售面积已达349.4万平方米，总量全面超过2008年全年的295.9万平方米；1-10月达389.6万平方米，其中住宅为370.2万平方米，占全市商品房销售面积的比重为95%。

　　中大户型住房最为购房者青睐，小户型比重上升。1-10月，各户型住房销售面积及其占全市住房销售面积的比重（下面简称“占比”）从高到低排位依次为：140平米以上的大户型130.4万平方米，占比35.2%；90～140平米的中户型129.7万平方米，占比35.1%；90平米以下小户型110万平方米，占比29.7%。三类户型销售基本呈现“三分秋色”局面。今年以来，全市小户型住房各月累计销售面积占比，从3月的23.1%逐月上升至10月的29.7%，比3月上升6个百分点，市场占有率逐步扩大。

　　中户型住房上半年各月累计占比都在39%左右，下半年逐月下降至1-10月的35.1%，但3月-8月的累计占比都领先于其它户型，连续6个月成为当期最畅销的户型。

　　大户型住房3月累计占比为37.6%，进入二季度后出现小幅回落，并在35%左右波动，但9月、10月累计占比均超过中户型住房，跃升为最畅销户型；其中的别墅和高档公寓销售面积占全市大户型住房的比重逐月上升，1-3月仅为21.5%，三季度各月累计占比均突破30%，1-10月上升至峰值31.3%，比1-3月大幅上升近10个百分点，别墅和高档公寓持续热销也成为今年新房成交均价上涨的主要拉动力。

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　　淡澳楼盘表现突出  1-10月，各县（区）商品房销售面积从高到低排位依次为：惠城区219万平方米占全市比重为56.3%，占据“半壁江山”；大亚湾区62万平方米，从1-9月起超过惠阳区居第2位；惠阳区59万平方米；博罗县28万平方米；惠东县12万平方米；龙门县10万平方米。从增速看，今年以来，惠城区的商品房销售面积各季度累计增幅保持在90%以上的高速增长水平，拉动全市商品房销售量持续攀升；大亚湾区、惠阳区、惠东县在二季度扭“负”为“正”后，三、四季度大幅上升，大亚湾区、惠东县在1-9月突破100%关口后，继续上升至1-10月的新高位：146%、196%，惠阳区则为88.7%；博罗县增幅在24%~40%区间波动；龙门县增幅则先升后降，一季度大幅下降71.8%，二季度反弹至最高位140%，三季度保持在100%以上水平，1-10月则大幅回落至47.5%。

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　　从各户型销量情况看，今年以来，各户型销量居榜首的楼盘都在惠阳区；大亚湾区的小户型住宅销量在下半年超过惠城区，占据主导地位；惠城区的中高端楼盘销量始终“一枝独秀”，遥遥领先于各县（区）。

　　从1-10月小户型住宅销售面积居前10名的楼盘看，对比1-6月，惠城区减少4席为2席，合计销售面积占前10名楼盘销售总量的比重大幅下降30个百分点，为21.3%；惠阳区仍为2席，比重基本在30%左右；大亚湾区大幅增加4席至6席，比重大幅上升33.5个百分点，高达51.4%。显示，大亚湾区的小户型住宅销量进入下半年大幅增加，全面取代惠城区，占据“半壁江山”。

　　从1-10月中户型住宅销售面积居前10名的楼盘看，对比1-6月，惠城区减少1席为6席，合计销售面积占前10名楼盘销售总量的比重下降6.9个百分点，仍保持在52.5%的高位水平；惠阳区的比重下降6.5个百分点，为19.4%；大亚湾区阳光二期的排位从第十位上升至第七位，比重有所上升；龙门县半岛明珠花园的排位上升至第二位，比重从8.6%大幅上升至15.6%；博罗县有1席挺进前10名。显示，惠城区的中户型住宅销量仍然占据主导地位，博罗县、龙门县进入下半年销量上升较大。

　　从1-10月大户型住宅销售面积居前10名的楼盘看，对比1-6月，各县（区）占有席位数不变，惠城区合计销售面积占前10名楼盘销售总量的比重上升5.8个百分点，高达50.3%；大亚湾区上升4.9个百分点，为12.5%；博罗县的高端楼盘在上半年表现突出，占据第1位、第3位，1-10月回落9.8个百分点，为17.1%。显示，惠城区的大户型住宅（含别墅类）销量在下半年奋起直追，在前10名榜内的比重超过一半。

　　商业地产楼盘销售量比重同比下降  1-10月，全市商业地产楼盘销售面积为17.7万平方米，增长22.9%；占全市商品房的销售比重为4.5%，同比下降2.8个百分点，主要是受占大头的住宅类楼盘在今年大卖，销售量快速攀升把商业类比重压低。

　　从1-10月商业地产销售面积居前10名的楼盘看，对比1-6月，各县（区）占有席位数不变，惠城区占据绝对主导地位的7席，合计销售面积占前10名楼盘销售总量的比重小幅回落近5个百分点，比重接近75%；大亚湾区玉兰花园的销售量在下半年大幅上升，从第10位跃升至第3位，比重大幅上升近8个百分点，约为10%；惠东县的高档写字楼从无到有取得新突破，比重约为14%。

　　房地产开发投资处于负增长  1-10月，全市房地产开发投资140亿元，下降10.1%。受去年房地产市场表现低迷的影响，今年开发商投资普遍较为谨慎，持观望态度，并有意识放缓开发进度，今年房地产开发投资各月累计增幅一直在负增长运行。年初1-2月的房地产开发投资大幅下降26.1%，随着楼市的复苏，商品房销售面积和金额大幅增长，加快了开发商的资金回笼并增强了投资信心，进入下半年开发商则表现较为积极投资，房地产开发投资降幅逐步收窄，各月累计降幅稳定在10%左右。

　　房地产开发投资处于负增长主要受以下因素影响：

　　从投资构成看，土地购置费大幅下降。1-10月的全市房地产开发投资构成中，占比为74.4%的建筑工程投资同比仅下降0.5%；占比11.7%的安装工程投资同比增长64.4%；而土地购置费为9.6亿元，大幅下降67.6%，占房地产开发投资比重为6.9%，占比同比大幅下降12.2个百分点；占比为1%的设备工器具购置费也下降33..4%。这两项用于房地产开发的前期投入的费用大幅下降，直接拉低了房地产开发投资的增长。

　　从工程用途看，其他类商品房大幅下降。1-10月，全市房地产开发用于商品房住宅的投资额同比基本持平，用于商业办公和营业用房的投资额增长15.1%；其他类商品房的投资额大幅减少46%，占比为13.4%，同比大幅下降9个百分点。

　　商品房空置面积大幅飙升  10月末，全市商品房空置面积达171.6万平方米，增长125.9%。这种高速增长是在短时期内形成的，属于“增量增长”。

　　　　　　　　　　　　　单位：万平方米

　　如上表所示，今年上半年，各月末商品房空置面积总量稳定在80~100万平方米区间。进入下半年，月末空置面积总量大幅增加，这种急剧上升态势，与竣工面积有着密切的相关关系。1-7月全市商品房竣工面积增速比1-6月大幅上升97.1个百分点，7月当月大幅增加98.7万平方米，呈“井喷式”飙升，相应地7月末空置面积比6月末也大幅增长45.9%，当月新增空置面积42.5万平方米；下半年各月竣工面积累计增幅保持在110%~140%以上的高位增长，空置面积增幅在7月末上升至76%后，8-10月末增幅也相应在100%～130%的高位区间运行。因此，10月末出现的商品房空置面积飙升现象主要不是中长期滞销形成的“存量增长”，而属于产出增长所拉动的“增量增长”。

　　今年10月末空置面积比6月末新增79万平方米，相应大幅增长85.4%。

　　从构成看，其他类商品房空置面积占比大幅上升。10月末，全市商品房空置面积构成中，各类商品房占比分别为：住宅类66.2%、商业用房18.3%、文体场馆等其他类15.5%，对比6月末，住宅类、商业用房占比分别下降：3.8个、1.4个百分点，而文体场馆等其他类商品房则上升5.2个百分点，主要是文体场馆等设施刚刚竣工，未正式开始启动运营，导致占比上升较大。10月末空置面积比6月末新增的79万平方米中，住宅类为49万平方米、商业用房13万平米、文体场馆等其他类17万平方米。

　　分县（区）看，新增空置面积主要集中在惠城区。10月末，各县（区）空置面积对比6月末，惠城区大幅增加64万平方米，占全市增加量的比重高达81%；博罗县增加12万平方米；大亚湾区、龙门县各增加5万平方米；惠阳区增加3万平方米；惠东县则大幅减少10万平方米。

　　商品房销售量普遍上升  今年以来，随着经济的好转和受国家利好政策的带动，珠三角地区房地产市场跟随大环境逐步回暖，九市商品房交易量普遍呈上升态势。深圳的商品房销售面积增幅从一季度的210%，逐月回落至1-10月的115%，仍稳守今年以来一直居于第一的位置；肇庆、惠州增幅在下半年上升较快，保持在80%~110%的高位；中山在50%~95%区间波动、江门在45%~65%区间波动；广州、佛山逐月稳步上升至接近50%；珠海、东莞增幅在九市中都是最低的，而珠海在9月起超过广州、佛山，1-10月为49.9%，东莞则除了3月、5月外，其余月份累计增幅都居于末位，1-10月为34.2%。

　　珠三角核心城市房价飙升  1-10月，珠三角九市的商品房均价每平方米分别为：深圳14541元、广州8609元、珠海8036元、佛山6293元、东莞5728元、中山4545元、惠州4301元、江门3519元、肇庆3283元，对比前三季度，珠三角地区整体房地产市场继续呈小幅上涨态势。其中，深圳、珠海、佛山、东莞、江门的房价均创去年以来的新高；惠州的房价在下半年稳定在4300元左右；肇庆的房价在二季度有所下降，进入下半年基本稳定在3300元左右。

　　深穗核心区房价迈向“2万元时代”。从10月当月新房成交价看，九市的商品房均价每平方米分别为：深圳19333元、广州10119元、珠海8854元、佛山6368元、东莞6672元、中山4513元、惠州4613元、江门4261元、肇庆3227元。其中，广州、珠海、江门的当月房价创今年以来的高位，深圳接近2万元。深圳市关内单月新房成交均价在9月达到创纪录的20940元/平方米后，10月为20234元/平方米；广州中心区10月新房交易均价达14000元/平方米，也即将进入“2万元时代”。

　　2009年惠州楼市不仅走出2008年的低谷，而且再创巅峰，首先是得力于宏观政策利好的推动，使本地居民住房消费的刚性需求快速释放；其次是深惠居住一体化加速的体现。今年以来，深圳的新房成交均价逐月攀升，单月每平方米房价在7月后持续在2万元附近波动，而临近的惠州只有4600元左右，巨大的价格落差使大批深圳人涌入惠州楼市，这是7月后惠州商品房销售增速跃上高位的主要推动力量。

　　虽然，近期内惠州商品房的空置面积飙升，但从同期商品房销售面积与竣工面积的比率来看，1-10月为95.4%，略低于2008年的122%，反映目前的惠州楼市产出和销售状态是健康的。

　　关于房价，正因为购房的客户群体分属不同收入水平的地域，因此，即使对深圳人而言“物美价廉”的楼盘，其价格对惠州本地人而言已有偏高的趋势。按照目前世界银行专家推出的国际公认的让居民对住房价格可以承受性的、有利于房地产业健康发展“合理和理想水平”的房价收入比为4：1～6：1，而现在初步计算的惠州居民住房收入比已达到7.4：1。