自2004年以来，广州房价飙升，如今市区房价普遍冲破万元/m2的大关。房价飙升使房价收入比例失衡，由此引发的住房困难问题越来越严重，同时也加剧了社会分化的速度。这种情况引起广州市政府的高度关注，并出台了一系列抑制房价增长过快的措施，包括加快经济适用房的供应、完善廉租房政策、允许企业集资建房解决住房问题等，其中，广州在全国率先推出限价房，引起全国各界的普遍关注。

　　2006年11月19日，位于白云区金沙洲的广州首批限价房地块成功竞卖，被中海、保利等瓜分。2007年1月，位于广州科学城的两幅限价房地块最终分别被万科和龙光竞得，最高房屋售价为6000元/平方米和4000元/平方米。随后，广州又陆续出让了多宗限价房用地，限价房政策不断深入。根据广州"十一五"规划，在此期间限价房土地必须占住宅土地出让总量的43％，比例超过40％的完全市场化的商品住宅用地。这些都表明广州市政府大力推动限价房政策的决心。

　　自限价房政策推行以来，对于限价房的性质争议颇多。不少人想当然地认为，限价房是保障性住房，因为它是在政府特殊政策的扶持下诞生的，而且以保障中等收入家庭拥有住房为政策目标。然而，建设部明确表示，限价房不属于保障类住房，而是政策性商品住房。

　　首先，限价房本质上仍然是商品房。保障性住房的建设用地是政府无偿划拨的。而限价房是通过竞地价、竞房价获取土地，决定了其与保障性住房有着本质的区别。政府试图通过此项政策来平抑过高的房价和过热的房地产投资，以便房地产经济能够保持持续和稳定发展。

　　其次，限价房是带有住房保障性质的商品房，因为政府在限价房的土地出让、税费减免、限定房价、购房申购以及房屋销售等各个环节均有介入，并给予一定的优惠。

　　再次，限价房的出现有效弥补了住房供应的断层。保障性住房的对象是中低收入家庭，但是由于申购条件相当苛刻，许多中等收入家庭由于收入状况超过了申购条件而被拒之门外。而限价房的出现正好弥补了这一断层。因此，限价房在某种程度拥有商品和公共产品的双重属性，是一种主要针对第一次购房者满足居住有其屋的一种住房政策。

　　从2006年广州推行限价房政策以来，已推出多个限价房项目，限价房销售形势极为火爆。笔者认为，政府开始关注中等收入者的住房问题，是政策制定者的进步，因为在某种程度上说，中等收入者才是房价暴涨的最大受害者。此外，限价房政策的制定、执行涉及并影响到社会中不同的利益主体，对限价房政策分析和评估应从政策相关群体的受益受损状况着手。

　　限价房政策的制定和执行所涉及到的核心利益相关者不外乎政府、限价房开发商和政策目标群体三类。

　　政府掌握土地资源并代表了公众利益，是限价房政策的制定者和直接推动者。表面上看政府推行限价房是一种艰难的取舍，在招致财政损失的同时还可能引起开发商的强烈反对。但事实并非如此。从政府的经济收益角度看，《广州市限价商品住宅销售管理办法》规定，限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租转让，5年期满后出租转让的应向政府补缴土地收益价款。也就是说，购房者因为不满于限价房规划、设计、地理位置配套方面存在的不足需要转手时政府则会成为经济上的收益者。从政治收益的角度看，政府在房价高企之时力推限价房政策无疑有助于政府树立关注民生、抒解民困、建立负责任政府的形象，更能获得社会公众的支持。 由此看来，政府推出限价房政策可谓是一举两得。

　　再来看政策目标群体的情况，在现行的住房体系中，中等收入群体既不能入住保障性住房又难以承受极高的房价，成为尴尬的"夹心层"。限价房政策被认为是解决夹心阶层住房困难的政策工具，但政策目标群体获益却极为有限。首先，限价房的供应量仅占住房总供给的13%，数量极为有限，而按国家统计标准广州大概有60%的人口应归入中等收入群体，供需缺口巨大。限价房政策从某种意义上讲，仅能起到"画饼充饥"的作用。其次，政府制定了极为严格的限价房申购标准，户籍、财产、工作年限等条件的限制将很大一部分申购者挡在门外。这一点对非户籍人口的排斥尤为明显，加剧了社会的不公平程度。最后，限价房受成本影响，在房屋质量、交通条件等生活配套方面并不理想，这对居民的生活支出和居住信心也会产生不利的影响。此外，限价房的产权不完整、转让受限制等问题同样困扰着限价房的购房者。

　　总而言之，限价房政策在三年的执行过程中既没有达到政策调整住房供应结构、完善住房保障体系的保障性目标，同时在平抑房价、稳定房市方面的作用也较为有限。此外，限价房政策中的资格排斥和政策执行扭曲反而带来了新的不公平问题。因此，政府若要继续推行限价房政策则必须作出相应的调整。

　　从长期来看，限价房应该坚持住房公平的价值导向。决策者需要优先考虑的问题是目标群体住房问题，而非房价上涨和投资过热。其次，应将加强房地产市场的制度建设和完善住房保障法律体系、实现规范管理运行作为限价房政策中期目标。最后，从实际操作的层面看，政府应提高限价房政策执行的理性和科学程度。政府一方面要降低地价，切实做到政府让利；另一方面则需要加大限价房的供应量、加强对限价房的监管、保证限价房的质量。针对现行政策中产权不完整、土地出让金补交制度不合理的情况，应该更多地从满足购房者的居住权的角度出发，寻求更合理的解决途径，比如，推行限价房股份制产权政策。

　　若从完善住房体系和规范住房市场运行的视角看，限价房政策解决住房问题的有效性较低，只能作为权宜之计。在房价急速膨胀的情况下，政府更应该从土地出售环节、住房建设审批环节和市场交易秩序规范环节入手，抑制住房投机、控制住房暴利，让更多的中等收入家庭能够卖得起房。在住房需求高涨的情况下，政府更应该大力发展住房长期租赁市场，规范租赁双方的交易行为，确保长期稳定的租赁关系；同时政府应加大社会保障性住房的投入，扩大保障性住房的可及性、保证保障性住房的公平性。

　　作者简介：朱亚鹏，中山大学行政管理研究中心政治与公共事务管理学院社会保障与社会政策研究所副教授。